Última revisión: 8 de octubre de 2026
Es completamente necesario que conozcas cuáles son los derechos y las obligaciones del arrendador para el buen funcionamiento del contrato de alquiler, que es el documento donde debe quedar claro quién se encarga de cada pago, así como el mobiliario que hay en el piso y establece cuánto dura el arrendamiento. En este artículo detallaremos derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos.
Tabla de contenidos
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad
El arrendador debe entregar el piso en condiciones de habitabilidad, es decir, tiene que tener las características básicas para poder vivir en ella en términos de salubridad y funcionalidad. Debe tener una superficie y altura mínima, accesibilidad, espacio de almacenamiento, luz natural y ventilación, un baño independiente, disponer de agua caliente, evacuación de aguas, suministro eléctrico e instalación de telecomunicaciones y cocina en funcionamiento con salida de humos.
No acceder a la vivienda sin permiso del inquilino
Además, a partir de la entrega de la vivienda, el arrendador ya no podrá acceder a ella libremente. Solo con permiso del arrendatario cuando fuera estrictamente necesario y con el suficiente preaviso, para acometer una reparación.
Mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante todo el contrato
Este deber de garantizar la habitabilidad acompaña al propietario toda la duración del contrato de alquiler. El propietario debe hacer o pagar las reparaciones necesarias “sin derecho a elevar por ello la renta”, con la excepción de “la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador”, según indica la Ley de Arrendamientos Urbanos. No le corresponden los desperfectos que cause el inquilino por un mal uso ni, en vivienda habitual, las pequeñas reparaciones que exige el uso diario; el desgaste normal de la vivienda, en cambio, sí es cosa suya.
A esa obligación se suma ahora un plazo, para los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: si el inquilino le pide por escrito, con un presupuesto razonable, una reparación que afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el propietario tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no responde, o se niega sin justificación, el inquilino puede encargar la obra y descontar su coste acreditado de las rentas siguientes (art. 21.5 LAU).
Pagar los gastos de comunidad, IBI y tasas
Por otro lado, el arrendador es el responsable del pago de los recibos de comunidad, así como el IBI y la tasa de basuras y alcantarillado si las hubiera. El IBI y las tasas ya no pueden trasladarse al inquilino en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, ni siquiera por contrato, salvo que la normativa del propio tributo le haga a él obligado al pago. La comunidad sí puede pactarse a su cargo si el edificio está en propiedad horizontal, por escrito y con el importe anual (art. 20.1 LAU).
Pagar los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato
Desde la reforma del artículo 20 de la LAU por la Ley 12/2023, el arrendador también debe pagar los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (por ejemplo, los honorarios de la agencia que gestiona el alquiler). Antes de esta reforma, esa obligación solo existía cuando el arrendador era una empresa; ahora aplica también a los particulares, y es una norma imperativa — cualquier pacto en contrario en el contrato es nulo. La reforma de octubre de 2026 precisa que esto incluye también los gastos de novación o renovación del contrato.
Comunicar con antelación cualquier cambio en el contrato
El arrendador tiene el deber de comunicar al inquilino con tiempo suficiente cualquier modificación de los términos del contrato, subida de la renta, finalización del contrato o cambio de condiciones. En este sentido, el propietario debe respetar siempre los plazos de preaviso establecidos por la ley.
Este artículo trata las obligaciones del alquiler de vivienda habitual. Si tu alquiler es de temporada o turístico, hay obligaciones adicionales que no aplican aquí: registrar la vivienda con un número de registro (NRA) antes de anunciarla en plataformas digitales, y comunicar los datos de cada huésped al Ministerio del Interior a través del sistema SES.Hospedajes en las primeras 24 horas. Y en los contratos de temporada firmados desde el 8 de octubre de 2026 también te corresponden todas las reparaciones, incluidas las pequeñas por desgaste que en vivienda habitual paga el inquilino, con cinco días hábiles para responder a cada aviso de avería.
