Última revisión: 16 de agosto de 2026
¿Tu inquilino se va antes de finalizar el contrato de alquiler? Que el inquilino cancele el contrato es la causa más común para terminar un arrendamiento, es una circunstancia completamente legal, pero conlleva determinados requisitos.
La modificación de la LAU de marzo de 2019 estableció que los contratos de alquiler podrán prorrogarse obligatoriamente —si es deseo de la parte arrendataria— durante un mínimo de cinco años en el caso de que el propietario sea una persona física, o de siete años si se trata de personas jurídicas. Este plazo se podrá ver prorrogado por otros tres años más de manera tácita.
Podemos diferenciar dos supuestos en los que el inquilino quiere abandonar el piso:
- Desistimiento (después de seis meses).
- Incumplimiento de contrato (antes de seis meses).
Desistimiento de contrato de alquiler por el inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “el arrendatario podrá desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días”. Es recomendable que el inquilino realice esta comunicación por escrito al propietario, indicando una fecha de finalización concreta, para evitar malentendidos.
A la finalización del contrato de alquiler, el inquilino deberá estar al día de los pagos de todos los meses que haya vivido en la casa, incluyendo el plazo de preaviso. Si se fuera antes de que se hubieran cumplido esos 30 días de preaviso, deberá abonar dicho importe en el momento de la rescisión del contrato, pudiendo retraerse dicho importe de la fianza en caso de que no se abone.
Además, las partes pueden haber pactado una indemnización de hasta una mensualidad de la renta por cada año que quede por cumplir del plazo inicial del contrato o por la parte proporcional si el plazo pendiente es inferior al año. Para calcular esa penalización se deberá tener en cuenta el plazo inicial del contrato -que normalmente es de 1 año-, y no el plazo de la prórroga obligatoria (5 o 7 años). El arrendador deberá tener en cuenta, a la hora de redactar el contrato, que si decide extender ese plazo inicial para imponer una mayor penalización, sufrirá también la imposibilidad de recuperar la vivienda para uso propio durante todo el plazo inicial.
Incumplimiento de contrato: si el inquilino se va antes de los 6 meses
Cuando el inquilino se va antes de que hayan transcurrido los primeros seis meses, -salvo que estuviera estipulado en el contrato- se trata de un incumplimiento de contrato, y está obligado a abonar las rentas que restan hasta los seis meses, aparte de aquellas penalizaciones que de deban a una falta de preaviso o por indemnizaciones acordadas, tal y como hemos descrito en el apartado anterior.
¿Se anula la indemnización si el propietario alquila de nuevo la vivienda?
Si consigues alquilar de nuevo la vivienda antes de que termine el periodo por el que reclamas rentas o indemnización, esa parte queda sin efecto: no puedes cobrar dos veces por el mismo periodo. Así lo han resuelto la SAP de Barcelona de 8 de junio de 2016 (rec. 530/2015) y la SAP de Madrid de 13 de junio de 2017 (rec. 151/2017) — si el propietario vuelve a arrendar la vivienda, no puede acreditar ya el perjuicio y pierde el derecho a esa parte de la indemnización.
¿Puede el inquilino irse sin penalización si el propietario incumple sus obligaciones?
Sí. Los artículos 1554 y 1556 del Código Civil obligan al propietario a mantener la vivienda en condiciones de servir para el uso pactado. Si no lo hace —por ejemplo, no resuelve una avería grave de calefacción o un problema de humedades pese a reclamaciones reiteradas— el inquilino puede resolver el contrato y reclamar además una indemnización por daños y perjuicios, sin las penalizaciones de los apartados anteriores.
Calculadora de fianza
En este link puedes descargar una hoja de cálculo que te permitirá calcular la penalización a cobrar del inquilino atendiendo a todos los posibles conceptos: incumplimiento de duración mínima, falta de preaviso e indemnización acordada.
No obstante, es importante recordar que existen otros motivos que pueden llevar a que el casero retenga la fianza como el impago de rentas o suministros, así como los daños más allá de los justificados por el uso y desgaste habitual.
¿Y si el inquilino se va antes de finalizar un contrato de temporada?
