La respuesta corta: el último IRAV publicado por el INE. Ese es el límite legal que determina cuanto puede subir el alquiler para los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 — que a estas alturas son ya la inmensa mayoría de los contratos vigentes. Si tu contrato es anterior a esa fecha, el límite lo marca lo que hayáis pactado, normalmente el IPC.
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Qué índice determina cuánto puede subir el alquiler de tu piso
Desde el 1 de enero de 2025, la renta de los contratos de vivienda habitual firmados después del 26 de mayo de 2023 se actualiza con el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), no con el IPC general. Lo publica el INE cada mes, y actúa como límite máximo de la subida anual — aunque el contrato mencione literalmente «IPC» como índice de actualización.
El IRAV se calcula como el valor mínimo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente, y una tasa media ajustada que modera el exceso sobre el 2% a la mitad. En la práctica, esto hace que el IRAV sea sistemáticamente igual o inferior al IPC general.
Cuánto es exactamente ese límite en 2026
Según el INE, el IRAV de junio de 2026 es del 2,44% (publicado el 15 de julio de 2026), frente a un IPC general del 3,2% ese mismo mes. Con un ejemplo: si tu renta actual es de 1.000 €/mes, la subida máxima sería de 24,40 €, es decir, 1.024,40 € al mes durante los próximos 12 meses.
Este dato cambia cada mes — para el cálculo exacto según la fecha concreta de revisión de tu contrato y el paso a paso completo, tienes la guía detallada en cómo calcular el IPC del alquiler (y el IRAV).
Qué pasó con los topes del 2% y el 3%
Si buscas esta pregunta y encuentras referencias a un tope del 2% en 2023 o del 3% en 2024, son medidas transitorias y ya superadas. Ante la inflación disparada de 2022 (llegó al 10,8% en julio, la más alta desde 1984), el Gobierno limitó temporalmente las actualizaciones de renta al 2% durante 2023 y al 3% durante 2024, mientras el INE terminaba de diseñar un índice permanente menos volátil.
Ese índice permanente es el IRAV, en vigor desde enero de 2025. Los topes del 2% y el 3% ya no aplican a ninguna actualización de renta desde entonces — han sido sustituidos por el valor mensual del IRAV, que ronda el 2,4-2,5% en 2026, en línea con aquellos topes pero calculado con una metodología permanente, no con un límite fijo arbitrario.
Si tu contrato es anterior a mayo de 2023
Si tu contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023, el límite lo sigue marcando lo pactado en el contrato — normalmente el IPC general, siempre que exista una cláusula de revisión. Los topes del 2%/3% y el IRAV no aplican a estos contratos salvo que propietario e inquilino acuerden expresamente adoptar el nuevo índice, dejándolo reflejado por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir mi alquiler si mi contrato es de 2024 o posterior?
Como máximo, el último IRAV publicado por el INE en la fecha de revisión de tu contrato — en mayo de 2026, el 2,48%. Es un límite mensual variable, no un porcentaje fijo para todo el año.
¿Sigue existiendo el tope del 2% o del 3%?
No. Eran medidas transitorias para 2023 y 2024 respectivamente. Desde enero de 2025 el límite permanente es el IRAV, que se publica cada mes y ronda cifras similares (2,4-2,5% en 2026).
¿Puede el propietario subir más del IRAV si lo negocia con el inquilino?
No en los contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Vivienda: el IRAV es el límite máximo, con independencia de lo que diga el contrato. Solo en contratos anteriores a mayo de 2023, o en usos distintos del de vivienda habitual (locales, oficinas), rige lo pactado entre las partes.
Última revisión: 5 de agosto de 2026
