Es completamente necesario que conozcas cuáles son los derechos y las obligaciones del arrendador para el buen funcionamiento del contrato de alquiler, que es el documento donde debe quedar claro quién se encarga de cada pago, así como el mobiliario que hay en el piso y establece cuánto dura el arrendamiento. En este artículo detallaremos derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos.
Tabla de contenidos
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
El arrendador debe entregar el piso en condiciones de habitabilidad, es decir, tiene que tener las características básicas para poder vivir en ella en términos de salubridad y funcionalidad. Debe tener una superficie y altura mínima, accesibilidad, espacio de almacenamiento, luz natural y ventilación, un baño independiente, disponer de agua caliente, evacuación de aguas, suministro eléctrico e instalación de telecomunicaciones y cocina en funcionamiento con salida de humos.
Además, a partir de la entrega de la vivienda, el arrendador ya no podrá acceder a ella libremente. Solo con permiso del arrendatario cuando fuera estrictamente necesario y con el suficiente preaviso, para acometer una reparación.
Este deber de garantizar la habitabilidad, acompaña al propietario toda la duración del contrato de alquiler. El propietario debe acometer o pagar para ello las reparaciones para ello necesarias “sin derecho a elevar por ello la renta” con la excepción de “la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador”, según indica la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tampoco deberá subsanar las reparaciones o desperfectos que haya ocasionado el inquilino por un mal uso o debido al desgaste natural.
Por otro lado, el arrendador es el responsable del pago de los recibos de comunidad, así como el IBI y la tasa de basuras y alcantarillado si las hubiera, salvo que se indique lo contrario en el contrato de alquiler.
El arrendador tiene el deber de comunicar al inquilino con tiempo suficiente cualquier modificación de los términos del contrato, subida de la renta, finalización del contrato o cambio de condiciones. En este sentido, el propietario debe respetar siempre los plazos de preaviso establecidos por la ley.
Desde la reforma del artículo 20 de la LAU por la Ley 12/2023, el arrendador también debe pagar los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (por ejemplo, los honorarios de la agencia que gestiona el alquiler). Antes de esta reforma, esa obligación solo existía cuando el arrendador era una empresa; ahora aplica también a los particulares, y es una norma imperativa — cualquier pacto en contrario en el contrato es nulo.
Este artículo trata las obligaciones del alquiler de vivienda habitual. Si tu alquiler es de temporada o turístico, hay obligaciones adicionales que no aplican aquí: registrar la vivienda con un número de registro (NRA) antes de anunciarla en plataformas digitales, y comunicar los datos de cada huésped al Ministerio del Interior a través del sistema SES.Hospedajes en las primeras 24 horas.
Derechos del propietario
El principal derecho del arrendador es el de recibir la renta pactada en tiempo y forma. Si tiene lugar un retraso, se puede considerar incumplimiento de contrato e iniciar el procedimiento de desahucio. Para evitar este tipo de incidentes, muchos propietarios deciden contratar la modalidad de alquiler seguro que les cubra el abono mensual de la renta e impagos.
Aparte de la renta, el arrendador tiene derecho a solicitar una fianza equivalente a un mes del alquiler así como garantías adicionales, bien mediante un depósito en metálico, aval bancario o personal.
La ley también permite al propietario repercutir el coste de la reforma del piso para subir la renta, siempre que hayan transcurrido cinco años de la firma del contrato.
Asimismo, el dueño del inmueble puede finalizar el contrato si necesita la casa para sí mismo o para un familiar directo.
Conviene las particularidades cuando quien alquila es un usufructuario: para eso tienes la guía ¿El usufructuario puede alquilar? Diferencias con un alquiler habitual.
Obligaciones del arrendatario
Aparte del pago de la renta y de la fianza, el inquilino tiene -salvo pacto en contrario- la obligación del pago de los suministros de la luz, el gas, el agua, y demás servicios con que cuente la finca que se individualicen mediante aparatos contadores.
El arrendatario está obligado a mantener y devolver la vivienda en buen estado de conservación, se entiende, tal y como se le entregó. Por tanto, deberá asumir las pequeñas reparaciones, fruto del desgaste normal de la vivienda.
Asimismo está obligado al cumplimiento de las normas de la comunidad, así como de salvaguardar la buena convivencia vecinal. Entre las normas de convivencia el propietario puede haber prohibido la tenencia de mascotas en el inmueble.
Además, el inquilino está obligado a utilizar la vivienda para el fin que se reflejó en el contrato. No pudiendo usarla como local o negocio, ni almacenar materiales explosivos, ni cederla o subarrendarla. En caso de incumplir con alguno de estos requisitos, el propietario puede finalizar el contrato.
Derechos del inquilino
Los inquilinos también están protegidos por ley en un contrato de arrendamiento. En primer lugar, tienen derecho a rescindir el contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se comunique al propietario con un mínimo de treinta días.
En caso de que el propietario quiera vender el piso, el inquilino tiene preferencia para comprarlo, aunque es posible excluir esta posibilidad en el contrato. Ante una venta, el inquilino puede mantener el contrato con un nuevo propietario con los mismos derechos y obligaciones; salvo que este quiera vivir en él, en ese caso el inquilino podrá continuar únicamente tres meses más.
Los arrendatarios pueden cambiar la cerradura del inmueble, siempre y cuando dejen la vivienda como la encontraron y devuelvan al propietario las copias de llaves que fueron entregadas en un inicio.
Por último, el inquilino tiene total derecho a recuperar la fianza íntegra en el plazo máximo de un mes después de que se haya finalizado el contrato, siempre que la vivienda se entregue en buen estado.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de gestión inmobiliaria del contrato de alquiler?
Desde la reforma del artículo 20 de la LAU por la Ley 12/2023, siempre el arrendador, sea particular o empresa — antes de esa reforma, solo era obligatorio si el arrendador era una empresa. Es una norma imperativa: cualquier pacto en contrario en el contrato es nulo.
¿Puede el propietario acceder libremente a la vivienda alquilada?
No. Desde la entrega de la vivienda, solo puede acceder con permiso del inquilino y con el preaviso suficiente, y únicamente cuando sea estrictamente necesario para realizar una reparación.
¿Qué gastos son siempre responsabilidad del arrendador?
Los recibos de comunidad, el IBI y la tasa de basuras y alcantarillado si las hubiera, salvo que el contrato indique lo contrario, además de las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
¿Puede el inquilino rescindir el contrato antes de que termine su plazo?
Sí, siempre que hayan pasado al menos seis meses desde la firma, comunicándolo al propietario con un mínimo de treinta días de antelación.
Última revisión: 10 de agosto de 2026
