Resulta muy razonable que propietarios e inquilinos se formulen esta pregunta. La renta de los contratos de alquiler de vivienda se actualiza anualmente si se ha pactado así entre las partes en el contrato, previa comunicación al arrendatario. Esto se hace mediante la aplicación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) o el Índice de Precios al Consumo (IPC), el más común; ambos determinados por el INE y de acceso público.
El objetivo de estos índices es reflejar el incremento del coste de la vida, sirviendo además para absorber el incremento en los gastos que haya sufrido el inmueble.
No obstante, hay dos normativas que el Gobierno ha aprobado este año 2023, el Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania y la Ley por el derecho a la vivienda, que han introducido cambios fundamentales en este aspecto.
Ambas medidas desvinculan específicamente el IPC del alquiler y sus revisiones, con el objetivo de reducir el impacto de la inflación en las rentas de los inquilinos. La razón ha sido la elevada inflación que comenzó a escalar en enero del año pasado y llegó a alcanzar cifras de doble dígito en pleno verano: el 10,2% de tasa anual en junio, el 10,8% en julio (la cifra más alta desde 1984) y el 10,5% en agosto de 2022.
GRÁFICO INE
Después de estos meses, la variación anual empezó a bajar lentamente. No obstante, los últimos datos del INE disponibles muestran que las tasas registradas en lo que llevamos de año siguen siendo las más elevadas de los últimos 11 años.
Ante este panorama macroeconómico, la finalidad de estas medidas es que las subidas periódicas queden limitadas al 2% durante todo 2023 y al 3% en 2024. Recordemos que este supuesto solo aplica a los contratos de alquiler de vivienda habitual que estando vigentes durante esos años, les corresponda actualizar su precio porque hayan cumplido la anualidad.
Subida del alquiler un 2% en 2023
La nueva ley de vivienda en vigor desde el mes de mayo establece que si el propietario es un gran tenedor (titular de más de diez inmuebles o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados) podrá actualizar la renta según el pacto entre las partes con un máximo en todo caso que no pueda superar el IGC -índice que a su vez está topado al 2%-. Si el arrendador no es un gran tenedor, la subida del alquiler sí podrá ser superior a esta cifra si lo aceptan ambas partes, si no, se aplicará la variación anual del IGC con un máximo del 2%.
Si tomamos como referencia que el alquiler medio en España costaba 932 euros en mayo según Fotocasa, la revisión del 2% supondría un aumento de 18,64 euros, es decir, una mensualidad de 950 euros en total en lugar de los 961,82 euros que supondría la actualización acorde con el IPC de mayo del 3,2%.
Hay que tener en cuenta que, aunque el contrato haga referencia al IPC como índice para actualizar precios, el que se aplicará hasta la publicación del nuevo índice especializado en alquileres, será el IGC con los límites anteriormente mencionados
Cómo se aplica la subida de precios a partir de 2024
La nueva ley de vivienda establece la posibilidad de que se actualice la renta del contrato de alquiler durante el próximo año siempre que el incremento no supere el 3%. En caso de que el propietario sea un gran tenedor ese será el límite máximo aplicable, mientras que para los pequeños tenedores la actualización podría ser mayor pero solo si se produce un acuerdo con el arrendatario.
La norma contempla, además, que para 2025 el INE se encargue de la elaboración de un nuevo índice menos volátil que pueda servir de referencia para futuras actualizaciones. Por último, recordemos que estas limitaciones solo aplican a contratos en vigor siempre que así esté establecido en el contrato, en ningún caso a novaciones contractuales o contratos nuevos.
¿Qué pasa con la renta si el IPC del alquiler es inferior al 2% en 2023 o al 3% en 2024?
Durante estos últimos meses la variación del IPC se ha ido moderando llegando incluso a ser inferior al 2% en junio de 2023 (1,9%). ¿Qué pasa en esos casos? ¿Se aplica el IGC, el IPC o el 2%?
Para responder a esta pregunta hay que tener en cuenta que la gran mayoría de contratos de alquiler en España se actualizan en función del IPC, porque así se establece en el clausulado de los mismos y porque, hasta la aparición de la Ley de Vivienda, el IPC era el límite máximo de actualización que permitía la LAU.
Partiendo de ese caso en el que el IPC fuera por ejemplo del 1,9% se debe aplicar el el 1,9% porque al estar establecido así en el contrato se interpreta como pacto entre las partes, prevaleciendo sobre el dato del IGC.
Si tienes esta o cualquier otra duda sobre el alquiler de tu vivienda no dudes en consultar con un experto como Rentuos que se encarga de la gestión integral del alquiler desde la valoración del inmueble, la búsqueda y selección de inquilinos solventes hasta el cobro de la renta.
