Última revisión: 20 de octubre de 2026
La respuesta corta: un contrato de alquiler de vivienda debe incluir la identificación de las partes y el inmueble, el precio y su actualización, quién asume cada gasto, la duración y prórroga, la fianza y garantías adicionales, y las obligaciones específicas que quieras añadir — siempre dentro de lo que permite la ley. Te explicamos cada cláusula con detalle a continuación, sea cual sea el tipo de contrato que necesites, y puedes ampliar los derechos y obligaciones de las dos partes en nuestra guía específica.
Cláusulas más comunes
Algunos aspectos que es recomendable que incluyas en el contrato de alquiler de vivienda son:
- la identificación de las partes,
- el precio del alquiler y la actualización del mismo,
- la asunción de gastos
- la duración, prórroga y terminación del contrato
- la fianza y garantías adicionales,
- obligaciones específicas
Debes tener en cuenta que el contenido de las cláusulas nunca puede ser contrario a las obligaciones establecidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, en caso de no definirse algún aspecto en el mismo contrato, esta Ley determinará cómo resolver cualquier conflicto.
Identificación de las partes
Es importante que detalles los datos personales (nombres, apellidos y número de identificación personal) de las personas involucradas, es decir: la del propietario de la vivienda y de los inquilinos, así como de los avalistas si fuera el caso. También debes identificar la vivienda que vas a arrendar, con su dirección exacta (calle, número, piso, población y referencia catastral). Así como si el piso se alquila amueblado o sin muebles, con garaje, con trastero, etc.
El precio del alquiler
Antes de formalizar el contrato de alquiler de vivienda, debes haber pactado el precio de alquiler mensual. Generalmente, el pago mensual de renta es hasta el día 5 de cada mes. Pero se puede establecer en el contrato otro plazo que previamente ha sido acordado por las dos partes.
Dicho precio únicamente se puede actualizar de forma anual. Dependiendo de la fecha en la que se haya firmado el contrato, se aplican normas diferentes.
El inquilino y propietario pueden pactar libremente la actualización de la renta, pero siempre dentro del límite legal.
Ese límite es el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), que publica el INE cada mes — consulta aquí el dato del mes en curso. Rige para cualquier contrato desde el 8 de octubre de 2026, incluidos los firmados antes del 26 de mayo de 2023, que hasta entonces solían actualizarse con el IPC general (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023). Durante 2026 y 2027 hay un tope más estricto: sin un pacto nuevo, la subida no puede pasar del 2 %, y no cabe ninguna si la renta supera el índice de referencia.
En caso de que ni siquiera se mencione en el contrato la posibilidad de actualizar el precio, no se podrá actualizar de ninguna manera durante la duración del mismo.
La asunción de gastos
Existen gastos y responsabilidades que le corresponden al inquilino y otros al propietario. Entre ellos están los suministros, el IBI, gastos de comunidad, tasas municipales, etc.
Si bien por defecto es el inquilino quien asume el pago de suministros (agua, luz, energía, gas), en el contrato se puede estipular que alguno de ellos o todos estarán incluidos en la renta y serán pagados por el propietario.
Por otro lado, el IBI, los gastos de comunidad y tasas municipales son, salvo indicación en contrario, responsabilidad del propietario. Para que pague él la comunidad, el edificio tiene que estar en propiedad horizontal y el pacto debe constar por escrito, con su importe anual. El IBI y las tasas, en cambio, no se le pueden cobrar en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, salvo que sea él el obligado tributario (art. 20.1 LAU); la vivienda protegida tiene sus propias normas.
Duración, prórroga y terminación del contrato de alquiler de vivienda
La duración de un contrato de alquiler es la pactada entre inquilino y propietario. Si la duración acordada es inferior a cinco años (o siete si eres una empresa), este contrato se prorrogará obligatoriamente cada año hasta llegar a ese plazo. Por lo tanto, el inquilino tiene derecho a permanecer en el piso hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) aunque el contrato de alquiler de vivienda lo hayas hecho con una duración menor. En caso de que el inquilino no quiera renovarlo, debe notificarlo con un mínimo de treinta días de antelación.
Si ya han transcurrido los cinco años de duración (siete si el arrendador es persona jurídica), y ni propietario ni inquilino notifican que no desean renovarlo, este contrato se prorrogará un año más. Por lo que si no deseas la renovación, debes de comunicarlo con un mes de antelación al inquilino.
