Nueva prórroga del alquiler 2026: qué prevé el decreto y cuándo entra en vigor

Última actualización: 28 de julio de 2026. El Gobierno ha aplazado la aprobación del decreto: no se ha llevado al Consejo de Ministros de hoy, como estaba previsto, y su tramitación queda pendiente hasta septiembre. El motivo es la falta de apoyos suficientes en la negociación con sus socios parlamentarios — el mismo bloqueo, en sentido inverso, que ya señalábamos como riesgo en esta guía. Mantenemos el análisis del borrador que hemos revisado directamente —un documento de 69 páginas fechado el 21 de julio— porque sigue siendo la base sobre la que se negociará en las próximas semanas, aunque su contenido puede cambiar antes de una futura aprobación. Señalamos con precisión qué recoge el borrador y qué sigue en negociación.

El 22 de julio, Sumar y el PSOE han pactado llevar al Consejo de Ministros un nuevo decreto de vivienda que incluye, otra vez, una prórroga del alquiler 2026. Es la segunda vez que el Gobierno intenta esta medida: la primera, el RDL 8/2026, no fue convalidada por el Congreso el pasado 28 de abril y dejó de tener efecto — puedes ver el detalle completo en nuestra guía sobre el RDL 8/2026 derogado.

Esta prórroga extraordinaria es una medida excepcional y temporal, distinta de la prórroga ordinaria que ya recoge la LAU para cualquier contrato de alquiler (los cinco o siete años de duración mínima obligatoria, más hasta tres años de tácita reconducción). Si tu duda es esa —cuántas veces se prorroga un contrato por ley, sin relación con este decreto—, consulta nuestra guía sobre la prórroga ordinaria del contrato de alquiler.

Qué se sabe hoy: el pacto entre PSOE y Sumar

Según ha confirmado Sumar, el acuerdo contempla una prórroga extraordinaria de dos años para los contratos de alquiler que venzan antes del 30 de junio de 2028. Es una fecha más amplia que la del decreto anterior, que cubría los contratos que vencieran hasta el 31 de diciembre de 2027.

Fuentes de Sumar calculan que esta «prórroga reforzada» amplía en casi un millón de personas el número de inquilinos que podrían acogerse a ella, respecto a los aproximadamente 3 millones que ya cubría el decreto de marzo.

El decreto iba a llevarse al Consejo de Ministros el martes 28 de julio, pero el Gobierno lo ha retirado del orden del día ante la falta de apoyos parlamentarios suficientes. El Ejecutivo prevé retomar la negociación después del verano, con el objetivo de llevarlo a un próximo Consejo de Ministros en septiembre — todavía sin fecha concreta. Su entrada en vigor, cuando se apruebe, seguirá produciéndose con la publicación en el BOE al día siguiente, si mantiene el mismo mecanismo que el decreto anterior.

El borrador ya detalla el mecanismo exacto de la prórroga, y tiene matices importantes que no son automáticos:

• No se concede de golpe: se otorga por plazos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales, y solo si el inquilino la solicita.
• El inquilino tiene que estar al corriente de pago del alquiler para poder pedirla.
• Durante la prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente — no hay un tope legal nuevo a la actualización de la renta, a diferencia del límite del 2% que fijaba el RDL 8/2026 derogado.
• El propietario está obligado a aceptarla, salvo tres excepciones: que ya exista otro acuerdo entre las partes, que se haya firmado ya un nuevo contrato, o que el propietario haya comunicado —en los plazos del artículo 9.3 de la LAU— que necesita la vivienda para sí o para un familiar. En este último caso el borrador relaja un requisito formal: no exige que esa posibilidad de recuperación estuviera pactada expresamente en el contrato, como pide la LAU con carácter general, siempre que la necesidad sea real y puedas acreditarla.
• Tampoco se aplica si propietario e inquilino pactan una renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5% más baja que la vigente — el mismo umbral que activa la bonificación fiscal del 100% en el IRPF (ver más abajo).
• Si ya solicitaste la prórroga extraordinaria al amparo del RDL 8/2026 (el decreto derogado en abril), no hace falta que la pidas otra vez: el borrador da por válidas esas solicitudes automáticamente para esta nueva prórroga, siempre que tu contrato cumpla los requisitos de la nueva norma.

