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Diccionario inmobiliario del alquiler

En el mundo del alquiler de inmuebles existen numerosos términos que pueden resultar confusos para aquellas personas que no estén familiarizadas con ellos. Por eso, hemos creado este completo diccionario inmobiliario para ayudarte a comprender mejor todo lo relacionado con el alquiler de pisos.

¿Alguna pregunta?

Actos vandálicos

Los actos vandálicos son hechos de daño intencionado sobre propiedades (continente) o bienes (contenido). Para que una aseguradora cubra tales daños no basta por lo tanto que haya habido un mal uso de los mismos, sino que ha de haber la intención de causar daño sobre los mismos.

Actualizar renta

La actualización de la renta es la revisión del importe del alquiler atendiendo a los acuerdos fijados en el contrato de alquiler. Se realiza con carácter anual y normalmente se referencia al IPC, si bien los últimos cambios en regulación han establecido unos topes y nuevos índices que sustituirán en un futuro al Índice General de Precios.

Agencia Negociadora de Alquiler SL

Agencia Negociadora de Alquiler SL es la empresa de gestión de alquileres que garantiza el pago de la renta. Fundada en 2009, cuenta con 34 empleados y una facturación en 2021 de 3,0MM€. Opera únicamente en Madrid. Propietarios del término Tranquiler®.

Alquiler con opción a compra

Alquiler con opción a compra es el contrato híbrido de alquiler y compraventa en el que se acuerda que a la finalización del contrato de alquiler el inquilino podrá ejercer su opción a comprar el inmueble a un precio preacordado descontando total o parcialmente las cuotas de alquiler. En caso de no ejercer ese derecho el inquilino perderá la prima que habitualmente se le solicita al inicio del contrato.

Alquiler Seguro SAU

Alquiler Seguro SAU es la empresa de gestión de alquileres que garantiza el pago de la renta.  Fundada en 2007, con presencia en las principales ciudades de España, alcanzó una facturación en 2022 de 40MM€. Recientemente invertida al 49% por el fondo Aurica Growth.

Alquiler social

El alquiler social es un arrendamiento por un precio reducido a personas con ingresos limitados. Estas viviendas son gestionadas mayoritariamente por entidades públicas, como ayuntamientos o comunidades autónomas, y su objetivo es proporcionar una solución habitacional a aquellas personas que no pueden permitirse una vivienda a precio de mercado. El alquiler social tiene como finalidad garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada para todas las personas.

Alquiler de renta antigua

El alquiler de renta antigua se refiere a aquellos contratos de arrendamiento que se firmaron antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1985 en España. Estos contratos suelen tener unas condiciones normalmente más favorables para el inquilino, como por ejemplo, un precio de alquiler más bajo y una duración indefinida. A pesar de la entrada en vigor de la nueva ley, los contratos de alquiler de renta antigua se han mantenido en vigor, siempre y cuando los inquilinos hayan permanecido en la vivienda o hayan conseguido subrogar el arrendamiento.

Alquiler de temporada

Los alquileres de temporada son contratos de arrendamiento que difieren de los contratos de vivienda habitual por cubrir una necesidad temporal de alojamiento. En el mismo contrato deben indicarse la razón de la temporalidad (estudios, trabajo, etc.) y la vivienda habitual del inquilino. Estos contratos se rigen por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y deben tener una duración fija definida que no puede ser inferior a 31 noches para no ser considerados alquileres turísticos.

Alquiler turístico o vacacional

Alquiler turístico o vacacional se trata de la cesión frecuente (durante más de 3 meses al año) y con fines lucrativos de la totalidad de una vivienda empleando los canales habituales de la oferta turística. Está sujeto a la normativa turística autonómica. Estos alquileres están excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Para poder ofrecer este tipo de alquileres, es necesario contar con una licencia turística.

Arrendador

El arrendador es la persona o entidad que posee el derecho de uso de un inmueble que cede a otra persona (el arrendatario) a cambio de una renta, en unos términos plasmados en un contrato.

Arrendatario

El arrendatario es la persona o entidad que recibe el derecho de uso de un inmueble a cambio de una renta. El arrendatario es quien firma el contrato de alquiler con el arrendador.

