Las cláusulas nulas en el contrato de alquiler son más habituales de lo que parece: firmar una cláusula no la hace válida. Si contradice una norma imperativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), un juez puede declararla nula aunque el inquilino la haya aceptado por escrito — y esto no significa que se caiga el contrato entero, solo esa cláusula deja de aplicarse, el resto sigue vigente.
Es habitual copiar cláusulas de plantillas encontradas en internet o de contratos anteriores sin comprobar si siguen vigentes o si nunca lo estuvieron. Aquí repasamos ocho cláusulas frecuentes que no tienen validez legal, por qué no la tienen y qué puedes hacer en su lugar para proteger de verdad tus intereses como propietario. Si buscas además las cláusulas que sí conviene añadir, tienes la guía completa en cláusulas del contrato de alquiler: las imprescindibles y las que protegen al propietario.
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Qué son las cláusulas nulas en el contrato de alquiler
El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos explica por qué existen las cláusulas nulas en el contrato de alquiler: son nulas, y se tienen por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas imperativas de la ley incluidas en el Título II de la misma, salvo que la propia norma permita expresamente pactar otra cosa.
En la práctica esto tiene dos consecuencias que conviene tener claras antes de entrar en el detalle de cada cláusula. La primera es que la nulidad es parcial: si una cláusula concreta es nula, el contrato no se anula por entero, solo desaparece esa cláusula y se aplica en su lugar lo que diga la ley. La segunda es que la nulidad no depende de que nadie la «active» — una cláusula nula no protege al propietario aunque el inquilino la haya firmado sin rechistar, porque solo se pone a prueba de verdad cuando hay un conflicto y alguien acude a un juzgado.
Renunciar a la prórroga obligatoria de 5 o 7 años
Qué se ve en el contrato: una cláusula que fija una duración de uno o dos años «sin posibilidad de prórroga», o en la que el inquilino «renuncia expresamente a la prórroga legal».
Por qué es nula: el artículo 9 de la LAU establece que, si la duración pactada es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo. Es una norma imperativa en beneficio del inquilino, así que una renuncia previa no tiene efecto — el artículo 6 LAU la anula directamente.
Qué hacer en su lugar: si tu interés real es poder recuperar la vivienda antes de que termine el plazo mínimo, la vía legal es la cláusula de necesidad del artículo 9.3 LAU (recuperar la vivienda para ti o familiares de primer grado tras el primer año), no una renuncia genérica a la prórroga. Aunque tendrás que tener en cuenta que el ejercicio de esa cláusula requerirá la aparición de una necesidad sobrevenida con posterioridad a la firma del contrato.
Penalizar el desistimiento anticipado por encima del límite legal
Qué se ve en el contrato: cláusulas que establecen una penalización fija —por ejemplo, «tres mensualidades completas»— si el inquilino se marcha antes de que termine el contrato, sin relación con el tiempo que quede pendiente.
Por qué es nula: el artículo 11 LAU reconoce al inquilino el derecho a desistir del contrato a partir del sexto mes, con 30 días de preaviso. Si se pacta indemnización para ese caso, la ley limita su importe a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir de la duración del contrato, prorrateando los periodos inferiores al año. Cualquier cifra pactada por encima de ese límite es nula en la parte que lo excede, y el derecho a desistir en sí tampoco se puede eliminar del contrato.
Qué hacer en su lugar: pactar exactamente la fórmula legal —una mensualidad por año pendiente, prorrateada— en vez de una cifra fija que un juez recortará si llega a discutirse. Para poder reclamar la mayor penalización posible deberás igualmente establecer el mayor plazo contractual posible (5 años en caso de arrendador de persona física). Si acuerdas una duración del contrato de un año renovable hasta los 5 años, la penalización sólo aplicará sobre el primer año del contrato.
Repercutir el IBI o la Comunidad sin un pacto expreso y claro
Qué se ve en el contrato: cláusulas genéricas como «el inquilino asumirá los gastos derivados de la vivienda», con las que el propietario intenta cobrar después el IBI sin haberlo pactado de forma expresa.
Por qué es nula: el artículo 20.1 LAU exige un pacto expreso para repercutir el IBI o los gastos de Comunidad al inquilino. Una sentencia reciente del Tribunal Supremo (STS 1637/2025, de 17 de noviembre) confirma que, con ese pacto expreso por escrito, la repercusión es válida aunque el contrato no especifique el importe anual exacto —porque es un tributo o gasto individualizado para cada vivienda—, pero sin ese pacto expreso, el inquilino no está obligado a pagarlo.
Qué hacer en su lugar: si quieres repercutir el IBI o la Comunidad, redacta una cláusula específica que los mencione por su nombre. Tienes el desarrollo completo, con modelo de cláusula, en IBI en el alquiler: quién paga.
Retener la fianza de forma automática sin acreditar daños
Qué se ve en el contrato: cláusulas que fijan un descuento automático de la fianza —por ejemplo, «se descontarán 150€ en concepto de limpieza»— sin relación con el estado real de la vivienda a la entrega.