La LAU menciona que el inquilino puede desistir el contrato una vez hayan transcurrido seis meses desde que se formalizó. Y debe de notificarlo con 30 días de antelación. Si el contrato se firmó a partir del 8 de octubre de 2026, irse así no le obliga a pagarte ninguna indemnización, aunque el contrato diga otra cosa (art. 11 LAU). La LAU también menciona que el propietario puede recuperar la vivienda arrendada para utilizarla como residencia habitual para él, para algún familiar de primer grado o para su cónyuge si hay sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, esta posibilidad debe figurar expresamente en el contrato — si no consta, no podrás ejercerla aunque se den esas circunstancias. Si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente, tendrás que acudir a los tribunales — y desde abril de 2025 es obligatorio acreditar antes un intento de acuerdo mediante un MASC (medio adecuado de solución de controversias).
Fianza y garantías adicionales
La LAU establece que es obligación del propietario solicitar al inquilino una fianza que equivale a un mes de renta de la vivienda. Esta te permitirá, al finalizar el contrato, cubrir los daños causados por el inquilino por el mal uso de la vivienda o saldar facturas que el inquilino haya dejado impagadas. Una vez hayas cobrado la fianza, estás obligado a depositarla en la oficina pública correspondiente a cada Comunidad Autónoma. Es muy importante que hagas estos trámites en los plazos correspondientes. Ya que puedes enfrentarte a multas, sanciones administrativas y sanciones civiles.
La ley permite que además de solicitar la fianza legal, puedes pedir garantías adicionales. Estas garantías te cubren frente a posibles impagos o daños adicionales. Pueden tratarse de meses adicionales de renta, adelantos o avales.
Sumadas, estas garantías no pueden pasar de 2 mensualidades de renta en los contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa), ni de 1 en los de vivienda temporal (art. 36.5 LAU). El aval bancario entra en ese tope, aunque durante años fue habitual pedir que cubriera entre 6 y 12 meses. Debes de fijarte en las condiciones de cancelación y duración de los avales. Un aval nunca debe de ser inferior a la duración del contrato.
En caso que alquiles el piso amueblado o con la cocina equipada, es recomendable que hagas un inventario sobre lo que tienes acompañado de fotos. De esta manera, cuando se termine el contrato puedes revisar que todo esté en orden y justificar el uso de las garantías para cubrir algún desperfecto. Para los contratos de ese 8 de octubre en adelante, al acabar tendréis que firmar los dos un documento de finalización con el estado del piso: si no se firma, o no recoge ningún desperfecto, se presume que te lo devolvió en buen estado (art. 36.7 LAU).
Obligaciones específicas
Puedes agregar cláusulas específicas al contrato para no entrar en conflicto con tus futuros inquilinos. Por ejemplo, si no quieres que en tu vivienda se acepten mascotas, debes de mencionarlo. Igualmente puedes obligar al inquilino a que contrate un seguro de hogar o a que devuelva el piso en el mismo estado en el que se le entregó (paredes recién pintadas, etc). Lo que no puedes, en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, es exigirle un seguro de impago ni que te pague su coste (art. 36.5 LAU): si quieres esa cobertura, la contratas tú.
Estas son algunas de las cláusulas más comunes, Pero dependiendo de tus intereses, puedes agregar las que desees siempre que no sean contrarias a la Ley.
Preguntas frecuentes
¿Qué cláusulas no pueden faltar en un contrato de alquiler de vivienda?
La identificación de las partes y del inmueble, el precio del alquiler y su actualización, quién asume cada gasto, la duración y prórroga del contrato, la fianza y garantías adicionales, y las obligaciones específicas que quieras añadir -siempre que no contradigan la LAU.
¿Cuánto tiempo puede permanecer el inquilino en el piso según la LAU?
La prórroga obligatoria mínima es de 5 años si el propietario es persona física, o de 7 años si es una empresa. Pasado ese plazo, si nadie comunica lo contrario, el contrato se prorroga un año más de forma tácita.
¿Quién paga los suministros, el IBI y los gastos de comunidad?
Por defecto, los suministros los paga el inquilino, y el IBI, la comunidad y las tasas municipales, el propietario. La comunidad se le puede pasar al inquilino si se pacta por escrito, con su importe anual. El IBI y las tasas no, en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, salvo que el inquilino sea el obligado tributario (art. 20.1 LAU).
¿Cuánto puedo pedir de fianza y garantías adicionales?
La LAU obliga a pedir una fianza de un mes de renta, que debes depositar en el organismo de tu comunidad autónoma. Además, puedes pedir hasta 2 mensualidades más como garantía adicional, en forma de depósito o aval.
¿Qué índice se aplica para actualizar la renta del alquiler?
El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), que publica el INE cada mes. Desde el 8 de octubre de 2026 es el límite en cualquier contrato, también en los firmados antes del 26 de mayo de 2023. Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un pacto nuevo, la subida no puede superar el 2 %, y no hay ninguna si la renta supera el índice de referencia. Si el contrato no prevé la actualización, la renta no se puede subir.