Aval

Un aval es un compromiso de garantizar el cumplimiento de una obligación económica por parte de un tercero o avalista. En el ámbito del alquiler, se utiliza como garantía para asegurar el pago de la renta y los daños a la propiedad. El aval puede ser emitido por una entidad financiera, una compañía de seguros o una persona física o jurídica que asume la responsabilidad del pago en caso de incumplimiento del deudor principal.

Carencia

La carencia es el período de tiempo durante el cual se aplaza el pago de una obligación económica, en el caso del alquiler, el pago de la renta. La carencia puede ser total o parcial. Puede ser acordada por las partes como una medida de flexibilidad por una situación de dificultad financiera o como contraprestación a determinados compromisos por parte del arrendatario (obras, adecuación del inmueble, etc).

Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es el documento que acredita el nivel de eficiencia energética de un inmueble. El CEE asigna una calificación que va desde la letra A (más eficiente) hasta la letra G (menos eficiente) tanto para la emisión como consumo de CO2. Es obligatorio en España para la venta o alquiler de inmuebles. Tiene una vigencia de 10 años.

Contrato de Alquiler

El contrato de alquiler es el documento con validez legal en el que las partes acuerdan las condiciones del arrendamiento de un inmueble. El contrato de alquiler determina el objeto arrendado, el precio de la renta, la duración del alquiler plazos y forma de rescisión, las obligaciones de las partes y las garantías aportadas.

Derecho de adquisición preferente

El derecho de adquisición preferente es un privilegio que permite a una persona o entidad comprar un bien o propiedad antes que otros interesados. En el ámbito inmobiliario, puede darse cuando un inquilino tiene la opción de comprar la vivienda que alquila o cuando una comunidad de propietarios tiene preferencia en la compra de una propiedad en su edificio. En resumen, este derecho protege los intereses de ciertos individuos o entidades en transacciones inmobiliarias.

Derecho de tanteo y retracto

Los derechos de tanteo y retracto son dos derechos que tienen algunas personas o entidades en el ámbito inmobiliario para adquirir una propiedad. El derecho de tanteo da prioridad a una persona para adquirir una propiedad antes que cualquier otra persona interesada. El derecho de retracto permite a una persona adquirir una propiedad después de que ésta haya sido vendida a otra persona. Para ejercerlos, el depositario del derecho ha de igualar la oferta del comprador o el precio demandado en caso de no haber oferta de compra alguna. La Ley de Arrendamientos Urbanos otorga por defecto ambos derechos a los arrendatarios salvo que hagan expresa renuncia a ellos en el contrato de arrendamiento o documento previo a la venta.

Desahucio

Desahucio es el proceso legal mediante el cual el arrendador reclama la posesión del inmueble al arrendatario que ha incumplido las condiciones del contrato de alquiler. El desahucio se reclama normalmente cuando el arrendatario no paga la renta, realiza obras sin permiso o causa molestias a los vecinos, o incumple cualquier otra cláusula del contrato o de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Fianza de alquiler

La fianza de alquiler es la cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador como garantía de que cumplirá con las obligaciones del contrato de alquiler. El importe de la fianza puede variar entre una y tres mensualidades. Se divide entre fianza legal y garantía adicional. La primera es obligatoria y es de un importe de una mensualidad, que debe depositarse en el organismo autónomo competente en caso de haberlo.

Fichero de inquilinos morosos

Un fichero de inquilinos morosos es una base de datos que contiene información sobre personas o empresas que han incurrido en impagos de algún tipo. Esta lista es utilizada por propietarios, agencias inmobiliarias y aseguradoras para evaluar la solvencia financiera de los posibles inquilinos antes de firmar un contrato de alquiler. Es importante destacar que la inclusión en un fichero de morosos debe ser realizada de acuerdo a la normativa vigente. Del mismo modo, la consulta a dichos ficheros requiere normalmente un consentimiento previo por escrito del inquilino en cuestión y suponen un coste por consulta. Los principales ficheros de morosos utilizados en España son: ASNEF-Equifax, Badexcug-Experian, RAI, CIRBE, icired y RIJ. Y aquellos enfocados en cubrir impagos de alquileres son: FIM (Alquiler Seguro) y bdmi (Idealista).

