Diccionari immobiliari del lloguer

Carència

La carència és el període de temps durant el qual es retarda el pagament d’una obligació econòmica, en el cas del lloguer, el pagament de la renda. La carència pot ser total o parcial. Pot ser acordada per les parts com una mesura de flexibilitat per a una situació de dificultat financera o com a contraprestació a determinats compromisos per part de l’arrendatari (obres, adequació de l’immoble, etc.).

Certificat d’Eficiència Energètica (CEE)

El Certificat d’Eficiència Energètica (CEE) és el document que acredita el nivell d’eficiència energètica d’un immoble. El CEE assigna una qualificació que va des de la lletra A (més eficient) fins a la lletra G (menys eficient) tant per a l’emissió com per al consum de CO2. És obligatori a Espanya per a la venda o lloguer d’immobles. Té una vigència de 10 anys.

Contracte de Lloguer

El contracte de lloguer és el document amb validesa legal en què les parts acorden les condicions de l’arrendament d’un immoble. El contracte de lloguer determina l’objecte arrendat, el preu de la renda, la durada del lloguer, els terminis i la forma de rescissió, les obligacions de les parts i les garanties aportades.

Dret d’adquisició preferent

El dret d’adquisició preferent és un privilegi que permet a una persona o entitat comprar un bé o propietat abans que altres interessats. En l’àmbit immobiliari, pot donar-se quan un llogater té l’opció de comprar el pis que lloga o quan una comunitat de propietaris té preferència en la compra d’una propietat al seu edifici. En resum, aquest dret protegeix els interessos de certs individus o entitats en transaccions immobiliàries.

Dret de tanteig i retracte

Els drets de tanteig i retracte són dos drets que tenen algunes persones o entitats en l’àmbit immobiliari per adquirir una propietat. El dret de tanteig dóna prioritat a una persona per adquirir una propietat abans que qualsevol altra persona interessada. El dret de retracte permet a una persona adquirir una propietat després que aquesta hagi estat venuda a una altra persona. Per exercir-los, el dipositari del dret ha d’igualar l’oferta del comprador o el preu demanat en cas de no haver oferta de compra. La Llei d’Arrendaments Urbans atorga per defecte ambdós drets als llogaters, llevat que facin renúncia expressa a ells en el contracte de lloguer o document previ a la venda.

Desnonament

El desnonament és el procés legal mitjançant el qual l’arrendador reclama la possessió de l’immoble a l’arrendatari que ha incomplit les condicions del contracte de lloguer. El desnonament es reclama normalment quan l’arrendatari no paga la renda, realitza obres sense permís o causa molèsties als veïns, o incompleix qualsevol altra clàusula del contracte o de la Llei d’Arrendaments Urbans.

Fets vandàlics

Els fets vandàlics són actes de dany intencionat sobre propietats (contenidor) o béns (contingut). Perquè una asseguradora cobreixi aquests danys, no n’hi ha prou amb que hi hagi hagut un mal ús d’aquests, sinó que cal que hi hagi la intenció de causar danys sobre els mateixos.

Fiança de lloguer

La fiança de lloguer és la quantitat de diners que l’arrendatari lliura a l’arrendador com a garantia que complirà amb les obligacions del contracte de lloguer. L’import de la fiança pot variar entre una i tres mensualitats. Es divideix entre fiança legal i garantia adicional. La primera és obligatòria i té un import d’una mensualitat, que s’ha de dipositar a l’organisme autònom competent en cas d’existir.

Fitxer d’inquilins morosos

Un fitxer d’inquilins morosos és una base de dades que conté informació sobre persones o empreses que han incorregut en impagaments de qualsevol tipus. Aquesta llista és utilitzada per propietaris, agències immobiliàries i asseguradores per avaluar la solvència financera dels possibles inquilins abans de signar un contracte de lloguer. És important destacar que la inclusió en un fitxer de morosos ha de ser realitzada d’acord amb la normativa vigent. De la mateixa manera, la consulta a aquests fitxers requereix normalment un consentiment previ per escrit de l’inquilí en qüestió i comporta un cost per consulta. Els principals fitxers de morosos utilitzats a Espanya són: ASNEF-Equifax, Badexcug-Experian, RAI, CIRBE, icired i RIJ. I aquells enfocats a cobrir impagaments de lloguers són: FIM (Lloguer Segur) i bdmi (Idealista).

Frau de lloguer

Un frau de lloguer és una pràctica il·legal en què una persona fingeix tenir un immoble disponible per llogar, sovint utilitzant anuncis falsos. La persona que busca llogar pot ser enganyada per realitzar el pagament de la reserva abans que se li permeti veure la propietat. Un cop es realitza el pagament, l’estafador desapareix i la víctima descobreix que la propietat no està disponible per llogar. És important tenir precaució i verificar l’autenticitat de qualsevol oferta de lloguer abans d’enviar qualsevol tipus de pagament o informació personal.

