Última revisión: 9 de octubre de 2026
Las cláusulas nulas en el contrato de alquiler son más habituales de lo que parece: firmar una cláusula no la hace válida. Si contradice una norma imperativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), un juez puede declararla nula aunque el inquilino la haya aceptado por escrito. Esto no significa que se caiga el contrato entero: solo esa cláusula deja de aplicarse, el resto sigue vigente.
Es habitual copiar cláusulas de plantillas encontradas en internet o de contratos anteriores sin comprobar si siguen vigentes o si nunca lo estuvieron. Aquí repasamos nueve cláusulas frecuentes que no tienen validez legal, dos de ellas desde el decreto de vivienda que entró en vigor el 8 de octubre de 2026. Explicamos por qué no la tienen y qué puedes hacer en su lugar para proteger de verdad tus intereses como propietario. Si buscas además las cláusulas que sí conviene añadir, tienes la guía completa en cláusulas del contrato de alquiler: las imprescindibles y las que protegen al propietario.
Tabla de contenidos
Qué son las cláusulas nulas en el contrato de alquiler
El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos explica por qué existen las cláusulas nulas en el contrato de alquiler. Son nulas, y se tienen por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas imperativas de la ley incluidas en el Título II de la misma. La excepción es que la propia norma permita expresamente pactar otra cosa.
En la práctica esto tiene dos consecuencias que conviene tener claras antes de entrar en el detalle de cada cláusula. La primera es que la nulidad es parcial. Si una cláusula concreta es nula, el contrato no se anula por entero: solo desaparece esa cláusula y se aplica en su lugar lo que diga la ley. La segunda es que la nulidad no depende de que nadie la «active». Una cláusula nula no protege al propietario aunque el inquilino la haya firmado sin rechistar, porque solo se pone a prueba de verdad cuando hay un conflicto y alguien acude a un juzgado.
Renunciar a la prórroga obligatoria de 5 o 7 años
Qué se ve en el contrato: una cláusula que fija una duración de uno o dos años «sin posibilidad de prórroga». O una en la que el inquilino «renuncia expresamente a la prórroga legal».
Por qué es nula: el artículo 9 de la LAU fija una duración mínima: cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Si la duración pactada es inferior, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo. Es una norma imperativa en beneficio del inquilino, así que una renuncia previa no tiene efecto — el artículo 6 LAU la anula directamente.
Qué hacer en su lugar: si tu interés real es poder recuperar la vivienda antes de que termine el plazo mínimo, la vía legal es la cláusula de necesidad del artículo 9.3 LAU. Esta permite recuperar la vivienda para ti o familiares de primer grado tras el primer año — no sirve una renuncia genérica a la prórroga. Ten en cuenta, eso sí, que el ejercicio de esa cláusula requerirá la aparición de una necesidad sobrevenida con posterioridad a la firma del contrato.
Penalizar el desistimiento anticipado del inquilino
Qué se ve en el contrato: cláusulas que establecen una penalización fija — por ejemplo, «tres mensualidades completas» — si el inquilino se marcha antes de que termine el contrato. No guardan relación con el tiempo que quede pendiente.
Por qué es nula: el artículo 11 LAU reconoce al inquilino el derecho a desistir del contrato a partir del sexto mes, con 30 días de preaviso (en los de temporada, a partir del primer mes y con diez días). Tras el Real Decreto-ley 29/2026, ese desistimiento «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador» (art. 11.3), así que cualquier penalización pactada en un contrato firmado desde el 8 de octubre de 2026 es nula entera. En los contratos anteriores, la ley permitía pactar una indemnización de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir, prorrateando los periodos inferiores al año, y era nula la parte que excediera ese límite. El derecho a desistir en sí tampoco se puede eliminar del contrato.
Qué hacer en su lugar: en los contratos nuevos no hay penalización posible, así que la protección está en reducir el riesgo de que la vivienda se quede vacía: una buena selección del inquilino y empezar a buscar al siguiente en cuanto recibas el preaviso. En los contratos anteriores al 8 de octubre de 2026 que no la recojan correctamente, la única fórmula que se sostiene es la legal: una mensualidad por año pendiente, prorrateada.