Qué otras medidas incluye el decreto de vivienda de julio

Además de la prórroga, el paquete que ha anunciado el Ministerio de Vivienda incluye:

• Regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, en línea con lo que ya aplica en Cataluña, donde este tipo de contratos también está sometido a límites de precio en zona tensionada. Según el borrador, los contratos de temporada actualmente en vigor quedarían extinguidos sin posibilidad de prórroga al finalizar el plazo pactado, y cualquier contrato nuevo de este tipo tendría que especificar de forma expresa y acreditable la causa del desplazamiento temporal del inquilino —con la carga de la prueba sobre el propietario—, con una duración de entre 31 días y un máximo de 12 meses; más allá de ese plazo, se consideraría vivienda habitual.
• Obligatoriedad de que los contratos de alquiler se formalicen por escrito.
• Fin de la exención de IVA para el alquiler turístico de corta estancia. No afecta a «los pisos turísticos» en general, como se ha simplificado en algunos medios. El borrador retira la exención de IVA (y por tanto pasan a tributar al 21%, el tipo general) a los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas solo cuando el propietario presta servicios propios de la industria hotelera (limpieza, cambio de ropa, etc.) o cuando la estancia de un mismo inquilino no supera las 30 noches en municipios de 10.000 habitantes o más. El alquiler de vivienda habitual, sea cual sea su duración, sigue exento.
• Bonificaciones fiscales en el IRPF para los propietarios que rebajen el alquiler. El mecanismo es más exigente de lo que se ha dicho en prensa. El borrador no bonifica simplemente mantener el precio o incluir una cláusula de actualización: exige que, al renovar el contrato (una vez cumplido el plazo mínimo de 5 años, o 7 si el arrendador es empresa) o al firmar uno nuevo, la renta inicial se rebaje al menos un 5% respecto a la última renta vigente. Cumplida esa condición, la deducción sobre el rendimiento neto positivo es del 100% si el nuevo contrato es con el mismo inquilino, o con otro inquilino a una renta por debajo del límite del sistema de índices de precios de referencia; si no se da ese segundo requisito, baja a 95% (zona tensionada + inquilino de 18 a 35 años), 90% (solo zona tensionada), 85% (solo inquilino de 18 a 35 años) o 70% (resto de casos). Si en cambio mantienes la renta igual la bonificación es solo del 50%, y si la subes baja todavía más (entre el 15% y el 40%, según cuánto la subas). Sigue siendo el punto más disputado dentro de la coalición: Podemos ha dicho que no lo apoyará «ni por activa, ni por pasiva», según su secretaria general Ione Belarra.
• Deducción fiscal para inquilinos jóvenes. Los menores de 35 años que alquilen su vivienda habitual en zona tensionada podrían deducirse el 10,05% de las cantidades pagadas, con un máximo de 9.040 euros anuales si su base imponible no supera los 17.707,20 euros al año — el límite baja de forma progresiva hasta desaparecer en los 24.107,20 euros, según el borrador.
• Reparaciones urgentes a cargo del propietario, con plazo de respuesta. Si hay daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, el inquilino podrá reclamarlos por escrito con un presupuesto razonable. El propietario tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer una reparación alternativa o ejecutarla directamente. Si no responde o se niega sin justificación, el inquilino puede hacer la obra y descontar su coste de las rentas futuras.
• Fin del seguro de impago obligatorio al inquilino. El propietario ya no podrá exigir al inquilino, como condición del contrato, que contrate un seguro de impago de renta u otra cobertura similar. La garantía adicional a la fianza (aval, depósito) queda limitada a dos mensualidades en un arrendamiento habitual, o a una en un alquiler de temporada.
• Documento de fin de contrato — clave para la devolución de la fianza. Al terminar el arrendamiento, propietario e inquilino deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda. Si no se firma ese documento, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado — lo que puede complicar retener parte de la fianza por desperfectos no documentados en ese momento.
• Actualización de la renta sin pacto expreso. Si el contrato no fija ningún mecanismo de actualización, no podrá actualizarse la renta en absoluto durante su vigencia. Si el contrato prevé una actualización pero sin especificar el índice, se aplicará el nuevo IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) en lugar del IPC.
• Desistimiento anticipado del inquilino, sin indemnización. Podrá dejar el contrato antes de tiempo a partir de los 6 meses de vigencia, avisando con 30 días de antelación (o al mes de vigencia en un contrato de temporada, avisando con 10 días), sin tener que compensar al propietario.
• Medidas de agilización administrativa para movilizar vivienda asequible.
• Otras medidas del paquete, más orientadas a promotores e inversión que al alquiler particular: un endurecimiento fiscal a las SOCIMI que no dediquen su cartera a vivienda asequible (gravamen especial del 25% sobre beneficios no distribuidos, reducido a la mitad o eliminado si más del 80% de su cartera de alquiler es vivienda asequible — el umbral es más bajo, 60% y 70%, en 2026 y 2027 como periodo transitorio); una línea de avales del ICO de hasta 2.000 millones de euros, a un plazo de hasta 35 años, para financiar promoción de vivienda asequible (más otra línea separada de 280 millones para construcción industrializada, hasta 2040); y una reforma de la Ley del Suelo que ya ha generado polémica: limita a una lista cerrada los motivos por los que un plan urbanístico puede anularse por defectos de forma, y crea nuevas vías para cancelar en el registro el derecho de reversión de antiguos propietarios de terrenos expropiados (a partir de 8-10 años desde la expropiación). Podemos considera que esto puede legalizar retroactivamente proyectos urbanísticos irregulares y lo ha puesto como condición para valorar su apoyo al decreto.