Gestió integral del lloguer

La gestió integral del lloguer és el servei que ofereix una agència immobiliària o administrador de finques per encarregar-se de totes les tasques relacionades amb l’arrendament d’un immoble. Aquestes inclouen la promoció de l’immoble i la cerca d’inquilins, l’elaboració del contracte i inventari, la gestió de cobraments i pagaments, i el manteniment de l’immoble, entre d’altres.

Home Staging

El Home Staging és la tècnica de màrqueting immobiliari que consisteix a preparar l’immoble per a la seva venda o lloguer, amb l’objectiu de millorar el seu aspecte i atraure un major nombre d’interessats amb la mínima inversió possible. Aquesta tècnica inclou la pintura, la decoració i el vestit de l’immoble, la seva il·luminació, neteja, olors i l’eliminació d’elements personals, entre altres estratègies.

IDUFIR

L’IDUFIR és l’Identificador Únic de Finca Registral. És un codi que identifica de manera inequívoca una finca en el Registre de la Propietat. Va sorgir el 2008 com a alternativa al mètode de classificació anterior, compost per Tomo, Llibre, Full, Inscripció i Data, aportant més seguretat i garanties. A partir del 2016 va evolucionar al CRU (Codi Registral Únic). Tots dos estan compostos per 14 dígits i es poden trobar a la part superior de la Nota Simple de l’immoble. Cal tenir en compte que, degut a l’aparició recent d’aquests dos codis, no totes les finques tenen IDUFIR o CRU. Només les registrades posteriorment a aquestes dates o que hagin tingut alguna inscripció registral des d’aleshores.

Immoble

El terme «immoble» fa referència a qualsevol tipus de propietat immobiliària, que pot ser de naturalesa rural o urbana i de diversos tipus com habitatges, locals comercials, oficines, aparcaments, trasters i terrenys, entre altres.

Impagament de lloguer

L’impagament de lloguer és la situació en què l’arrendatari no compleix amb el pagament de la renda en la data acordada al contracte de lloguer. L’impagament pot portar a iniciar un procés de desnonament i, en última instància, aconseguir la rescissió del contracte de lloguer.

INE

L’INE (Institut Nacional d’Estadística) és una entitat pública estatal encarregada de recollir i difondre informació estadística sobre la societat, l’economia i el medi ambient. Entre les dades econòmiques i de consum, l’INE publica mensualment l’IPC amb diferents abast i metodologies.

Inquilí

L’inquilí és la persona o entitat que lloga un immoble a canvi d’una renda. L’inquilí és qui ocupa i utilitza l’immoble durant el període de lloguer. També conegut com a arrendatari.

Inventari

L’inventari és una llista detallada dels béns i objectes continguts a l’immoble, així com una descripció de l’estat general de l’immoble. Es realitza per establir les condicions en què es troba l’immoble al començament i a la finalització del lloguer. La seva funció és evitar conflictes a l’hora de determinar la responsabilitat de possibles danys.

IPC

L’IPC (Índex de Preus al Consum) és l’indicador econòmic que mesura la variació dels preus dels béns i serveis que consumeix la població. Pot referir-se als preus d’Espanya (Nacional) o d’una Comunitat Autònoma, així com d’una cistella de productes bàsics (General) o d’un sector de l’economia com el dels lloguers. L’IPC s’utilitza, entre altres usos, com a referència per a l’actualització dels preus de lloguer.

Llei d’Arrendaments Urbans (LAU)

La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) és la normativa que regula els contractes de lloguer de qualsevol tipus d’immoble urbà, a excepció d’aquells considerats com a lloguer turístic. Aquesta llei estableix els drets i deures tant de l’arrendador com de l’arrendatari, així com les condicions i requisits que han de complir els contractes de lloguer, incloent aspectes com la durada, el preu, les garanties i les renovacions. A més, la LAU també estableix els procediments per resoldre els conflictes que puguin sorgir entre les parts. Publicada el 1994, ha sofert nombroses modificacions, l’última d’elles a través de la Llei pel Dret a l’Habitatge de 2023.

Llei pel Dret a l’Habitatge

La Llei pel Dret a l’Habitatge va ser aprovada el 22 de maig de 2023. El seu principal objectiu és facilitar l’accés a l’habitatge, especialment en règim de lloguer. Per això inclou mesures com la limitació dels preus del lloguer en “zones tensionades”, la fixació de nous índexs per a l’actualització de lloguers en curs, estableix condicions addicionals als desnonaments, prohibeix el cobrament d’honoraris als inquilins i revisa les bonificacions fiscals als propietaris, així com estableix penalitzacions en l’IBI per immobles buits. Modifica per això diversos articles de la Llei d’Arrendaments Urbans, la Llei d’Enjudiciament Civil i la Llei del Sòl, entre d’altres.