Repercutir el IBI y otros tributos, o la comunidad sin pacto expreso
Qué se ve en el contrato: cláusulas como «el IBI será a cargo del arrendatario» o, más genéricas, «el inquilino asumirá los gastos derivados de la vivienda», con las que el propietario intenta cobrar después el IBI, las tasas o la comunidad.
Por qué es nula: desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 20.1 LAU prohíbe imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario. Una cláusula que le haga pagar el IBI es nula en los contratos firmados desde esa fecha aunque lo mencione por su nombre. Pactar la comunidad a cargo del inquilino sigue siendo posible, pero solo si el edificio está en propiedad horizontal, por escrito y con el importe anual a la fecha del contrato; una fórmula genérica no basta. Para los contratos anteriores, el Tribunal Supremo (STS 1637/2025, de 17 de noviembre) había admitido la repercusión con pacto expreso por escrito.
Qué hacer en su lugar: no incluyas el IBI ni otros tributos en los contratos nuevos y tenlos en cuenta al fijar la renta. La comunidad sí puedes pactarla con una cláusula que la mencione por su nombre y recoja su importe anual. Tienes el detalle en IBI en el alquiler: quién paga.
Retener la fianza de forma automática sin acreditar daños
Qué se ve en el contrato: cláusulas que fijan un descuento automático de la fianza — por ejemplo, «se descontarán 150€ en concepto de limpieza». No guardan relación con el estado real de la vivienda a la entrega.
Por qué es nula: la jurisprudencia es constante en este punto. El propietario que quiera retener parte de la fianza debe acreditar el daño concreto y su cuantía, normalmente con presupuesto o factura. No basta con que existan desperfectos genéricos, ni con pactar de antemano una cifra fija. Los tribunales han rechazado repetidamente que el propietario pueda quedarse con la fianza «a pretexto de unos indeterminados daños en el inmueble».
Qué hacer en su lugar: documenta el estado inicial con un inventario firmado y fotografiado. Al finalizar el contrato, cuantifica el daño real antes de descontarlo de la fianza. Aporta para ello las facturas de los mismos. Y al recuperar las llaves, firma con el inquilino el documento de finalización que la ley exige en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: si no existe, o no recoge desperfectos, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado (art. 36.7 LAU).
Eximir al propietario de toda responsabilidad por habitabilidad
Qué se ve en el contrato: cláusulas de exoneración total, del tipo «el arrendador queda exento de toda responsabilidad por el estado de la vivienda». O bien «se alquila tal cual, sin garantía alguna».
Por qué es nula: el artículo 21 LAU obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. No puede elevar la renta por ello. En vivienda habitual esta obligación no se puede eliminar por contrato — una exención total se considera abusiva y no produce efecto. El matiz importante es que esto aplica a vivienda habitual. En arrendamientos para uso distinto (locales, oficinas), los tribunales sí admiten libertad de pacto en este punto. Y en los alquileres de temporada firmados desde el 8 de octubre de 2026 la regla va más lejos: ni siquiera las pequeñas reparaciones por el uso pueden trasladarse al inquilino (art. 21 bis LAU).
Qué hacer en su lugar: evita una exención genérica, que no te protege. En vivienda habitual, delimita con claridad qué corresponde al inquilino como pequeña reparación de uso ordinario. Lo tienes desarrollado, con umbrales y casos concretos, en reparaciones en el alquiler: quién paga.
Prohibir que el inquilino se empadrone en la vivienda
Qué se ve en el contrato: una cláusula que prohíbe expresamente al inquilino empadronarse en la dirección de la vivienda.
Por qué es nula: empadronarse no depende del consentimiento del propietario. Es una obligación administrativa ligada a la residencia efectiva, regulada por el Reglamento de Población y Demarcación Territorial de las Entidades Locales. Además, conecta con el derecho a la inviolabilidad del domicilio. El arrendador no tiene ningún mecanismo legal para impedirlo, así que la cláusula, aunque se firme, no tiene ningún efecto práctico.
Qué hacer en su lugar: si la preocupación de fondo es otra — por ejemplo, mantener la vivienda como residencia habitual propia a efectos fiscales — esa cuestión se resuelve con asesoría fiscal. No sirve una cláusula contractual que no va a sostenerse.
Repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria
Qué se ve en el contrato: cláusulas o acuerdos paralelos con la agencia. En ellos, el inquilino paga los honorarios de gestión o de formalización del contrato.
Por qué es nula: la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, estableció que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son siempre a cargo del arrendador. Desde octubre de 2026 la regla está en el artículo 20.2 LAU y alcanza también la novación y la renovación del contrato; cualquier otro servicio no esencial solo puede cobrarse al inquilino si lo pidió por escrito, sabiendo que era opcional y cuánto costaba. La norma no distingue entre propietario particular o persona jurídica ni admite pacto en contrario.
Qué hacer en su lugar: asumir el coste de la gestión como propietario, tal y como funciona ya el servicio de alquiler garantizado: es el propietario quien paga la gestión, nunca el inquilino.
Exigir al inquilino un seguro de impago
Qué se ve en el contrato: una cláusula que obliga al inquilino a contratar un seguro de impago, o a pagar la prima del que contrata el propietario, como condición para alquilar.
Por qué es nula: desde el 8 de octubre de 2026, la ley prohíbe exigir al inquilino que contrate un seguro de impago u otra cobertura parecida (art. 36.5 LAU). Antes, algunas Audiencias Provinciales habían admitido que pagara la prima como garantía adicional si se pactaba de verdad; en los contratos nuevos esa vía se ha cerrado.
Qué hacer en su lugar: contratar tú el seguro, como tomador y pagador, o pedir una garantía adicional en metálico o con aval, con un máximo de dos mensualidades (una en los alquileres de temporada).
Hacer que el inquilino renuncie al tanteo y retracto
Qué se ve en el contrato: «El arrendatario renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto que le corresponderían en caso de venta de la vivienda».
Por qué es nula: hasta hace poco la ley sí permitía esa renuncia, y por eso aparece en tantas plantillas. Ahora el artículo 25.8 LAU lo impide de forma expresa en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026.
Qué hacer en su lugar: si piensas vender, notifica por escrito al inquilino la decisión, el precio y las condiciones: tiene 30 días naturales para comprar en esos términos. Las visitas de posibles compradores, en cambio, sí pueden regularse en el contrato.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el inquilino ya firmó el contrato aceptando estas cláusulas?
No cambia nada. La validez de una cláusula no depende de que el inquilino la haya firmado, sino de si contradice una norma imperativa. Muchas de estas cláusulas nunca llegan a discutirse porque el inquilino no sabe que no tienen efecto, pero no protegen al propietario si en algún momento hay un conflicto y se acude a un juzgado.
¿Incluir una cláusula nula anula todo el contrato de alquiler?
No. Las cláusulas nulas en el contrato de alquiler no anulan el resto: la nulidad es parcial, solo desaparece la cláusula concreta que contradice la ley, y en su lugar se aplica lo que establece la LAU por defecto. El resto del contrato sigue teniendo plena validez.
¿Hace falta ir a juicio para que una cláusula nula deje de aplicarse?
En la práctica, la nulidad se invoca cuando hay un conflicto real —un impago, una disputa por la fianza, una salida anticipada del inquilino— y una de las partes acude a la vía judicial. Hasta entonces, la cláusula puede figurar en el contrato sin que nadie la impugne, pero eso no la convierte en válida ni es buena estrategia confiar en ella.
¿Puedo incluir cláusulas que no están reguladas expresamente en la LAU?
Sí. El propietario tiene libertad para añadir condiciones que la ley no regula —mascotas, mantenimiento, notificaciones electrónicas— siempre que no contradigan una norma imperativa ni recorten derechos que la LAU reconoce al inquilino. Tienes 13 ejemplos concretos, con modelo de texto, en cláusulas del contrato de alquiler: las imprescindibles y las que protegen al propietario.
¿Estas reglas aplican también a locales comerciales, no solo a vivienda?
No todas. La mayoría de las normas que hacen nulas estas cláusulas —prórroga, desistimiento, habitabilidad— son específicas de los arrendamientos de vivienda habitual. En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, naves) impera en mayor medida la libertad de pacto entre las partes, y algunas de estas cláusulas sí podrían tener validez.
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