Arrendar tu vivienda conlleva beneficios económicos pero también implica riesgos. El más importante es el impago de la renta. El propietario tiene diferentes recursos para prevenir o como mínimo mitigar los posibles daños.
En primer lugar, recomendamos realizar un informe de solvencia del inquilino, se trata de un análisis previo a la formalización del alquiler en el que se estudia la capacidad del arrendatario de pagar puntualmente todas las mensualidades a través de documentos como las últimas nóminas o el contrato de trabajo.
Por otro lado, se encuentra la fianza, que es obligatoria y viene regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es una cuantía económica equivalente a una mensualidad en caso de vivienda -dos para otros tipos de arrendamiento- que el inquilino debe aportar en metálico. Es posible que el propietario quiera ampliar esta cuantía mediante una garantía adicional para su tranquilidad con hasta dos mensualidades más. O incluso seis meses o más si se amplía la duración del contrato por encima de los 5 o 7 años establecidos para arrendadores personas físicas o jurídicas.
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Tipos de avales
Más allá de estas garantías, el arrendador puede solicitar un aval para asegurar el cobro de las rentas. El avalista es la figura que se compromete a responder en caso de que el inquilino no pueda hacer frente a los pagos u otras obligaciones del contrato. El avalista no sustituye a la fianza ya que, como hemos mencionado anteriormente, ésta es obligatoria. Para el inquilino no es requisito indispensable contar con un aval para formalizar el alquiler, pero el casero tiene derecho a solicitarlo. Si lo acepta, deberá quedar reflejado en el contrato o anexo a él.
Aval personal para alquiler
El aval personal se constituye mediante un avalista persona física. En el contrato de alquiler debe quedar reflejado quién es el avalista y qué responsabilidades tiene, es decir, si hay limitaciones en las circunstancias en las que tiene que hacerse cargo -solo impagos o también posibles desperfectos ocasionados al inmueble- o en la cantidad de dinero. En cualquier caso, el avalista deberá responder durante toda la vigencia del contrato e incluso una vez finalizado éste por los daños e incumplimientos causados durante el mismo.
El avalista tiene que ser consciente de la responsabilidad que está adquiriendo, asumiendo que en caso de no sufragar la deuda contraída por el inquilino, se arriesga a ser perseguido judicialmente y entrar en la lista de morosos. Por tanto, lo idóneo sería que contara con una solvencia económica superior a la del arrendatario e ingresos estables. También es deseable que el avalista tenga un vínculo estrecho con los arrendatarios -idealmente un familiar cercano- para que los inquilinos hagan el máximo esfuerzo en no causar problemas al avalista.
Aval bancario para alquiler: servicio con coste para el inquilino
El aval bancario cumple la misma función que el aval personal con la diferencia de que es una entidad bancaria la que actúa como avalista haciéndose cargo de la deuda de alquiler del inquilino. A la hora de solicitar dicho aval, es importante pedir que sea a primer requerimiento y por una duración igual a la del contrato de arrendamiento.
Hay que tener en cuenta que el banco pedirá información laboral y económica al arrendatario para aprobar la solicitud y requerirá la firma de un contrato con la entidad. El banco cobrará por prestar este servicio y exigirá un depósito por un importe normalmente similar a la cantidad avalada en una cuenta que no se podrá tocar hasta que finalice el aval bancario. Estos requisitos hacen que en la práctica el aval bancario haya ido cayendo en desuso a favor del seguro de impagos.
Seguro de impago de alquileres: servicio con coste para el propietario
Hay otra solución para proteger al arrendador frente a impagos sin depender de la obtención de un aval. Un buen seguro de impago cubre al arrendador el impago de las mensualidades durante un máximo de seis hasta 24 meses. Las coberturas suelen incluir los gastos de defensa jurídica. Además, las aseguradoras se comprometen a cubrir los destrozos causados en la vivienda por actos vandálicos así como la reparación de la cerradura en caso de lanzamiento judicial o incluso los suministros.
El precio del seguro de impago de alquileres
El precio del seguro de impago de alquileres depende en primer lugar del importe de la renta a asegurar. Como segundo factor por orden de importancia, se encuentra el número de mensualidades cubiertas. Por último, otros factores que afectan al precio es la existencia o no de meses de franquicia, así como el importe de otras coberturas como la de actos vandálicos. Si quieres saber cuánto cuesta esta póliza, puedes hacer un cálculo instantáneo aquí. En Rentuos somos expertos en gestionar el alquiler de tu vivienda y por ello trabajamos con las mejores aseguradoras.
Pros y contras: aval o seguro de impago de alquileres
Vistas ya las principales opciones y diferencias entre avales y seguros de impago, ¿qué opción es mejor?
Todas las opciones tienen sus virtudes y debilidades. De cara a minimizar el riesgo de que tenga lugar un impago, podríamos decir que el aval bancario es una buena herramienta. Principalmente porque el inquilino es el primero en sufrir el daño de cualquier retraso en el pago. Al tratarse de un aval a primer requerimiento, el banco está obligado a pagar al arrendador en cuanto se produzca el impago. Y tras esa ejecución, el inquilino perdería la cantidad depositada en el banco como garantía. Adicionalmente, la capacidad de un inquilino para constituir un aval ya supone de por sí un importante filtro de capacidad económica y patrimonial.
Precisamente ese es el punto débil del aval bancario. Su dificultad y coste de obtención pueden alargar el proceso de búsqueda de inquilino, repercutiendo en los ingresos del propietario, que verá cómo empeora la tasa de ocupación de su inmueble.
El seguro de impago favorece por lo tanto una comercialización más rápida del inmueble. Además sirve para realizar un primer filtro, ya que las aseguradoras consultan a diferentes listados de morosos antes de aprobar la cobertura.
Por último, cabría la posibilidad de combinar la existencia de un aval personal con un seguro de impago de alquileres, disminuyendo así el riesgo de impago sin dejar de tener la garantía de cobro a través de la aseguradora.
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