El IBI en el alquiler, por defecto, lo paga el propietario. Es un impuesto ligado a la titularidad del inmueble, no a quién lo ocupa, así que aunque tengas inquilino, la obligación tributaria en primer término sigue siendo tuya ante el ayuntamiento.
Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar que sea el inquilino quien asuma ese coste. La mayoría de los contratos no lo incluyen, a veces por desconocimiento y a veces porque se redacta mal y la cláusula acaba siendo inválida.
En este artículo te explicamos cómo funciona el IBI en un alquiler, cómo redactar correctamente la cláusula si decides repercutirlo y cuándo tiene sentido estratégico hacerlo.
Tabla de contenidos
Qué es el IBI y cómo se calcula
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la propiedad de inmuebles. Lo recauda el ayuntamiento de cada municipio y se calcula aplicando un tipo impositivo al valor catastral del inmueble.
Ese tipo lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites establecidos por la Ley de Haciendas Locales. Para inmuebles urbanos de uso residencial, el rango habitual está entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, aunque hay municipios que aplican tipos más elevados en función de sus necesidades presupuestarias.
El recibo lo emite el ayuntamiento a nombre del titular catastral —el propietario— con independencia de si el piso está alquilado o vacío. No hay forma de redirigir ese recibo al inquilino directamente: la Administración siempre se dirige al propietario.
Se trata además un impuesto que se devenga el 1 de enero de cada año. Por lo tanto, el sujeto tributario será quien haya sido propietario del inmueble ese día, independientemente de que el pago de ese impueto ya devengado se difiera con un pago en plazos.
Quién paga el IBI en un alquiler, por defecto
La LAU no regula expresamente quién asume el IBI en un contrato de arrendamiento. En ausencia de pacto, la regla es clara: lo paga el propietario, que es el obligado tributario ante Hacienda.
¿Puede pagarlo el inquilino?
Sí, pero únicamente si se pacta en el contrato de forma expresa y cumpliendo los requisitos que exige la LAU.
El artículo 20 de la LAU permite que propietario e inquilino acuerden que los gastos generales del inmueble —incluidos tributos como el IBI— corran a cargo del arrendatario. Para que esa cláusula sea válida, el contrato debe recoger dos elementos imprescindibles:
- La voluntad expresa de que el inquilino asume el IBI.
- El importe anual del IBI en la fecha del contrato.
Si falta el importe anual, la cláusula no produce efectos. Este es el error más frecuente: el contrato dice «el IBI será a cargo del arrendatario» pero sin indicar la cifra, y eso no es suficiente según la jurisprudencia.
Modelo de cláusula válida:
«Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, serán a cargo del arrendatario. En concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el importe anual a la fecha del presente contrato asciende a [IMPORTE] euros, cantidad que el arrendatario abonará al arrendador prorrateada en los pagos mensuales de renta.»
Cuando el ayuntamiento actualice el valor catastral y el IBI varíe, el propietario debe comunicarlo al inquilino y ajustar el importe. La cláusula cubre las variaciones futuras siempre que se documente el nuevo importe cada vez.
¿Cuándo conviene repercutirlo?
En la mayoría de los casos, repercutir el IBI al inquilino no te aporta ninguna ventaja económica real. El motivo es sencillo: cualquier inquilino evalúa el coste total que va a pagar cada mes, no cómo está desglosado. Si añades el IBI como concepto separado, acabará negociando una renta base equivalentemente más baja o desistiendo de alquilar una vivienda por encima de su presupuesto. El resultado neto para ti es el mismo importe total, pero con dos efectos negativos: pierdes la deducción del IBI en el IRPF (porque ya no es un gasto tuyo) y complicas la gestión del contrato.
Dicho esto, hay dos situaciones concretas en las que repercutir el IBI sí tiene sentido real:
1. Protección ante subidas del IBI por encima del IRAV
La renta solo puede actualizarse anualmente conforme al IRAV, que actúa como techo de incremento. Si tu ayuntamiento decide subir el valor catastral o el tipo impositivo y el IBI crece un 5%, tú no puedes trasladar ese incremento a la renta si el IRAV ese año es inferior. Absorbes la diferencia.
Si el IBI está pactado como concepto separado en el contrato, el inquilino paga el importe real que te giró el ayuntamiento, sin que la subida del IBI quede atrapada por el límite de actualización de la renta.
2. En pisos con precio de renta limitado (zonas tensionadas o Vivienda Protegida)
En zonas de mercado tensionado, la renta está limitada por el índice de precios de referencia de la comunidad autónoma. Igualmente ocurre si se trata de una VPP o VPO que tenga una renta limitada. El IBI pactado como concepto separado al amparo del artículo 20 LAU puede permitir que el inquilino asuma ese coste por encima del techo de renta, ya que técnicamente no es renta sino un gasto repercutido.
Este es un terreno con matices legales importantes. En nuevos contratos hay más margen para incluirlo; en renovaciones en zonas tensionadas, la Ley de Vivienda 2023 limita la introducción de nuevas cargas que no estaban en el contrato anterior. Si tu piso está en zona tensionada, conviene revisar la normativa autonómica concreta y, ante la duda, consultar con un asesor antes de modificar las condiciones.
Preguntas frecuentes
¿Y la tasa de residuos y basuras? ¿Es lo mismo que el IBI?
No. Son tributos con lógica diferente. El IBI es un impuesto sobre la propiedad: lo pagas por ser dueño del inmueble. La tasa de residuos grava la prestación de un servicio municipal a quien lo usa, es decir, al ocupante de la vivienda. El propietario recibe el recibo por razones de gestión (actúa como «sustituto del contribuyente»), pero el obligado real es quien genera los residuos: el inquilino. Las reglas para repercutirla son similares en cuanto al requisito de pacto expreso, pero su naturaleza jurídica es distinta. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la tasa de residuos en alquiler.
¿Puede el propietario subir la renta si le sube el IBI?
No directamente. La renta solo puede actualizarse, conforme al IRAV o al IPC según el caso, en los plazos y condiciones pactadas en el contrato. El IBI es un impuesto separado que el propietario asume salvo pacto expreso en contrario. Si el IBI sube y no estaba repercutido en el contrato, el propietario absorbe esa subida hasta la próxima renovación contractual.
¿Qué pasa si el inquilino se niega a pagar el IBI que está pactado en el contrato?
Si el IBI figura en el contrato con todos los requisitos legales (mención expresa e importe anual), su impago es un incumplimiento contractual equivalente al impago de la renta. El propietario puede reclamarlo por vía judicial y, si el incumplimiento es relevante, puede ser causa de resolución del contrato.
¿El IBI es siempre deducible si lo paga el propietario?
Sí. El IBI pagado por el propietario es un gasto deducible en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, en la declaración del ejercicio en que se paga. Si lo repercute al inquilino, deja de ser un gasto propio y no puede deducirlo. Puedes ver todos los gastos deducibles del alquiler para propietarios en nuestra guía completa.