Hasta ahora hemos repasado las penalizaciones y costes derivados de la finalización de un contrato de vivienda habitual (regido en base al Título II de la LAU). Sin embargo, si se tratara de un caso de cancelación anticipada para un contrato de temporada o por meses (Título III de la LAU), las circunstancias serían muy diferentes.
Los contratos de vivienda de temporada tienen una duración determinada y un precio fijo acordado para la totalidad del contrato. Eso quiere decir que cualquier cancelación anticipada de dichos contratos no eximirá al arrendatario de pagar la totalidad del precio acordado, independientemente del preaviso que dé al propietario.
Acuerdos de finalización anticipada por parte del inquilino
La finalización anticipada de un contrato -sea de vivienda habitual o de temporada- acarrea un perjuicio económico directo al propietario: tendrá el inmueble sin generar rentas, probablemente tendrá que asumir de nuevo honorarios de formalización de contrato, así como gastos de limpieza y puesta a punto de la vivienda.
A pesar de ello, puede resultar conveniente para el arrendador facilitar la salida del inquilino, especialmente si éste puede acabar incurriendo en impagos o derivar en una mala relación con el propietario o el vecindario. En dichos casos sería recomendable plantearse una negociación en la que acordar una reducción de las penalizaciones establecidas por la ley, procurando que como mínimo cubran el daño directo al propietario: días sin renta, gastos agencia, gastos de puesta a punto, etc.
La importancia del contrato de arrendamiento
Por todas estas razones es tan importante redactar un “buen” contrato de arrendamiento lo más completo posible que cubra todas estas circunstancias y otorgue garantías suficientes al propietario ante cualquier situación.
Si necesitas una gestión integral de tu alquiler que se encargue también del asesoramiento y redacción de tu contrato de arrendamiento, Rentuos te puede ayudar.
Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino irse antes de que finalice el contrato?
Sí, pero con condiciones. La LAU permite al inquilino desistir del contrato una vez transcurridos los 6 primeros meses, con un preaviso mínimo de 30 días al propietario. Si se va antes de los 6 meses, está incumpliendo el contrato y el propietario puede reclamarle las rentas del período restante hasta cumplir ese mínimo.
¿Qué pasa si el inquilino se va antes de finalizar el contrato?
Si han pasado los primeros 6 meses, el inquilino puede irse avisando con 30 días de antelación sin penalización, salvo que el contrato incluya cláusula de indemnización por días restantes. Si se va sin avisar o antes de los 6 meses sin justificación, el propietario puede reclamar el preaviso no cumplido y, si existe esa cláusula, la indemnización pactada.
¿Cuánto preaviso debe dar el inquilino si quiere irse antes?
El preaviso mínimo es de 30 días naturales antes de la fecha de salida. Si el contrato estipula un plazo mayor, prevalece el contractual. El preaviso debe comunicarse de forma fehaciente (burofax, notificación notarial o correo electrónico con acuse de recibo).
¿Puede el propietario exigir indemnización si el inquilino se va antes?
Sí, si así se pactó en el contrato. La LAU permite incluir una cláusula de indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, calculada proporcionalmente. Si no hay cláusula, el propietario solo puede reclamar los daños y perjuicios acreditables, lo que es más difícil de cobrar.
Si el inquilino no paga la fianza, ¿está obligado a pagar el último mes de alquiler?
Sí, son obligaciones independientes. No haber pagado la fianza no libera al inquilino de la mensualidad. El propietario puede reclamar el mes impagado y, si la fianza no cubre la deuda total, reclamar el resto por la vía que corresponda.
¿Qué pasa si el inquilino se va sin avisar y sin pagar el último mes?
El propietario tiene derecho a reclamar el mes impagado y, si hay cláusula de indemnización, también la penalización por salida anticipada. La fianza puede utilizarse para cubrir esas deudas, aunque si no alcanza deberá reclamar el resto judicialmente. Es fundamental documentar bien la situación (fecha de abandono, estado del inmueble, mensualidades pendientes).
¿Puede el propietario buscar nuevo inquilino antes de que termine el contrato vigente?
Sí. El propietario puede iniciar la búsqueda de nuevo inquilino en cuanto tiene confirmación fehaciente de que el actual se va. Lo habitual es esperar a tener la fecha exacta de entrega de llaves para no solapar contratos, pero nada impide empezar a publicar el anuncio con la fecha de disponibilidad prevista.
