Última revisión: 14 de octubre de 2026
El Gobierno ha publicado el Sistema Estatal de Referencia de precios de alquiler de vivienda que ofrece un rango de valores de precio de alquiler para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento para los grandes tenedores, así como para determinados casos en los que el arrendador es un pequeño propietario — no lo confundas con el IRAV, que regula la subida anual de un contrato ya firmado, no el precio de un contrato nuevo.
El Índice de referencia de alquiler ofrece datos de toda España, excepto del País Vasco y Navarra. Se actualizará anualmente y se ha elaborado basándose en dos fuentes principales: la Agencia Tributaria y el Catastro. Por esta razón -avisa el Ministerio- los precios pueden variar respecto a otras fuentes de información que utilizan datos de oferta o de depósitos de fianzas.
Este índice fija el precio máximo de un contrato nuevo en zona tensionada — no confundir con el IRAV, que es el que limita cuánto puede subir la renta de un contrato que ya tienes firmado, cada año. Si tu duda es sobre una subida de renta en un contrato ya vigente, consulta cómo calcular exactamente cuánto puede subir.
Tabla de contenidos
Cómo funciona el Índice de referencia de alquiler
Se puede realizar la búsqueda de una vivienda específica en el buscador oficial del SERPAVI (Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda) introduciendo la referencia catastral o la dirección completa del inmueble. A continuación, hay que rellenar toda la información y características de la vivienda como año de construcción, superficie -entre 30 y 150 metros cuadrados-, altura, ascensor, etc. y se puede descargar el certificado informativo de referencia de precios de alquiler en PDF con el rango de precios. Si tienes dudas, aquí puedes consultar las preguntas frecuentes.
El propio Ministerio aporta dos casos concretos en Barcelona como ejemplos de la aplicación del Índice de referencia de alquiler: una vivienda en la calle Valencia está ofertada en un portal inmobiliario a 1.660 euros, mientras el índice indica 984 euros como rango superior. Otra, en la calle Madrazo, se alquila a 1.172 euros frente al límite de referencia de 847 euros.
Queda por aclarar cómo valorar aquellos inmuebles construidos con posterioridad a 2019, ya que la herramienta de valoración no los contempla.
¿Dónde es obligatorio aplicar el índice de precios?
Únicamente en las zonas de mercado residencial tensionado. La Ley de Vivienda determina que el valor superior de este índice será el límite máximo aplicable en los nuevos contratos de alquiler de grandes tenedores en las zonas de mercado residencial tensionado así como en todos los nuevos contratos en estas zonas -tanto de grandes tenedores como de pequeños propietarios- de aquellas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.
Fuera de esas zonas, el índice no limita la renta de un contrato nuevo, pero el Real Decreto-ley 29/2026 le da efectos en toda España. Si tu renta lo supera, no puedes subirla en las actualizaciones anuales que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027. El índice también cuenta para el IRPF: en los contratos nuevos desde diciembre de 2026, una renta por debajo de él es una de las vías al 100 % de reducción. Y en zona tensionada, el anuncio de la vivienda tiene que incluirlo.
La ley determina que los grandes tenedores son aquellos titulares de más de 10 inmuebles residenciales o una superficie construida de más de 1.500 m2. La comunidad autónoma puede rebajar el umbral a cinco dentro de una zona tensionada, y la Generalitat de Cataluña lo ha hecho: cuenta como gran tenedor quien tiene cinco o más viviendas en la misma zona declarada. Esa condición se acredita ahora con una certificación del Registro de la Propiedad.
Dónde hay un mercado tensionado
Las zonas declaradas como mercado residencial tensionado en España incluyen 271 municipios catalanes en dos declaraciones (140 desde marzo de 2024 y 131 desde octubre de 2024), entre ellos las cuatro capitales de provincia, y municipios del País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. Consulta nuestra guía de zonas tensionadas para el listado actualizado por comunidad.
Por qué son zonas de mercado tensionado
La Ley de Vivienda aprobada en 2023 establece que un área puede ser declarada tensionada cuando concurren estas circunstancias:
- Que el coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya subido al menos tres puntos porcentuales por encima del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente en los cinco años anteriores a la declaración de la zona tensionada.
La vigencia de esta declaración es de tres años prorrogable anualmente cuando se mantengan las razones por las que se solicitó y se puedan justificar las medidas que se han puesto en marcha para mejorar la situación.
