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¿Eres propietario de un piso de alquiler en Cataluña? En este artículo te ponemos al día de las últimas regulaciones sobre el alquiler en la Comunidad que afecta tanto a arrendadores como a inquilinos. 

Zonas tensionadas de alquiler en Cataluña

El Gobierno catalán ha iniciado la tramitación de otros 131 municipios de la comunidad como zonas de mercado residencial tensionado para la aplicación de medidas de contención de la renta

Estos se suman a los 140 municipios ya declarados, por lo que en suma habrá 271 municipios con limitación de los precios del alquiler, lo que afectará a más de siete millones de personas, el 90% del total de la población.

Precio del alquiler en las zonas tensionadas

De acuerdo con la Ley de Vivienda estatal las comunidades autónomas pueden solicitar la declaración de mercado residencial tensionado en aquellas zonas donde los hogares estén dedicando más del 30% de los ingresos al pago de la renta o la hipoteca; o donde el precio del alquiler o de la compra de vivienda se haya incrementado cinco puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Cuando se cumple uno de estos condicionantes y la administración acepta la solicitud por parte de la Comunidad Autónoma de declaración de zona tensionada, la renta quedará limitada:

  • El precio del alquiler de los nuevos contratos no podrá superar el del último contrato vigente en los cinco años anteriores. 
  • Si el casero es un gran tenedor, el alquiler no podrá superar además el índice estatal de referencia del precio del alquiler.    
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Alquiler de temporada y de habitaciones en Cataluña

A partir del 25 de abril de 2024 ha entrado en vigor en Cataluña un Decreto Ley que regula el alquiler temporal y de habitaciones mediante una limitación de los precios con el objetivo de evitar subidas de las rentas en este tipo de arrendamientos cuando la razón de la temporalidad no sea por recreo o vacaciones.  La razón del mismo ha sido poner coto al gran trasvase de oferta de vivienda habitual que se había reconvertido en temporal o de habitaciones con el fin de sortear los límites de precios impuestos por la Ley de Vivienda.

Limitación de precio del alquiler temporal: sí incluye

Son el objetivo directo de esta normativa los arrendamientos temporales por razones profesionales, de estudios o de asistencia médica. Según el ejecutivo catalán se trata de alojamientos de carácter temporal que cubren una necesidad de vivienda permanente. Como tales -y mientras que siga vigente- verán limitado su precio al igual que los alquileres de vivienda habitual de 5 años de duración. Igualmente, se considerará ilegal repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. 

Para determinar la finalidad de la temporalidad, la norma exige que todos los contratos indiquen la finalidad del arrendamiento. Si no se indica, serán considerados como vivienda permanente.

Asimismo, los anuncios y contratos deben incluir el precio de referencia del alquiler que corresponda a ese inmueble, la renta del último contrato vigente y especificar si el propietario es un gran tenedor.

Limitación de precio del alquiler temporal: no afecta

Los alquileres de temporada de tipo vacacional, de ocio o cultural quedan excluidos de estas limitaciones al considerarse que se trata de viviendas realmente temporales.  

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Alquiler de habitaciones

La norma también contempla el arrendamiento por habitaciones. Especifica que la suma de las rentas de todas las habitaciones de la vivienda no podrá superar el precio máximo que se pagaría por alquilar la vivienda entera según la Ley de Vivienda.

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Validez y constitucionalidad del Decreto Ley 6/2024

Este Decreto Ley es de plena aplicación en Cataluña desde el día siguiente de su publicación (24 de abril de 2024). Sin embargo hay dos hitos que pueden acabar derogándolo total o parcialmente.

El primero es la convalidación por el Parlament, que debe tener lugar a los 30 días hábiles tras su promulgación. Esos plazos nos llevan al 10 de junio de 2024. Si para entonces el Decreto no ha sido convalidado por el Parlament o por su Diputación permanente -en caso de no haberse constituido-, el Decreto Ley dejará de estar en vigor.

El segundo es la declaración de su inconstitucionalidad. Declaración bastante probable que ocurra, dado que el Decreto entra a modificar de lleno varios aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de carácter estatal, por lo que supone un clara intromisión competencial. 

Desgraciadamente esa inconstitucionalidad puede tardar años en ser dictada -como ya pasó con la Ley de Precios catalana-. Entretanto, esta norma será de obligado cumplimiento salvo que quien presente el recurso de inconstitucionalidad sea el Gobierno Estatal que solicite medidas cautelares, circunstancia bastante improbable dados los acuerdos de gobierno a nivel español y catalán.

Es por ello que, en caso de que dispongas de un inmueble que vaya a ser alquilado bajo alguno de esos regímenes, nuestra recomendación es que esperes al 10 de junio para poder tomar una decisión mejor informada, sabiendo si este Decreto segirá en vigor o decae.

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Infografía municipios tensionados en Cataluña
Municipios tensionados en Cataluña y arrendamientos temporales o de habitaciones

Sanciones del Decreto Ley 6/2024

Pese a su más que probable inconstitucionalidad, la norma tiene un duro régimen sancionador que estará vigente mientras que el máximo tribunal no dicte sentencia. La norma contempla tres tipos de infracciones: leve, grave y muy grave.

  • Leve: alquilar el piso por un precio un 10% por encima del índice de rentas. También será sancionable la falta de información en las ofertas, publicidad o el contrato.
  • Grave: alquilar la vivienda por un precio superior entre el 10% y el 30%. De igual manera será sancionable que no conste la finalidad del alquiler en el contrato así como repercutir a los arrendatarios los honorarios de agencia u otros gastos de formalización del contrato. 
  • Muy Grave: alquilar el piso por un valor que sobrepase el 30% del máximo aplicable según el régimen de contención de precios. 

Teniendo en cuenta las fuertes multas, es de prever que una parte importante de propietarios de pisos de temporada o de alquiler por habitaciones saquen del mercado sus inmuebles hasta que se pronuncie el Tribunal Constitucional. Alternativamente, pueden acabar recurriendo a algún subterfugio o fraude de ley, o incluso asumir el riesgo de ser penalizados con estas multas contando el poder reclamarlas una vez esta norma se declare inconstitucional.

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Índice Estatal de Referencia de Precios del Alquiler

Los propietarios de viviendas de alquiler situadas en una zona de mercado residencial tensionado deberán guiarse de los precios marcados en este índice, al que se puede acceder a través de este buscador. El valor máximo marca el límite del precio de la renta aplicable a los nuevos contratos de alquiler de pisos pertenecientes a grandes tenedores así como a aquellos contratos nuevos de inmuebles no alquilados en los últimos cinco años. El índice únicamente contempla viviendas de entre 30 y 150 metros cuadrados.    

Propietarios de pisos en alquiler

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