Fraude de alquiler

Un fraude de alquiler es una práctica ilegal en la que una persona finge tener un inmueble disponible para alquilar, a menudo utilizando anuncios falsos. La persona que busca alquilar puede ser engañada para realizar el pago de la reserva antes de que se le permita ver la propiedad. Una vez que se realiza el pago, el estafador desaparece y la víctima descubre que la propiedad no está disponible para alquilar. Es importante tener precaución y verificar la autenticidad de cualquier oferta de alquiler antes de enviar cualquier tipo de pago o información personal.

Gestión integral del alquiler

La gestión integral del alquiler es el servicio que ofrece una agencia inmobiliaria o administrador de fincas por el que se encarga de todas las tareas relacionadas con el arrendamiento de un inmueble. Éstas incluyen la promoción del inmueble y búsqueda de arrendatarios, la elaboración del contrato e inventario, la gestión de cobros y pagos, y el mantenimiento del inmueble, entre otras.

Home Staging

Home Staging es la técnica de marketing inmobiliario que consiste en preparar el inmueble para su venta o alquiler, con el objetivo de mejorar su aspecto y atraer a un mayor número de interesados con la mínima inversión posible. Esta técnica incluye la pintura, decoración y vestido del inmueble, su iluminación, limpieza, olor y eliminación de elementos personales entre otras estrategias.

IDUFIR

IDUFIR es el Identificador Único de Finca Registral. Es un código que identifica de una manera inequívoca a una finca en el Registro de la Propiedad. Surgió en 2008 como alternativa al método de clasificación anterior, compuesto por Tomo, Libro, Folio, Inscripción y Fecha, aportando más seguridad y garantías. A partir de 2016 evolucionó al CRU (Código Registral Único). Ambos están compuestos por 14 dígitos y se pueden encontrar en la parte superior de la Nota Simple del inmueble. Hay que tener en cuenta que, debido a la reciente aparición de ambos códigos, no todas las fincas tienen IDUFIR o CRU. Sólo las registradas con posterioridad a esas fechas o que hayan tenido alguna inscripción registral desde entonces.

Impago de alquiler

El impago de alquiler es la situación en la que el arrendatario no cumple con el pago de la renta en la fecha acordada en el contrato de alquiler. El impago puede llevar a iniciar un proceso de desahucio y, en última instancia, lograr la rescisión del contrato de alquiler.

INE

INE (Instituto Nacional de Estadística) es una entidad pública estatal encargada de recopilar y difundir información estadística sobre la sociedad, economía y medio ambiente. Entre los datos económicos y de consumo, el INE publica mensualmente el IPC con diferentes alcances y metodologías.

Inmueble

El término «inmueble» se refiere a cualquier tipo de propiedad inmobiliaria, pudiendo ser de naturaleza rural o urbana y de diverso tipo como viviendas, locales comerciales, oficinas, aparcamientos, trasteros y terrenos, entre otros.

Inquilino

El inquilino es la persona o entidad que alquila un inmueble a cambio de una renta. El inquilino es quien ocupa y utiliza el inmueble durante el periodo de alquiler. También conocido como arrendatario.

Inventario

El inventario es un listado detallado de los bienes y objetos contenidos en el inmueble, así como una descripción del estado general del mismo. Se realiza para establecer las condiciones en las que se encuentra el inmueble al inicio y a la finalización del arrendamiento. Su función es la de evitar conflictos a la hora de determinar la responsabilidad de posibles daños.

IPC

El IPC (Índice de Precios al Consumo) es el indicador económico que mide la variación de los precios de los bienes y servicios que consume la población. Puede referirse a los precios de España (Nacional) o de una Comunidad Autónoma, así como de una cesta de productos básicos (General) o de un sector de la economía como el de los alquileres. El IPC se utiliza, entre otros usos, como referencia para la actualización de los precios de alquiler.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los contratos de alquiler de cualquier tipo de inmueble urbano a excepción de aquellos considerados como de alquiler turístico. Esta ley establece los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, así como las condiciones y requisitos que deben cumplir los contratos de alquiler, incluyendo aspectos como la duración, el precio, las garantías y las renovaciones. Además, la LAU también establece los procedimientos para resolver los conflictos que puedan surgir entre las partes. Publicada en 1994 ha sufrido numerosas modificaciones, la última de ellas a través de la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023.