Lloguer amb opció a compra

El lloguer amb opció a compra és el contracte híbrid de lloguer i compravenda en què s’acorda que, en finalitzar el contracte de lloguer, l’inquilí podrà exercir la seva opció de comprar l’immoble a un preu preacordat, descomptant total o parcialment les quotes de lloguer. En cas de no exercir aquest dret, l’inquilí perdrà la prima que normalment se sol·licita al començament del contracte.

Lloguer de renda antiga

El lloguer de renda antiga es refereix als contractes d’arrendament signats abans de l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1985 a Espanya. Aquests contractes solen tenir unes condicions més favorables per a l’inquilí, com un preu de lloguer més baix i una durada indefinida. Malgrat l’entrada en vigor de la nova llei, els contractes de lloguer de renda antiga han continuat vigents, sempre que els inquilins hagin romàs a la vivenda o hagin aconseguit subrogar l’arrendament.

Lloguer de temporada

Els lloguers de temporada són contractes d’arrendament que difereixen dels contractes de vivenda habitual per cobrir una necessitat temporal d’allotjament. En el mateix contracte s’ha d’indicar la raó de la temporalitat (estudis, feina, etc.) i la vivenda habitual de l’inquilí. Aquests contractes es regeixen pel Títol III de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i han de tenir una durada fixa definida que no pot ser inferior a 31 nits per no ser considerats lloguers turístics.

Lloguer Segur SAU

Lloguer Segur SAU és l’empresa de gestió de lloguers que garanteix el pagament de la renda. Fundada el 2007, amb presència a les principals ciutats d’Espanya, va assolir una facturació el 2022 de 40MM€. Recentment ha estat invertida al 49% pel fons Aurica Growth.

Lloguer social

El lloguer social és un arrendament per un preu reduït a persones amb ingressos limitats. Aquestes vivendes són gestionades majoritàriament per entitats públiques, com ajuntaments o comunitats autònomes, i el seu objectiu és proporcionar una solució habitacional a aquelles persones que no es poden permetre una vivenda a preu de mercat. El lloguer social té com a finalitat garantir el dret constitucional a una vivenda digna i adequada per a totes les persones.

Lloguer turístic o vacacional

El lloguer turístic o vacacional es tracta de la cessió freqüent (durant més de 3 mesos a l’any) i amb fins lucratius de la totalitat d’una vivenda utilitzant els canals habituals de l’oferta turística. Està subjecte a la normativa turística autonòmica. Aquests lloguers estan excloïts de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). Per poder oferir aquest tipus de lloguers, és necessari disposar d’una llicència turística.

Morós

Morós es refereix a la persona o entitat que no compleix amb les seves obligacions de pagament dins del termini acordat. En el context del lloguer, un arrendatari morós és aquell que no paga la renda en la data acordada.

Nota simple registral

La nota simple registral és un document que s’obté al Registre de la Propietat i que conté informació sobre una propietat immobiliària o terreny determinat. Aquesta informació pot incloure la identificació de la finca o propietat, la descripció de la mateixa, la titularitat i les càrregues i gravàmens que pesen sobre ella, entre altres dades rellevants. La nota simple registral és un document molt útil per conèixer la situació jurídica i registral d’una propietat abans de dur a terme qualsevol operació immobiliària, com la compra o el lloguer de la mateixa.

Rebut de lloguer

El rebut de lloguer és l’import que ha de ser pagat pel llogater durant la vigència del contracte de lloguer. Normalment, té una freqüència mensual, raó per la qual també es coneix com a mensualitat. En cas que s’hagi acordat contractualment, podrà contenir altres despeses generals, taxes o serveis individuals a banda de la renda, com per exemple: despeses ordinàries de la Comunitat de Propietaris, IBI, taxes d’aigües i/o escombraries o subministraments.

Referència catastral

La referència catastral és el codi identificatiu que s’assigna a cada immoble registrat al Catàleg, registre públic de la propietat immobiliària a Espanya. La referència catastral permet identificar de manera precisa la ubicació i característiques d’un immoble.

Registre de la propietat

El Registre de la Propietat és una institució pública encarregada d’inscriure i publicar els drets sobre béns immobles, com per exemple propietats o terrenys. La seva funció és garantir la seguretat jurídica en les transaccions immobiliàries i protegir els drets de propietat de les persones. En aquest registre s’inscriuen totes les propietats immobles, així com les hipoteques i altres drets reals que puguin recaure sobre elles. La informació que es troba en el Registre de la Propietat és de caràcter públic i qualsevol persona pot sol·licitar una nota simple registral per conèixer la situació jurídica actual d’un bé immoble.

Renda

La renda és la quantitat de diners que el llogater paga al propietari pel ús i gaudi de l’immoble. La renda s’estableix al contracte de lloguer i sol pagar-se mensualment.