Derechos del propietario
Recibir la renta pactada en tiempo y forma
El principal derecho del arrendador es el de recibir la renta pactada en tiempo y forma. Si tiene lugar un retraso, se puede considerar incumplimiento de contrato e iniciar el procedimiento de desahucio. Para evitar este tipo de incidentes, muchos propietarios deciden contratar la modalidad de alquiler seguro que les cubra el abono mensual de la renta e impagos.
Solicitar fianza y garantías adicionales
Aparte de la renta, el arrendador tiene derecho a solicitar una fianza equivalente a un mes del alquiler así como garantías adicionales, bien mediante un depósito en metálico, aval bancario o personal. La garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades, o de una en los alquileres de temporada, y en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 no se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago.
Repercutir el coste de una reforma para subir la renta
La ley también permite al propietario repercutir el coste de la reforma del piso para subir la renta, siempre que hayan transcurrido cinco años de la firma del contrato.
Finalizar el contrato por necesidad propia o de un familiar
Asimismo, el dueño del inmueble puede finalizar el contrato si necesita la casa para sí mismo o para un familiar directo.
Si quien alquila es un usufructuario, hay particularidades que conviene conocer: para eso tienes la guía ¿El usufructuario puede alquilar? Diferencias con un alquiler habitual.
Obligaciones del arrendatario
Pagar la renta y los suministros de la vivienda
Aparte del pago de la renta y de la fianza, el inquilino tiene -salvo pacto en contrario- la obligación del pago de los suministros de la luz, el gas, el agua, y demás servicios con que cuente la finca que se individualicen mediante aparatos contadores.
Mantener y devolver la vivienda en buen estado
El arrendatario está obligado a mantener y devolver la vivienda en buen estado de conservación, se entiende, tal y como se le entregó. Por tanto, deberá asumir las pequeñas reparaciones fruto del uso diario, salvo en los contratos de temporada firmados desde el 8 de octubre de 2026, en los que son del propietario.
Respetar las normas de la comunidad y la convivencia vecinal
Asimismo está obligado al cumplimiento de las normas de la comunidad, así como de salvaguardar la buena convivencia vecinal. Entre las normas de convivencia el propietario puede haber prohibido la tenencia de mascotas en el inmueble.
Usar la vivienda solo para el fin pactado en el contrato
Además, el inquilino está obligado a utilizar la vivienda para el fin que se reflejó en el contrato. No pudiendo usarla como local o negocio, ni almacenar materiales explosivos, ni cederla o subarrendarla. En caso de incumplir con alguno de estos requisitos, el propietario puede finalizar el contrato.
Derechos del inquilino
Rescindir el contrato a partir de los seis meses
Los inquilinos también están protegidos por ley en un contrato de arrendamiento. En primer lugar, tienen derecho a rescindir el contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se comunique al propietario con un mínimo de treinta días. Tampoco tiene que pagar indemnización alguna por irse antes si el contrato se firmó desde el 8 de octubre de 2026, y en los de temporada puede hacerlo desde el primer mes con diez días de preaviso.
Tener preferencia de compra si el propietario vende el piso
En caso de que el propietario quiera vender el piso, el inquilino tiene preferencia para comprarlo, y en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 ya no se puede pactar que renuncie a ese derecho. Si la vivienda se vende, el comprador se subroga en el contrato y tiene que respetarlo al menos durante los cinco primeros años de vigencia, o siete si el arrendador anterior era una empresa (art. 14 LAU).
Cambiar la cerradura del inmueble
Los arrendatarios pueden cambiar la cerradura del inmueble, siempre y cuando dejen la vivienda como la encontraron y devuelvan al propietario las copias de llaves que fueron entregadas en un inicio.
Recuperar la fianza en el plazo de un mes
Por último, el inquilino tiene total derecho a recuperar la fianza íntegra en el plazo máximo de un mes después de que se haya finalizado el contrato, siempre que la vivienda se entregue en buen estado. Para comprobarlo, la ley pide ahora, en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, que ambas partes firmen al entregar las llaves un documento con el estado de la vivienda; si no se firma, o no recoge ningún desperfecto, se presume que el inquilino la devolvió en buen estado (art. 36.7 LAU).