No se ha confirmado si el decreto incluirá también una moratoria de desahucios, como sí ocurrió con el RDL 8/2026.

En qué se diferencia del RDL 8/2026 que decayó en abril

	RDL 8/2026 (marzo 2026, derogado)	Nuevo decreto (julio 2026)
Duración de la prórroga	2 años	2 años
Contratos cubiertos	Vencimiento entre 22/03/2026 y 31/12/2027	Vencimiento antes del 30/06/2028
Tope a la actualización de renta	2% (gran tenedor) / negociado con tope del 2% (pequeño tenedor)	Sin tope legal nuevo — se mantienen los términos del contrato vigente durante la prórroga. La bonificación fiscal (hasta 100% en IRPF) solo se activa si rebajas la renta un 5% o más, no por mantenerla igual
Alquiler de temporada y habitaciones	No regulado	Sí, nueva regulación
Contrato por escrito	No exigido expresamente	Obligatorio
IVA vivienda turística	10%	21%
Incentivos fiscales a propietarios	No incluidos	Bonificaciones IRPF si no suben el precio

Repetir la prórroga por decreto-ley genera dudas jurídicas entre varios catedráticos de derecho civil y administrativo, que apuntan a que una medida ya rechazada por el Congreso necesita una justificación reforzada de «extraordinaria y urgente necesidad» para volver a aprobarse por esta vía.

Pero a día de hoy el riesgo mayor es político, no jurídico — y apunta en la misma dirección que hizo caer al RDL 8/2026 en abril. El 22 de julio, Podemos rechazó explícitamente las bonificaciones fiscales a propietarios —su secretaria general, Ione Belarra, dijo que no las apoyaría «ni por activa, ni por pasiva»— y cuestionó también la reforma de la Ley del Suelo. El mismo día, Junts advirtió de que no dará su apoyo si el decreto no incorpora beneficios fiscales para pequeños propietarios con hipoteca y una ley «antiokupas» con desalojos exprés —ninguna de las dos figura en el borrador que hemos revisado—, y criticó que la reforma del artículo 441.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (que permite suspender un desahucio cuando el demandado está en situación de vulnerabilidad y la Administración no ofrece alternativa habitacional) «perpetúa la ocupación ilegal».

Podemos exigía justo lo contrario de lo que pedía Junts en el bloque fiscal a propietarios, y el Gobierno necesitaba a los dos para sacar el decreto adelante. Es el mismo patrón, en sentido inverso, que tumbó el RDL 8/2026 en abril: ampliar el apoyo por un lado (Junts) arriesgaba con espantarlo por el otro (Podemos). El desencuentro no ha tardado en confirmarse: el Gobierno ha retirado el decreto antes siquiera de llevarlo al Consejo de Ministros del 28 de julio, un paso atrás más temprano que el del RDL 8/2026, que sí llegó a aprobarse y publicarse en el BOE antes de decaer en el Congreso un mes después.

