El Gobierno ha publicado el Sistema Estatal de Referencia de precios de alquiler de vivienda que ofrece un rango de valores de precio de alquiler para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento para los grandes tenedores, así como para determinados casos en los que el arrendador es un pequeño propietario.
El Índice de referencia de alquiler ofrece datos de toda España, excepto del País Vasco y Navarra. Se actualizará anualmente y se ha elaborado basándose en dos fuentes principales: la Agencia Tributaria y el Catastro. Por esta razón -avisa el Ministerio- los precios pueden variar respecto a otras fuentes de información que utilizan datos de oferta o de depósitos de fianzas.
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Cómo funciona el Índice de referencia de alquiler
Se puede realizar la búsqueda de una vivienda específica en este buscador introduciendo la referencia catastral o la dirección completa del inmueble. A continuación, hay que rellenar toda la información y características de la vivienda como año de construcción, superficie -entre 30 y 150 metros cuadrados-, altura, ascensor, etc. y se puede descargar un informe en PDF con el rango de precios del alquiler. Si tienes dudas, aquí puedes consultar las preguntas frecuentes.
El propio Ministerio aporta dos casos concretos en Barcelona como ejemplos de la aplicación del Índice de referencia de alquiler: una vivienda en la calle Valencia está ofertada en un portal inmobiliario a 1.660 euros, mientras el índice indica 984 euros como rango superior. Otra, en la calle Madrazo, se alquila a 1.172 euros frente al límite de referencia de 847 euros.
Queda por aclarar cómo valorar aquellos inmuebles construidos con posterioridad a 2019, ya que la herramienta de valoración no los contempla.
¿Dónde es obligatorio aplicar el índice de precios?
Únicamente en las zonas de mercado residencial tensionado. La Ley de Vivienda determina que el valor superior de este índice será el límite máximo aplicable en los nuevos contratos de alquiler de grandes tenedores en las zonas de mercado residencial tensionado así como en todos los nuevos contratos en estas zonas -tanto de grandes tenedores como de pequeños propietarios- de aquellas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años. La publicación de la medida en el Boletín Oficial del Estado está prevista para el 12 de marzo.
La ley determina que los grandes tenedores son aquellos titulares de más de 10 viviendas o una superficie construida de más de 1.500 m2, sin embargo, la Generalitat de Cataluña acordó rebajarlo a cinco para las zonas donde han solicitado la declaración de mercado tensionado, tal y como permite la Ley de Vivienda. Los pequeños propietarios son, por lo tanto, aquellos que tienen menos de cinco viviendas en zonas tensionadas y menos de 10 en el conjunto nacional.
Dónde hay un mercado tensionado
Las primeras zonas declaradas como mercado residencial tensionado en España ya están vigentes, son 140 municipios catalanes en los que viven 6,2 millones de personas, el 80,6% de la población. Entre ellos, se encuentran las cuatro capitales de provincia: Barcelona, Lleida, Tarragona y Girona. Aquí puedes consultar el listado completo.
Por qué son zonas de mercado tensionado
La Ley de Vivienda aprobada en 2023 establece que un área puede ser declarada tensionada cuando concurren estas circunstancias:
- Que el coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya subido al menos tres puntos porcentuales por encima del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente en los cinco años anteriores a la declaración de la zona tensionada.
La vigencia de esta declaración es de tres años prorrogable anualmente cuando se mantengan las razones por las que se solicitó y se puedan justificar las medidas que se han puesto en marcha para mejorar la situación.
La competencia para declarar zonas tensionadas recae en las comunidades autónomas y, de momento, Cataluña ha sido la única que lo ha formalizado. Si bien ha habido otras que han mostrado su interés, como son Asturias, Navarra o País vasco.
Qué pasa si tengo un alquiler en una zona de mercado tensionado
Los propietarios que disponen de un alquiler de vivienda habitual en una zona de mercado tensionado no pueden fijar el precio de la renta que consideren. A continuación, te detallamos todo lo que debes saber sobre tu alquiler en una zona tensionada, dentro o fuera de Cataluña.
Precio del alquiler en zona tensionada
La renta de los nuevos alquileres no podrá superar el precio del contrato vigente en los últimos cinco años. Cuando se trate de un pequeño propietario que no haya tenido ninguna vivienda alquilada anteriormente o de un gran tenedor, el alquiler no podrá sobrepasar el Índice de referencia de alquiler anteriormente mencionado.
Únicamente se podrá aumentar el precio de la renta por encima de estos límites si se da alguna de estas situaciones:
- Un contrato de alquiler firmado por un periodo de 10 años.
- Realizar obras de rehabilitación en la vivienda, mejora de la accesibilidad o de la eficiencia energética.
Al contrario que la ley catalana precursora de las limitaciones de precio, la Ley de Vivienda no contempla, al menos hasta la fecha, excepciones para casos como:
- Pisos que provengan de un alquiler de renta antigua. Aunque es de esperar que en estos casos permitan al propietario referenciarse al índice de precios
- Pisos que hayan sido alquilados previamente a precios no de mercado (por tratarse de familiares, amigos, por haber un compromiso de inversión, etc.)
Prórroga del contrato en zona tensionada
Los inquilinos pueden acogerse en estas áreas a una prórroga anual extraordinaria del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de tres años. Por lo tanto, el arrendador está obligado a esta prórroga con la excepción de que necesite la vivienda para su uso o el de algún familiar directo y haya avisado al inquilino en los plazos establecidos.
Incentivos fiscales en zonas tensionadas
Los incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda habitual se reducirán al 90% en los casos en que el piso se sitúe en una zona de mercado tensionado y la renta se haya rebajado más de un 5% respecto al anterior contrato. También se puede aplicar esta deducción cuando el inmueble en una de estas zonas se alquila por primera vez a un arrendatario de entre 18 y 35 años.
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