¿Es legal aumentar la renta después de reformar un piso de alquiler? Sí, con ciertas condiciones.
Primero de todo es importante diferenciar si queremos aumentar la renta de un contrato en curso o de un nuevo contrato.
Subir el alquiler de un contrato vigente tras una reforma
El artículo 19 LAU recoge el derecho que tiene el arrendador a elevar la renta cuando se realizan obras de mejora en un inmueble arrendado. El alcance de estas obras de mejora debe ir más allá del cumplimiento del deber de conservación del inmueble por parte del arrendador regulado en el artículo 21 LAU.
El artículo 22 LAU regula los efectos de las obras de mejora sobre el alquiler y en concreto, determina la obligación del arrendatario de soportar tales obras, aunque también le otorga el derecho a obtener un preaviso (de al menos 3 meses), a desistir del contrato de alquiler u a obtener una reducción proporcional de la renta y una indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Siempre hablamos de que las obras de mejora deben realizarse transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica. La elevación de la renta está regulada por el artículo 19 y el proceso aritmético para hallar el incremento de la renta sería el siguiente:
En primer lugar se debe calcular el total de capital invertido en la mejora, sumando también los costes correspondientes a proyectos, tasas, licencias, obras y todos los posibles trámites administrativos. De esta suma deben restarse los importes que se hayan podido percibir de subvenciones y ayudas destinadas a la reforma.
Al resultado obtenido aplicaremos el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminación de las obras (3,25% en 2023), incrementado en 3 puntos porcentuales, es decir que en la actualidad podríamos aplicar un 6,25 % anual al total de capital limpio invertido. Este aumento no podría superar en ningún caso el 20 % de la renta de alquiler.
Una vez finalizadas las obras, la elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Por ejemplo, una reforma que haya supuesto un coste total de 25.000 euros, el incremento anual a aplicar será de 1.562,50 euros anuales (130,21 euros al mes), siempre que este incremento no supere el 20% de la renta actual de la vivienda.
Subir el alquiler de un nuevo contrato tras una reforma
Por regla general, cuando se firma un nuevo contrato de vivienda habitual, la fijación de su precio es libre, supeditada al acuerdo entre las partes. Salvo si dicha vivienda se encuentra en una zona declarada como tensionada. En esa circunstancia, la ley por el derecho a la vivienda de 2023 fija los siguientes límites al precio de un contrato nuevo de vivienda habitual:
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda.
Para que esto sea efectivo, se debe cumplir alguno de estos supuestos:
- Cuando se haya producido la rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
- Cuando se acredite que la rehabilitación ha supuesto un ahorro de energía primaria no renovable del 30% mediante un certificado de eficiencia energética posterior a la actuación y otro de como máximo dos años antes de las obras realizadas.
- Cuando en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato se hayan finalizado obras de mejora de la accesibilidad.
Además, esta subida no será aplicable a grandes tenedores (que son aquellas personas físicas o empresas que sean titulares de más de 5 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros o bien propiedades de más de 1.500 m2) o inmuebles ubicados en un mercado residencial tensionado. Por otro lado, como cualquier actualización de la renta es necesario notificar al inquilino por escrito y esta entrará en vigor al mes siguiente de la comunicación.
Reformar un piso de alquiler, ¿es muy común?
Reformar un piso de alquiler no es tan común si nos fijamos en las viviendas en alquiler recién reformadas publicadas en los portales de vivienda a pesar de los beneficios a largo plazo que esta actuación puede tener para el propietario. La oferta de pisos “reformados a estrenar” en las principales capitales es escasa. En Valencia hay un 28% del total de anuncios publicados en Idealista con estas características, mientras que en Madrid y Barcelona no supera el 4%.
Ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas
Reformar un piso de alquiler puede tener más beneficios aparte de subir la renta. El programa de ayuda a las actuaciones de mejora de la eficiencia energética en viviendas del Gobierno de España -financiado con los fondos europeos Next Generation- está destinado a sufragar este tipo de obras en las viviendas que constituyan el domicilio habitual y permanente de los propietarios, usufructuarios o arrendatarios, ya sean viviendas unifamiliares o pertenecientes a edificios plurifamiliares.
Beneficiarios
- Propietarios, usufructuarios y arrendatarios de viviendas
- Administraciones y organismos públicos
- Entidades de derecho público
- Empresas públicas
- Sociedades mercantiles estatales
Tipo de actuaciones financiables
- Reducción de la demanda energética (calefacción y refrigeración) de, al menos, un 7%
- Reducción del consumo de energía primaria no renovable de, al menos, un 30%
- Modificación o sustitución de elementos constructivos en la fachada de adecuación al Código Técnico de la Edificación
Cuantía de las ayudas
- Del 40% del coste de la actuación, hasta 3.000 euros
- Coste mínimo de 1.000 euros por vivienda
El plazo límite de finalización de las actuaciones subvencionables es el segundo trimestre de 2026. Las comunidades y ciudades autónomas son las encargadas de ejecutar el reparto de las subvenciones mediante concurrencia simple por orden de presentación de las solicitudes hasta la finalización de los fondos. A continuación, incluimos los enlaces a la convocatoria de ayudas publicada por las comunidades autónomas.
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