Calendario prórroga del alquiler 2026

• 22 de julio de 2026 — PSOE y Sumar anuncian el acuerdo político.
• 28 de julio de 2026 — Aplazado. El Gobierno retira el decreto del Consejo de Ministros por falta de apoyos de Junts y Podemos.
• Septiembre de 2026 (previsto, sin fecha concreta) — Nuevo intento de llevarlo a Consejo de Ministros, tras retomar la negociación después del verano.
• Publicación en el BOE y entrada en vigor — pendiente de una nueva aprobación en Consejo de Ministros; previsiblemente al día siguiente, si mantiene el mismo mecanismo que el decreto anterior.
• En los 30 días siguientes a su aprobación — El Congreso de los Diputados deberá convalidar el decreto. Si no lo hace —como ocurrió con el RDL 8/2026 en abril—, el decreto decaerá y dejará de aplicarse desde ese momento.

Como ya pasó con el decreto anterior, la validez de una prórroga solicitada durante la vigencia del decreto no depende de si el Congreso lo convalida después, sino de si la solicitud cumplía los requisitos en el momento de formularse. Ese fue precisamente el criterio que aplicamos en la guía sobre el RDL 8/2026, y previsiblemente será el mismo si el nuevo decreto corre la misma suerte.

Qué hacer si eres propietario mientras el decreto no está aprobado

Con el decreto aplazado a septiembre y el texto todavía sin publicar, lo más prudente es:

1. No dar por hecho ningún detalle del decreto hasta que se publique en el BOE. Los anuncios políticos no tienen valor jurídico; el texto puede cambiar hasta el último momento en la negociación con Junts y el PNV.
2. Si recibes ya una solicitud de prórroga citando este decreto, pide que se formalice de forma fehaciente (burofax, correo certificado) y verifica la fecha exacta del vencimiento de tu contrato antes de responder.
3. Si tu contrato termina en las próximas semanas, no tomes decisiones irreversibles (como firmar ya con un nuevo inquilino) sin conocer el alcance definitivo de la prórroga.
4. No envíes el preaviso de no renovación con antelación de más de la exigida legalmente (el mínimo son 4 meses antes del vencimiento, según el artículo 9.1 LAU) mientras este decreto siga en vigor sin convalidar. Como explicamos en nuestra guía sobre el RDL 8/2026 derogado, una solicitud de prórroga extraordinaria del inquilino solo era jurídicamente válida si el contrato ya estaba en situación de finalizar su prórroga obligatoria — y eso exigía, precisamente, que el propietario hubiera comunicado antes su voluntad de no renovar. Enviar ese preaviso antes de lo necesario, con el decreto todavía en vigor, es lo que le da al inquilino la base para solicitar la prórroga extraordinaria con garantías de que su solicitud siga siendo válida aunque el decreto acabe decayendo sin convalidarse, como ya ocurrió con el RDL 8/2026. Cuanto más te ciñas al plazo mínimo legal, menor es la ventana en la que esto puede ocurrir.
5. Si tienes intención de recuperar la vivienda para ti o un familiar, empieza a reunir la justificación ya. El borrador exime al propietario de aceptar la prórroga extraordinaria cuando comunica esa necesidad en los plazos del artículo 9.3 de la LAU, y no exige que esa posibilidad estuviera pactada expresamente en el contrato — pero sí que la necesidad sea real y la puedas acreditar.
6. Si eres inquilino t ya solicitaste la prórroga extraordinaria bajo el RDL 8/2026 (el decreto derogado en abril), no hace falta que la pidas otra vez. El borrador da por válida esa solicitud automáticamente para esta nueva prórroga, siempre que tu contrato cumpla los requisitos de la nueva norma.

Actualizaremos esta guía en cuanto el Consejo de Ministros apruebe el texto y, con más detalle legal, cuando se publique en el BOE.

Preguntas frecuentes

Última revisión: 6 de agosto de 2026