Ley por el Derecho a la Vivienda

La Ley por el Derecho a la Vivienda fue aprobada el 22 de mayo de 2023. Su principal objetivo es el de facilitar el acceso a la vivienda, especialmente en régimen de arrendamiento. Para ello incluye medidas como la limitación de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”, la fijación de nuevos índices para la actualización de arrendamientos en curso, establece condiciones adicionales a los desahucios, prohibe el cobro de honorarios a los inquilinos y revisa las bonificaciones fiscales a los propietarios, así como establece penalizaciones en el IBI para inmuebles vacíos. Modifica para ello varios artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley del Suelo entre otras.

Moroso

Moroso se refiere a la persona o entidad que no cumple con sus obligaciones de pago en el plazo acordado. En el contexto del alquiler, un arrendatario moroso es aquel que no paga la renta en la fecha acordada.

Nota simple registral

La nota simple registral es un documento que se obtiene en el Registro de la Propiedad y que contiene información sobre una propiedad inmobiliaria o terreno determinado. Esta información puede incluir la identificación de la finca o propiedad, la descripción de la misma, la titularidad y las cargas y gravámenes que pesan sobre ella, entre otros datos relevantes. La nota simple registral es un documento muy útil para conocer la situación jurídica y registral de una propiedad antes de llevar a cabo cualquier operación inmobiliaria, como la compra o el alquiler de la misma.

Recibo de alquiler

El recibo de alquiler es el importe que debe ser pagado por el arrendatario durante la vigencia del contrato de alquiler. Normalmente de frecuencia mensual, razón por la que también se le conoce como mensualidad. En caso de que se haya acordado contractualmente, podrá contener otros gastos generales, tasas o servicios individuales al margen de la renta, como por ejemplo: gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios, IBI, tasas de alcantarillado y/o basuras o suministros.

Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución pública encargada de inscribir y publicar los derechos sobre bienes inmuebles, como por ejemplo propiedades o terrenos. Su función es garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y proteger los derechos de propiedad de las personas. En este registro se inscriben todas las propiedades inmuebles, así como las hipotecas y otros derechos reales que puedan recaer sobre ellas. La información que se encuentra en el Registro de la Propiedad es de carácter público y cualquier persona puede solicitar una nota simple registral para conocer la situación jurídica actual de un bien inmueble.

Referencia Catastral

Referencia Catastral es el código identificativo que se asigna a cada inmueble registrado en el Catastro, registro público de la propiedad inmobiliaria en España. La referencia catastral permite identificar de forma precisa la ubicación y características de un inmueble.

Renta

La renta es la cantidad de dinero que el arrendatario paga al arrendador por el uso y disfrute del inmueble. La renta se establece en el contrato de alquiler y suele pagarse mensualmente.

Rentabilidad

La rentabilidad se refiere al rendimiento económico que se obtiene a partir de una inversión o activo. En el contexto del alquiler, la rentabilidad se refiere a la ganancia que obtiene el arrendador a partir de la renta que cobra al arrendatario por el uso de su inmueble, teniendo en cuenta su valor actual. Puede referirse a la rentabilidad total, bruta o neta.

Rentabilidad bruta o gross yield

La rentabilidad bruta o gross yield es el cociente entre la suma de rentas del alquiler devengadas en un año dividida por el valor actual de dicho inmueble.

Rentabilidad neta o net yield

La rentabilidad neta o net yield es el cociente entre la suma de rentas del alquiler devengadas en un año minorada por todos los gastos de asociados a dicho inmueble dividida por el valor actual de dicho inmueble. Entre los gastos del inmueble se deben tener en cuenta: impagos, seguros, gastos de comunidad, impuestos y tasas.

Rentabilidad total

La rentabilidad total de un inmueble es la suma de la rentabilidad bruta y de la plusvalía, o variación del valor de compraventa de un inmueble entre dos años. Da una visión completa de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria al tener en cuenta las dos principales vías de generación de valor del mismo (renta y venta).

Revalorización inmobiliaria

La revalorización inmobiliaria se refiere al aumento en el valor de un bien a lo largo del tiempo. En el contexto de la inversión inmobiliaria, un inmueble puede experimentar una revalorización debido a factores como la evolución general del mercado de compraventa o de los precios del alquiler, cambios en la demanda y oferta en esa zona, mejoras en infraestructuras o equipamientos cercanos, entre otros.

