¿Conoces los gastos de alquiler deducibles de una vivienda?

Si eres propietario de un inmueble en alquiler, debes declarar el uso de esa vivienda así como los ingresos que te genera. Pero también hay una serie de gastos de alquiler deducibles que debes incluir. En este post te explicamos cuáles.

Hoy en día existen, según Idealista, 2,2 millones de caseros que declaran ingresos inmobiliarios en su declaración de la renta. Y es una cifra que sigue incrementando. Es obligación de estos caseros declarar sus viviendas en alquiler. En cuanto a los ingresos a declarar, la Ley del IRPF menciona que se pueden reducir en un 60%. Los alquileres vacacionales o de temporada no pueden disfrutar este beneficio fiscal por no ser considerados como vivienda habitual y permanente de los inquilinos. Pero es importante mencionar que esta reducción se aplica únicamente si la diferencia entre ingresos y gastos resulta en un rendimiento neto positivo.

¿Qué gastos me puedo deducir como propietario de un piso en alquiler?

• Los saldos de dudoso cobro

Cuando hablamos de saldos dudosos, nos referimos a los impagos de los inquilinos. Esos impagos debes declararlos como ingresos a pesar de no haberlos cobrado. Para poder declararlos también como gasto deducible tiene que haber transcurrido más de 6 meses entre el primer cobro impagado y el final del período impositivo. Si ya has puesto una demanda de desahucio o el deudor se halla en situación concursal, no aplican los 6 meses. Porque es una prueba oficial que los saldos son dudosos. En caso que después se cobre una parte de las deudas o la deuda completa, debes declararla como ingreso de capital inmobiliario.

• Los pagos de suministros y servicios

Puedes deducir también las facturas de suministros del piso, por ejemplo luz, agua, gas, etc.. Para ello dichas facturas han de estar a nombre del propietario, no del inquilino. En caso de que la vivienda sea parte de una urbanización o edificio, puedes desgravarte también los gastos comunes como portería, vigilancia, administración de la finca, etc.

• Gastos de mantenimiento y conservación

Comprende todos aquellos gastos que se hacen regularmente para conservar la vivienda en perfectas condiciones. Por ejemplo, la pintura, barnizado, arreglos de fontanería o eléctricos o cualquier otra reparación de deterioros o averías. No se incluyen por lo tanto los gastos derivados de mejoras o las ampliaciones del piso en alquiler.

• Los gastos para formalizar el contrato de alquiler

En estos están incluidos la cesión o constitución de derechos, los de defensa de carácter jurídico siempre y cuando estén relacionados a los bienes, etc.  

• Tributos y tasas municipales

Como propietario de la vivienda debes de pagar una cantidad de impuestos y tasas que se relacionan con el inmueble, por ejemplo el IBI. Y en cuanto a las tasas municipales, debes de hacer un pago por la recogida de basuras. Todos esos gastos son deducibles de los ingresos del alquiler.

• Seguros de impago y riesgos de la vivienda

Si has contratado un seguro que te cubre los cobros de inquilinos y se hace cargo sobre los impagos de renta, también tienes la oportunidad de poder deducir el importe de esas primas.

• Intereses de hipoteca y amortización de vivienda

El porcentaje de amortización deducible es del 3% sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral. En ambos casos no se debe de incluir el cómputo del suelo. En el recibo del IBI puedes ver desglosado el valor catastral total del inmueble.

¿Cuánto debo pagar a Hacienda?

El funcionamiento del impuesto establece que se ha de declarar el rendimiento neto de la vivienda (ingresos menos gastos deducibles). Y a ese rendimiento se le aplica una reducción del 60% obteniendo un rendimiento neto reducido (igual al 40% del rendimiento neto).

Pongamos de ejemplo que tienes un piso que te costó 160.000 euros con financiación hipotecaria y obtienes una renta de 800 euros al mes. Por lo que en el año hace un total de 9.600 euros. Además de esto, has hecho un cambio de caldera que costó 500 euros.

Ejemplo práctico:

• Intereses de hipoteca: 1.700 euros
• Gastos de amortización: poniendo de ejemplo que el valor catastral es del 55%, sobre el 3% de 160.000 euros es 2.640 euros
• Formalización de arrendamiento: 120 euros
• IBI: 300 euros
• Tasa municipal: 100 euros
• Seguro de impago y riesgo de la vivienda: 150 euros
• Gastos de mantenimiento y conservación: 500 euros
• Cobros de suministros: 1.680 euros
• Impago de inquilino: 800 euros

Por lo que los ingresos íntegros son de 9.600 euros y los gastos totales a descontar son de 6.310 euros, haciendo un rendimiento neto de 3.290 euros. A eso le aplicamos el 60% de reducción, obtienes 1.316 euros de rendimiento neto reducido.

Hay que recordar que las rentas obtenidas por el alquiler hay que declararlas como rendimiento del capital inmobiliario y no como actividad económica. Ya que si la aplicas como actividad económica no tendrás el derecho de aplicar el 60% de reducción.  

Si haces la declaración por la web, puedes ver aquí los pasos a seguir. Recuerda revisar el borrador de la declaración para verificar que no has omitido información o si has detectado algún error. Pero si presentas la declaración y después recuerdas esto, deberás solicitar una auto-liquidación complementaria que no tiene coste extra. Esto debe de hacerse antes de las fechas límites. En caso de presentarla después del plazo establecido, tendrás un recargo entre el 5% – 20% sobre el total a ingresar. Esta multa puede incrementar incluso hasta el 150%. Pero solo si Hacienda es quien notifica que no se a mostrado la declaración en las fechas establecidas.