La competencia para declarar zonas tensionadas recae en las comunidades autónomas y, de momento, Cataluña ha sido la única que lo ha formalizado. Si bien ha habido otras que han mostrado su interés, como son Asturias, Navarra o País vasco.
Qué pasa si tengo un alquiler en una zona de mercado tensionado
Los propietarios que disponen de un alquiler de vivienda habitual en una zona de mercado tensionado no pueden fijar el precio de la renta que consideren. A continuación, te detallamos todo lo que debes saber sobre tu alquiler en una zona tensionada, dentro o fuera de Cataluña.
Precio del alquiler en zona tensionada
La renta de los nuevos alquileres no podrá superar el precio del contrato vigente en los últimos cinco años. Cuando se trate de un pequeño propietario que no haya tenido ninguna vivienda alquilada anteriormente o de un gran tenedor, el alquiler no podrá sobrepasar el Índice de referencia de alquiler anteriormente mencionado.
Únicamente se podrá aumentar el precio de la renta por encima de estos límites si se da alguna de estas situaciones:
- Un contrato de alquiler firmado por un periodo de 10 años.
- Realizar obras de rehabilitación en la vivienda, mejora de la accesibilidad o de la eficiencia energética.
Al contrario que la ley catalana precursora de las limitaciones de precio, la Ley de Vivienda no contempla, al menos hasta la fecha, excepciones para casos como:
- Pisos que provengan de un alquiler de renta antigua. Aunque es de esperar que en estos casos permitan al propietario referenciarse al índice de precios
- Pisos que hayan sido alquilados previamente a precios no de mercado (por tratarse de familiares, amigos, por haber un compromiso de inversión, etc.)
Prórroga del contrato en zona tensionada
Los inquilinos pueden acogerse en estas áreas a una prórroga anual extraordinaria del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de tres años. Por lo tanto, el arrendador está obligado a esta prórroga con la excepción de que necesite la vivienda para su uso o el de algún familiar directo y haya avisado al inquilino en los plazos establecidos.
Incentivos fiscales en zonas tensionadas
En los contratos firmados hasta el 30 de noviembre de 2026, la reducción del IRPF por alquiler de vivienda habitual en zona tensionada es del 90 % si la renta baja más de un 5 % respecto al contrato anterior, y del 70 % si se alquila por primera vez a un inquilino de 18 a 35 años. Con el régimen que arranca el 1 de diciembre de 2026, el 90 % se mantiene para esa rebaja y el inquilino de 18 a 35 años da un 95 %, pero solo si también hay rebaja. Alquilar por debajo del índice puede dar el 100 %, salvo a los grandes tenedores, que no tienen reducción en los contratos nuevos.
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Calcula aquí la renta de tu alquilerPreguntas frecuentes
¿Dónde es obligatorio aplicar el índice de referencia de precios del alquiler?
Como límite de precio, solo en las zonas tensionadas: para los grandes tenedores y para las viviendas sin contrato en los últimos cinco años. Pero desde el 8 de octubre de 2026 también cuenta fuera de ellas: si tu renta lo supera, no puedes subirla en las actualizaciones que venzan antes de 2028, y en los contratos nuevos desde diciembre de 2026 alquilar por debajo puede dar el 100 % de reducción en el IRPF.
¿Cómo sé si mi vivienda está en una zona tensionada?
Cada comunidad autónoma publica el listado oficial de municipios y barrios declarados zona tensionada. Conviene consultarlo directamente en la web de tu comunidad, porque las declaraciones se revisan y pueden ampliarse o eliminarse con el tiempo.
¿Qué pasa si pongo un precio superior al índice en zona tensionada?
El contrato sigue siendo válido, pero el inquilino puede reclamar la diferencia y el propietario se expone a sanciones si la inspección de vivienda detecta el incumplimiento, especialmente si es un gran tenedor.
Hola. Mi casa adosada en zona tensionada de BCN tiene 257 m2 construidos (81 m2 de garaje, 89 m2 de vivienda y 87 m2 de elementos comunes según los datos oficiales del catastro).
El garaje o aparcamiento está en la -1, la vivienda en la 0 con terraza adicional de 25 m2 y en la +1, que es la cubierta, hay una terraza propia. En la página https://serpavi.mivau.gob.es/ al introducir la RC sale un alquiler máximo de 1.004,49€ como si fuera un simple piso a pesar de las terrazas y la zona comunitaria con piscina. ¿Hay alguna posibilidad de aumentar el precio del alquiler sin incurrir en una ilegalidad?
Gracias.