Rendibilitat

La rendibilitat es refereix al rendiment econòmic que s’obté a partir d’una inversió o actiu. En el context del lloguer, la rendibilitat es refereix al guany que obté el propietari a partir de la renda que cobra al llogater pel ús del seu immoble, tenint en compte el seu valor actual. Pot referir-se a la rendibilitat total, bruta o neta.

Rendibilitat bruta o gross yield

La rendibilitat bruta o gross yield és el quocient entre la suma de les rendes del lloguer generades en un any dividida pel valor actual d’aquest immoble.

Rendibilitat neta o net yield

La rendibilitat neta o net yield és el quocient entre la suma de les rendes del lloguer generades en un any minorada per totes les despeses associades a aquest immoble dividida pel valor actual d’aquest immoble. Entre les despeses de l’immoble s’han de tenir en compte: impagaments, assegurances, despeses de comunitat, impostos i taxes.

Rendibilitat total

La rendibilitat total d’un immoble és la suma de la rendibilitat bruta i de la plusvàlua, o variació del valor de compravenda d’un immoble entre dos anys. Dóna una visió completa de la rendibilitat de la inversió immobiliària en tenir en compte les dues principals vies de generació de valor del mateix (renda i venda).

Revalorització immobiliària

La revalorització immobiliària es refereix a l’augment del valor d’un bé al llarg del temps. En el context de la inversió immobiliària, un immoble pot experimentar una revalorització a causa de factors com l’evolució general del mercat de compravenda o dels preus del lloguer, canvis en la demanda i oferta en aquesta zona, millores en infraestructures o equipaments propers, entre altres.

Senyal o reserva

Senyal o reserva és la quantitat de diners que el llogater entrega al propietari o a l’agència com a garantia que signarà el contracte de lloguer en una data màxima amb les condicions pactades. En cas que arribat el moment el contracte no es signi per causes imputables al llogater, aquest perdrà la fiança i el dret a subscriure el contracte.

Sinistre

Un sinistre es refereix a un esdeveniment amb origen en un immoble, causant danys materials, personals o a tercers. En el context de l’assegurança de llar, un sinistre pot ser un incendi, un dany elèctric, una inundació o un robatori, entre d’altres. En el context d’un assegurança de lloguers, els sinistres solen deure’s a impagaments o a obertura de diligències jurídiques.

Subarrendament o cessió

El subarrendament o cessió es refereix a la situació en què un llogater decideix cedir l’ús de la totalitat o part de l’immoble arrendat a una altra persona, de manera gratuïta o a canvi d’un benefici econòmic. En el cas del subarrendament, el llogater cedeix l’ús total o parcial de la propietat a una altra persona, mentre que en la cessió, el llogater cedeix el contracte de lloguer complet a una altra persona, qui es converteix en el nou llogater. Ambdues situacions poden estar permeses o prohibides segons el que estableixi el contracte de lloguer i la legislació aplicable.

Subrogació

La subrogació és un terme legal que s’utilitza per referir-se al canvi de titularitat d’un contracte o deute a favor d’una altra persona. En l’àmbit immobiliari, la subrogació es refereix a la transferència d’un contracte de lloguer o hipoteca d’una persona a una altra. Això vol dir que el nou titular assumeix totes les obligacions i drets del contracte o deute, incloent el pagament de la renda o les quotes hipotecàries. La subrogació pot ser acordada entre les parts o imposada per una norma legal o conseqüència d’un altre acte (compravenda, herència, etc). En qualsevol cas, és important assegurar-se que es compleixin tots els requisits legals per realitzar una subrogació i entendre totes les implicacions que comporta.

Superfície construïda

La superfície construïda és la mesura total de la superfície d’una propietat mesurada a partir del seu perímetre exterior. Inclou per tant tots els obstacles interns com parets, pilars, escales, etc. La superfície construïda s’utilitza sovint per calcular el valor d’una propietat i per determinar el compliment de les normatives de construcció i planificació urbana. Normalment s’expressa indicant per separat la superfície que li correspon sobre els elements comuns de la finca com passadissos, escales o jardins.

Superfície útil

La superfície útil d’una vivenda és la mesura de la superfície habitable o aprofitable per a l’ús i gaudi dels seus habitants. Es refereix a l’espai interior que es pot utilitzar per a diferents activitats, excloent elements com murs, columnes, zones de sostres inclinats, etc. La superfície útil és important per determinar la capacitat d’ús d’un immoble i per establir el preu de venda o lloguer del mateix.

Titular de subministraments

El titular de subministraments és la persona o entitat que té contractats els serveis de subministraments en una vivenda, com poden ser l’aigua, l’electricitat o el gas. El titular de subministraments és el responsable de pagar les factures corresponents i de mantenir les instal·lacions associades en bon estat.