La Ley de Vivienda de mayo de 2023 encargaba al Instituto Nacional de Estadística un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, para evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler. A continuación, te detallamos cuál puede ser la subida del alquiler en 2025, según la publicación en el BOE.
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Cuál es la subida del alquiler en 2025
Históricamente el último Índice de Precios al Consumo publicado era la variación porcentual que se aplicaba a la renta anualmente para su actualización. No obstante, como consecuencia de la inflación, este índice ha experimentado incrementos sucesivos hasta alcanzar el 10,8% en julio de 2022. Como consecuencia, el Gobierno limitó las actualizaciones de la renta al 2% en 2023 y el 3% en 2024.
A partir de ahora, el INE ha elaborado una metodología para la determinación mensual del Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que es “el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente”.
Según este método de cálculo el IRAV será normalmente menor que el IPC y, en cualquier caso, nunca será superior. La manera en la que el INE “ajustará” a partir de ahora el IPC y el IPC subyacente, será aplicando dos parámetros, que por ahora se han fijado en 2% y 0,5.
Esto significa que en caso de que el IPC y el IPC subyacente excedan del 2%, el IRAV sólo recogerá el 50% de lo que suban éstos por encima del 2%. Ponemos algunos ejemplos:
- En caso de que el IPC sea del 2,5% y el IPC subyacente sea del 2,4%, el IRAV será del 2,2% (2 + 0,5 x (2,4 – 2,0))
- En caso de que el IPC sea del 2,2% y el IPC subyacente sea del 1,8%, el IRAV será del 1,8%, ya que es menor al parámetro del 2% establecido por el INE
Como el IPC y el IPC subyacente de noviembre de 2024 fueron del 2,4%, el IRAV de ese mes ha sido del 2,2%. Esto significaría que los contratos que tengan que revisarse en base a ese índice, pueden subir como máximo un 2,2%. Por ejemplo, si la renta de un piso de alquiler es de 1.000 euros, ésta podrá aumentar a 1.022 euros mensuales durante los próximos 12 meses.

Dónde consultar el nuevo índice del alquiler
El INE publicará en su página web cada mes este índice de referencia “expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles”. Además, en esta misma web se indica el calendario con las fechas de publicación del índice y el mes a tener en cuenta.
La primera publicación se ha producido el 2 de enero de 2025 con el dato del mes de noviembre como referencia; la siguiente publicación será el 15 de enero estableciendo el IRAV de diciembre. Dicho índice deberá ser tenido en cuenta para las actualizaciones de contrato que se realicen en febrero de 2025. A partir de entonces, el calendario de publicación del IRAV coincidirá con la fecha de publicación del IPC, entre el 11 y 15 de cada mes.
A qué contratos aplica el IRAV
Este método para calcular la subida del alquiler en 2025 afecta a todos los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 26 de mayo de 2023. Esta revisión anual no aplica a los contratos de alquiler temporal o por habitaciones.
Los contratos firmados antes de esa fecha se seguirán actualizando con el IPC, de igual manera que los alquileres de locales comerciales y oficinas. En estos casos el arrendador puede negociar con el inquilino aplicar el nuevo índice y no el IPC; si llegan a ese acuerdo deberá quedar reflejado en el contrato de arrendamiento.
Qué debe hacer el propietario para subir la renta
Ante una actualización del contrato de arrendamiento, el casero tiene que avisar al inquilino el mes anterior. Es importante recordar que esta revisión anual de la renta debe estar prevista en el contrato para poder realizarse.
Qué sucede si el propietario no ha subido la renta el año anterior
La actualización de la renta por parte del arrendador solo puede llevarse a cabo una vez al año. No obstante, si durante el año anterior no se produjo la actualización, el propietario puede aplicar las subidas pendientes de años anteriores siempre que la cláusula de actualización del contrato lo contemple. Nunca se podrán aplicar esas subidas de manera retroactiva.
Cómo afecta el IRAV a los precios máximos en zonas tensionadas
En las zonas de mercado tensionado, el pequeño arrendador no puede establecer -para los nuevos contratos- un precio de alquiler superior a la renta inicial actualizada del contrato anterior si ha estado vigente durante los 5 últimos años. Pero ¿cómo se calcula esa renta actualizada? ¿Aplicando el IPC o el IRAV?
Dependerá de cuándo se firmó ese contrato inmediatamente anterior. Si dicho contrato data de una fecha anterior al 26 de mayo de 2023, el nuevo precio máximo se deberá calcular aplicando el IPC entre esa fecha de firma y la fecha actual. Sin embargo, si el último contrato se firmó a partir del 26 de mayo de 2023, el índice que se debería emplear es el IRAV.
Cabe reseñar sin embargo, que el primer IRAV publicado por el INE cubre la variación de precios de noviembre de 2023 a noviembre de 2024. Por lo tanto, en el caso específico de que el contrato anterior hubiera sido firmado por ejemplo en junio de 2023, consideramos que habría que aplicar el IPC de junio a noviembre de 2023, y el IRAV de ahí en adelante.
La gestión de tu alquiler, en manos de un experto
La legislación de la vivienda es cada vez más cambiante y compleja. Eso implica que es necesario un seguimiento activo y concienzudo de cada nueva normativa estatal, autonómica y municipal. Es por ello que siempre recomendamos dejar la gestión del alquiler en manos de un experto como Rentuos, para evitar equivocaciones que pueden acabar resultando muy caras.
Tengo un contrato firmado el 1 de enero de 2024.
Me van a subir el alquiler un 2,2 según el nuevo índice del INE (IRAV). Al no publicarse el indice hasta este mes de enero, el arrendador me lo quiere subir desde el 1 de enero de 2025 aunque me lo ha comunicado hoy por escrito. Puede hacerlo o ha de respetar el mes d antelación y por lo tanto hasta el mes de marzo no entra en vigor? Puede hacer la subida retroactiva desde el 1 de enero de 2025?