Seguro de hogar

El seguro de hogar es un tipo de seguro que cubre los daños y pérdidas que pueda sufrir un inmueble, así como los bienes que se encuentran en su interior y los daños causados a terceros que tengan como origen el inmueble asegurado.

Seguro de impago o alquileres

El seguro de impago o de alquileres es un tipo de seguro diseñado para proteger a los propietarios de viviendas, habitaciones o locales de los riesgos derivados de un arrendamiento, muy especialmente el de impago de la renta. En caso de que el inquilino no cumpla con el pago de la renta acordada, el seguro de impago asume el pago de las rentas impagadas hasta un número máximo de mensualidades. Igualmente suele cubrir los costes extrajudiciales, de peritaje y judiciales derivados de cualquier contencioso con el inquilino, así como una serie de daños causados por éste, mayoritariamente los actos vandálicos, cambio de cerradura, limpieza y/o impago de suministros.

Señal o reserva

Señal o reserva es la cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador o a la agencia como garantía de que firmará el contrato de alquiler en una fecha máxima con las condiciones pactadas. En caso de que llegada la fecha el contrato no se firme por causas imputables al arrendatario, éste perderá la fianza y el derecho a suscribir el contrato.

Siniestro

Un siniestro se refiere a un evento con origen en un inmueble, causando daños materiales, personales o a terceros. En el contexto del seguro de hogar, un siniestro puede ser un incendio, un daño eléctrico, una inundación o un robo, entre otros. En el contexto de un seguro de alquileres, los siniestros se suelen deber a impagos o a apertura de diligencias jurídicas.

Subarriendo o cesión

El subarriendo o cesión se refiere a la situación en la que un arrendatario decide ceder el uso de la totalidad o parte del inmueble arrendado a otra persona, de manera gratuita o a cambio de un beneficio económico. En el caso del subarriendo, el arrendatario cede el uso total o parcial de la propiedad a otra persona, mientras que en la cesión, el arrendatario cede el contrato de alquiler completo a otra persona, quien se convierte en el nuevo arrendatario. Ambas situaciones pueden estar permitidas o prohibidas según lo establecido en el contrato de alquiler y la legislación aplicable.

Subrogación

La subrogación es un término legal que se utiliza para referirse al cambio de titularidad de un contrato o deuda a favor de otra persona. En el ámbito inmobiliario, la subrogación se refiere a la transferencia de un contrato de alquiler o hipoteca de una persona a otra. Esto significa que el nuevo titular asume todas las obligaciones y derechos del contrato o deuda, incluyendo el pago de la renta o las cuotas hipotecarias. La subrogación puede ser acordada entre las partes o impuesta por una norma legal o consecuencia de otro acto (compraventa, herencia, etc). En cualquier caso, es importante asegurarse de que se cumplen todos los requisitos legales para realizar una subrogación y de que se entienden todas las implicaciones que conlleva.

Superficie construida

La superficie construida es la medición total de la superficie de una propiedad medida a partir de su perímetro exterior. Incluye por lo tanto todos los obstáculos internos como paredes, pilares, escaleras, etc. La superficie construida se utiliza a menudo para calcular el valor de una propiedad y para determinar el cumplimiento de las regulaciones de construcción y planificación urbana. Normalmente se expresa indicando aparte la superficie que le corresponde sobre los elementos comunes de la finca como pasillos, escaleras o jardines.

Superficie útil

La superficie útil de una vivienda es la medida de la superficie habitable o aprovechable para el uso y disfrute de sus habitantes. Se refiere al espacio interior que puede ser utilizado para diferentes actividades, excluyendo elementos como muros, columnas, zonas abuardilladas, etc. La superficie útil es importante para determinar la capacidad de uso de un inmueble y para establecer el precio de venta o alquiler del mismo.

Titular de suministros

El titular de suministros es la persona o entidad que tiene contratados los servicios de suministros en una vivienda, como pueden ser el agua, la electricidad o el gas. El titular de suministros es el responsable de pagar las facturas correspondientes y de mantener las instalaciones asociadas en buen estado.

¿Echas en falta alguna definición o crees que alguna de las presentadas no está bien descrita?

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