Por qué es nula: la jurisprudencia es constante en este punto: el propietario que quiera retener parte de la fianza debe acreditar el daño concreto y su cuantía, normalmente con presupuesto o factura. No basta con que existan desperfectos genéricos ni con pactar de antemano una cifra fija — los tribunales han rechazado repetidamente que el propietario pueda quedarse con la fianza «a pretexto de unos indeterminados daños en el inmueble».
Qué hacer en su lugar: documenta el estado inicial con un inventario firmado y fotografiado, y al finalizar el contrato cuantifica el daño real antes de descontarlo de la fianza. Aporta para ello las facturas de los mismos.
Eximir al propietario de toda responsabilidad por habitabilidad
Qué se ve en el contrato: cláusulas de exoneración total, del tipo «el arrendador queda exento de toda responsabilidad por el estado de la vivienda» o «se alquila tal cual, sin garantía alguna».
Por qué es nula: el artículo 21 LAU obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder elevar la renta por ello. En vivienda habitual esta obligación no se puede eliminar por contrato — una exención total se considera abusiva y no produce efecto. El matiz importante es que esto aplica a vivienda habitual: en arrendamientos para uso distinto (locales, oficinas) los tribunales sí admiten libertad de pacto en este punto.
Qué hacer en su lugar: en vez de una exención genérica que no te protege, delimita con claridad qué corresponde al inquilino como pequeña reparación de uso ordinario. Lo tienes desarrollado, con umbrales y casos concretos, en reparaciones en el alquiler: quién paga.
Prohibir que el inquilino se empadrone en la vivienda
Qué se ve en el contrato: una cláusula que prohíbe expresamente al inquilino empadronarse en la dirección de la vivienda.
Por qué es nula: empadronarse no depende del consentimiento del propietario. Es una obligación administrativa ligada a la residencia efectiva, regulada por el Reglamento de Población y Demarcación Territorial de las Entidades Locales, y conectada con el derecho a la inviolabilidad del domicilio. El arrendador no tiene ningún mecanismo legal para impedirlo, así que la cláusula, aunque se firme, no tiene ningún efecto práctico.
Qué hacer en su lugar: si la preocupación de fondo es otra —por ejemplo, mantener la vivienda como residencia habitual propia a efectos fiscales—, esa cuestión se resuelve con asesoría fiscal, no con una cláusula contractual que no va a sostenerse.
Repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria
Qué se ve en el contrato: cláusulas o acuerdos paralelos con la agencia en los que el inquilino paga los honorarios de gestión o de formalización del contrato.
Por qué es nula: el artículo 20.1 LAU, reformado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son siempre a cargo del arrendador. La norma no distingue entre propietario particular o persona jurídica ni admite pacto en contrario — es imperativa para cualquier arrendador.
Qué hacer en su lugar: asumir el coste de la gestión como propietario, tal y como funciona ya el servicio de alquiler garantizado: es el propietario quien paga la gestión, nunca el inquilino.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el inquilino ya firmó el contrato aceptando estas cláusulas?
No cambia nada. La validez de una cláusula no depende de que el inquilino la haya firmado, sino de si contradice una norma imperativa. Muchas de estas cláusulas nunca llegan a discutirse porque el inquilino no sabe que no tienen efecto, pero no protegen al propietario si en algún momento hay un conflicto y se acude a un juzgado.
¿Incluir una cláusula nula anula todo el contrato de alquiler?
No. Las cláusulas nulas en el contrato de alquiler no anulan el resto: la nulidad es parcial, solo desaparece la cláusula concreta que contradice la ley, y en su lugar se aplica lo que establece la LAU por defecto. El resto del contrato sigue teniendo plena validez.
¿Hace falta ir a juicio para que una cláusula nula deje de aplicarse?
En la práctica, la nulidad se invoca cuando hay un conflicto real —un impago, una disputa por la fianza, una salida anticipada del inquilino— y una de las partes acude a la vía judicial. Hasta entonces, la cláusula puede figurar en el contrato sin que nadie la impugne, pero eso no la convierte en válida ni es buena estrategia confiar en ella.
¿Puedo incluir cláusulas que no están reguladas expresamente en la LAU?
Sí. El propietario tiene libertad para añadir condiciones que la ley no regula —mascotas, mantenimiento, notificaciones electrónicas— siempre que no contradigan una norma imperativa ni recorten derechos que la LAU reconoce al inquilino. Tienes 13 ejemplos concretos, con modelo de texto, en cláusulas del contrato de alquiler: las imprescindibles y las que protegen al propietario.
¿Estas reglas aplican también a locales comerciales, no solo a vivienda?
No todas. La mayoría de las normas que hacen nulas estas cláusulas —prórroga, desistimiento, habitabilidad— son específicas de los arrendamientos de vivienda habitual. En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, naves) impera en mayor medida la libertad de pacto entre las partes, y algunas de estas cláusulas sí podrían tener validez.
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Última revisión: 24 de julio de 2026
