La Ley de Vivienda de mayo de 2023 encargó al Instituto Nacional de Estadística un nuevo índice de referencia del alquiler para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados. Te explicamos cómo se calcula el IRAV, en qué contratos se aplica en lugar del IPC y dónde consultar el último dato publicado, según lo establecido en el BOE.
El IRAV no es lo mismo que el Índice de referencia de precios del alquiler (SERPAVI), aunque comparten nombre parecido: el IRAV limita cuánto puede subir la renta de un contrato que ya está firmado; el índice de precios de referencia limita el precio de un contrato nuevo en zona tensionada. Si tu duda es sobre un piso que vas a alquilar ahora en una zona tensionada, consulta nuestra guía sobre el índice de referencia de precios.
Tabla de contenidos
Cuál es la subida del alquiler con el IRAV
Históricamente, el Índice de Precios al Consumo (IPC) era la variación porcentual que se aplicaba a la renta cada año para su actualización. La inflación de 2022 (llegó al 10,8% en julio, la cifra más alta desde 1984) llevó al Gobierno a limitar temporalmente esas subidas al 2% en 2023 y al 3% en 2024. Desde 2025, esas medidas transitorias ya no están en vigor: el índice de referencia permanente es el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), que el INE calcula y publica cada mes.
El IRAV se define como «el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente». En la práctica, esto hace que el IRAV sea normalmente menor que el IPC y, en cualquier caso, nunca superior: cuando el IPC y el IPC subyacente superan el 2%, el IRAV solo recoge la mitad de ese exceso (coeficiente moderador de 0,5).
Un ejemplo con datos reales y recientes: según el INE, el IRAV de junio de 2026 es del 2,44% (publicado el 15 de julio de 2026), mientras que el IPC general de ese mismo mes se mantuvo en el 3,2%. Esto significa que los contratos que tengan que revisarse en base a ese índice pueden subir como máximo un 2,44%. Por ejemplo, si la renta de un piso de alquiler es de 1.000 €, podrá aumentar hasta 1.024,40 € mensuales durante los próximos 12 meses.
El IRAV cambia cada mes: no apliques un porcentaje fijo para todo el año, sino el último dato publicado en la fecha en que corresponda actualizar tu contrato. Si necesitas el detalle del cálculo paso a paso, tienes la guía completa en cómo calcular el IPC del alquiler (y el IRAV).
Dónde consultar el nuevo índice de referencia del alquiler
El INE publica en su web cada mes el IRAV «expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles», junto con el calendario de publicaciones. Desde el arranque del índice en enero de 2025, el calendario de publicación del IRAV coincide con el del IPC: entre el día 11 y el 15 de cada mes, con el dato del mes anterior.
Puedes consultar el último valor directamente en la web del INE o usar la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda (MIVAU), que indica directamente la cantidad máxima que puedes cobrar según tu contrato.
A qué contratos aplica el IRAV
Este índice afecta a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 26 de mayo de 2023. No aplica a los contratos de alquiler temporal ni por habitaciones.
Los contratos firmados antes de esa fecha se siguen actualizando con el IPC, igual que los alquileres de locales comerciales y oficinas. En estos casos el arrendador puede negociar con el inquilino aplicar el IRAV en lugar del IPC; si llegan a ese acuerdo, debe quedar reflejado en el contrato de arrendamiento.
Qué debe hacer el propietario para subir la renta
Ante una actualización del contrato, el propietario tiene que avisar al inquilino por escrito antes de aplicarla. Esta revisión anual debe estar prevista expresamente en el contrato para poder realizarse; si no hay cláusula de actualización, la renta se mantiene invariable durante toda la vigencia.
La actualización solo puede llevarse a cabo una vez al año. Si durante el año anterior no se aplicó, el propietario puede recuperar las subidas pendientes siempre que la cláusula de actualización del contrato contemple esa acumulación — pero nunca de forma retroactiva: la subida corre desde el mes en que se comunica, no desde el mes en que hubiera correspondido.
Cómo afecta el IRAV a los precios máximos en zonas tensionadas
En las zonas de mercado tensionado, el pequeño propietario no puede establecer, para los nuevos contratos, un precio superior a la renta inicial actualizada del contrato anterior, si este ha estado vigente durante los últimos 5 años. La actualización de esa renta anterior se calcula con el IPC o con el IRAV según cuándo se firmó ese contrato previo: con IPC si es anterior al 26 de mayo de 2023, con IRAV si es posterior.
Puedes consultar el detalle completo de cómo funciona el límite de precios en nuestra guía de zonas tensionadas del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cómo subo la renta de un contrato de alquiler en 2026?
Aplicas el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) que publica el INE, no el IPC general. Lo consultas en la fecha de aniversario del contrato y lo comunicas por escrito al inquilino antes de aplicar la subida.
¿Qué pasa si no subí la renta el año anterior?
Puedes aplicar la actualización acumulada de los años no aplicados, pero solo si el contrato dispone de una cláusula de actualización que contemple esa acumulación.
¿El IRAV se aplica igual en zonas tensionadas?
Sí. En zonas de mercado tensionado, la actualización anual de la renta no queda limitada por el índice de precios de referencia de esa zona — ese límite solo aplica a la renta inicial del contrato, no a sus actualizaciones posteriores, que sí pueden superarlo.
Última revisión: 5 de agosto de 2026
Tengo un contrato firmado el 1 de enero de 2024.
Me van a subir el alquiler un 2,2 según el nuevo índice del INE (IRAV). Al no publicarse el indice hasta este mes de enero, el arrendador me lo quiere subir desde el 1 de enero de 2025 aunque me lo ha comunicado hoy por escrito. Puede hacerlo o ha de respetar el mes d antelación y por lo tanto hasta el mes de marzo no entra en vigor? Puede hacer la subida retroactiva desde el 1 de enero de 2025?
Hola Esteban, me está ocurriendo un caso similar al tuyo, cómo se resolvió? Muchas gracias