¿Qué es mejor: aval o seguro de impago de alquileres?

Arrendar tu vivienda conlleva beneficios económicos, pero también implica riesgos. El más importante es el impago de la renta. El propietario tiene diferentes recursos para prevenir o como mínimo mitigar los posibles daños. Entre ellos, el aval o seguro de impago de alquileres que explicaremos a continuación.

Tipos de avales

Más allá de la fianza legal y de la garantía adicional, el arrendador puede solicitar un aval para asegurar el cobro de las rentas. El avalista es la figura que se compromete a responder en caso de que el inquilino no pueda hacer frente a los pagos u otras obligaciones del contrato. El avalista no sustituye a la fianza, que sigue siendo obligatoria. Para el inquilino no es requisito indispensable contar con un aval, pero el casero tiene derecho a solicitarlo. Si lo acepta, deberá quedar reflejado en el contrato o en un anexo.

Aval personal para alquiler

El aval personal se constituye mediante un avalista persona física. En el contrato de alquiler debe quedar reflejado quién es el avalista y qué responsabilidades tiene: si hay limitaciones en las circunstancias en las que debe hacerse cargo —solo impagos o también desperfectos— o en la cantidad. En cualquier caso, el avalista responde durante toda la vigencia del contrato e incluso una vez finalizado éste por los daños e incumplimientos causados durante el mismo.

El avalista debe ser consciente de la responsabilidad que adquiere: si no sufraga la deuda del inquilino, puede ser perseguido judicialmente y entrar en la lista de morosos. Lo idóneo es que cuente con una solvencia económica superior a la del arrendatario e ingresos estables, e idealmente que tenga un vínculo estrecho con los inquilinos —como un familiar cercano— para que estos hagan el máximo esfuerzo por no causarle problemas.

Ten en cuenta que el aval personal formalizado en el contrato de arrendamiento puede estar sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya base imponible es el importe total garantizado durante la vigencia del contrato. El tipo varía por comunidad autónoma. Consulta con un gestor si tienes dudas sobre cómo liquidarlo.

Aval bancario para alquiler: servicio con coste para el inquilino

El aval bancario cumple la misma función que el aval personal con la diferencia de que es una entidad bancaria la que actúa como avalista. A la hora de solicitarlo, es importante pedir que sea a primer requerimiento y por una duración igual a la del contrato de arrendamiento.

El banco pedirá información laboral y económica al arrendatario para aprobar la solicitud y requerirá la firma de un contrato con la entidad. Además, exigirá un depósito por un importe normalmente similar a la cantidad avalada en una cuenta bloqueada hasta que finalice el aval. Estos requisitos hacen que en la práctica el aval bancario haya ido cayendo en desuso a favor del seguro de impagos.

Seguro de impago de alquileres: servicio con coste para el propietario

Hay otra solución para proteger al arrendador frente a impagos sin depender de la obtención de un aval. Un buen seguro de impago cubre al arrendador el impago de las mensualidades durante un máximo de entre seis y 24 meses. Las coberturas suelen incluir los gastos de defensa jurídica. Además, las aseguradoras se comprometen a cubrir los destrozos causados por actos vandálicos, la reparación de la cerradura en caso de lanzamiento judicial e incluso los suministros.

El precio del seguro de impago de alquileres

El precio suele oscilar entre el 3 % y el 5 % de la renta anual. Para una renta de 1.000 €/mes, la prima ronda los 360–600 €. Los factores que ajustan el precio son el número de mensualidades cubiertas, la existencia o no de meses de franquicia y el importe de coberturas adicionales como actos vandálicos. Puedes hacer un cálculo instantáneo aquí. En Rentuos trabajamos con las mejores aseguradoras del mercado.

Pros y contras: aval o seguro de impago de alquileres

Vistas las principales opciones, ¿cuál es mejor? Cada una tiene sus ventajas e inconvenientes según el perfil del inquilino y las prioridades del propietario.

Aval bancario

• A favor: protección inmediata a primer requerimiento — el banco paga en cuanto se produce el impago, sin esperar resolución judicial.
• A favor: el depósito que exige el banco actúa de filtro: solo inquilinos con solvencia acreditada pueden obtenerlo.
• En contra: difícil de conseguir — el banco exige documentación y un depósito bloqueado de importe similar al aval.
• En contra: puede alargar la búsqueda de inquilino y empeorar la tasa de ocupación del inmueble.

Aval personal

• A favor: sin coste directo para el propietario.
• A favor: el vínculo personal del avalista —suele ser un familiar— presiona al inquilino a cumplir con sus obligaciones.
• En contra: reclamar al avalista requiere un proceso judicial, igual que reclamar al propio inquilino.
• En contra: si el avalista tampoco tiene solvencia suficiente, la garantía es nominal.

Seguro de impago

• A favor: facilita la comercialización del inmueble — el inquilino no necesita buscar avalista ni bloquear fondos en el banco.
• A favor: la aseguradora consulta ficheros de morosos antes de aprobar la cobertura, actuando como filtro adicional.
• A favor: cubre hasta 6–24 meses de renta impagada más defensa jurídica y otros gastos.
• En contra: tiene periodo de carencia — normalmente 1 a 3 meses antes de activarse la cobertura.
• En contra: el coste lo asume el propietario (3–5 % de la renta anual).

También cabe combinar un aval personal con un seguro de impago cuando se quiere reforzar aún más la protección. Siempre con cláusulas claras y proporcionadas, de modo que el propietario tenga garantía de cobro a través de la aseguradora y, adicionalmente, la presión moral que supone el aval personal.

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