La regla general es que el propietario paga las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable, y el inquilino paga las pequeñas reparaciones que derivan del uso cotidiano. Así lo establece el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El problema es que la ley no define qué es «pequeña», y ahí es donde empiezan la mayoría de los conflictos alrededor de las reparaciones en el alquiler.
Tabla de contenidos
Lo que dice el artículo 21 de la LAU
El artículo 21 de la LAU es la norma de referencia. Tiene cuatro apartados, y cada uno regula una situación distinta:
Art. 21.1 LAU — Obligación general del propietario: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»
Tres cosas importantes aquí: primero, el propietario no puede subir la renta por haber hecho obras. Segundo, la excepción es el deterioro imputable al inquilino. Tercero, los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil establecen que el inquilino responde de los deterioros salvo que pruebe que no le son imputables — la carga de la prueba recae sobre él.
Art. 21.2 LAU — Urgencias que puede resolver el inquilino: Cuando la reparación es urgente para evitar un daño mayor o una molestia grave, el inquilino puede realizarla por su cuenta y exigir su importe al propietario, siempre que le haya notificado previamente.
Art. 21.3 LAU — Obras del propietario durante el contrato: El inquilino debe tolerar las obras de conservación necesarias aunque sean molestas, siempre que no puedan diferirse. Si duran más de 20 días, tiene derecho a una reducción proporcional de la renta por los días y la parte de la vivienda afectada.
Art. 21.4 LAU — Pequeñas reparaciones a cargo del inquilino: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.»
Este apartado es el origen de casi todas las disputas, porque la LAU no especifica qué importe ni qué tipo de elemento convierte una reparación en «pequeña». Para eso hay que acudir a la jurisprudencia.
Qué reparaciones paga el propietario
El propietario asume todo lo que afecta a la habitabilidad y a la estructura de la vivienda, independientemente del coste. También asume la sustitución de elementos que agotan su vida útil, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
Los casos más habituales en los que los tribunales han dado la razón al inquilino:
- Tuberías y fontanería: la reparación o sustitución de tuberías que se deterioran por antigüedad o defecto es siempre del propietario (AP Madrid Sec. 18.ª, 24-2-2011; AP Valladolid Sec. 3.ª, 29-12-2010).
- Caldera: la sustitución o reparación de la caldera por obsolescencia o avería ajena al mal uso es del propietario (AP Madrid Sec. 14.ª, 14-10-2004 y 27-4-2006; AP Barcelona Sec. 4.ª, 19-7-2012).
- Instalación eléctrica: cuadros, cableado, diferencial — cualquier problema en la instalación fija es del propietario.
- Humedades estructurales: las que tienen origen en filtraciones, capilaridad o falta de impermeabilización del edificio son del propietario, no del inquilino.
- Pintura y suelos: si el deterioro se debe al paso del tiempo y al uso normal — no a un daño evitable — la jurisprudencia lo atribuye al propietario (AP Asturias Sec. 7.ª, 18-11-2013; AP Cantabria Sec. 4.ª, 11-5-2006).
- Electrodomésticos incluidos en el alquiler: cuando llegan al final de su vida útil o se estropean sin que haya mal uso demostrable, la sustitución es del propietario.
Importante: el desgaste inevitable por el paso del tiempo y el uso ordinario es un coste que va implícito en el arrendamiento y se remunera con la renta. Así lo establece el Tribunal Supremo (STS Sala 1.ª, 2-2-2005) y lo han reiterado varias Audiencias Provinciales (AP Asturias Oviedo Sec. 6.ª, 513/2022, de 16-12-2022).
Qué reparaciones paga el inquilino
El inquilino asume dos tipos de gastos: los que derivan del mal uso que haya hecho de la vivienda — sin importar el importe — y las pequeñas reparaciones que exige el desgaste ordinario.
Los casos más habituales atribuidos al inquilino por los tribunales:
- Grifos y cisternas: el arreglo de un grifo que gotea o una cisterna que no cierra bien es del inquilino (AP Pontevedra Vigo Sec. 6.ª, 31-10-2011; AP Burgos, 3-3-2006).
- Cerraduras: la reparación o sustitución de cerraduras por desgaste ordinario es del inquilino (AP Cádiz Sec. 2.ª, 29-11-2011; AP Santa Cruz de Tenerife, 29-3-2004).
- Persianas: la correa rota o el listón que se sale por el uso cotidiano son del inquilino (AP Baleares Sec. 5.ª, 9-2-2012; AP Asturias, 7-12-2004).
- Bombillas y pequeñas piezas: cualquier elemento de uso diario que se sustituye de forma rutinaria.
- Electrodomésticos por mal uso: si el inquilino rompe un electrodoméstico por usarlo de forma incorrecta, la reparación es suya aunque sea cara.
- Daños por agujeros o pinturas no autorizadas: cualquier desperfecto que el inquilino cause de forma evitable es de su responsabilidad, y puede descontarse de la fianza.
Cómo se determina si una reparación es «pequeña»
La LAU no fija ningún umbral. La jurisprudencia ha desarrollado cuatro criterios que se aplican en conjunto:
Criterio 1 — Importe absoluto
La referencia más habitual en sentencias de Audiencias Provinciales es un rango de 150 a 200 euros. Por debajo de esa cifra, la reparación se considera pequeña y la asume el inquilino. Por encima, corresponde al propietario, siempre que la causa sea el desgaste ordinario y no el mal uso del inquilino. No existe una cifra fija establecida por ley: los 150€ son el criterio más citado en la práctica profesional, y los 200€ el techo que recogen algunas sentencias más recientes.
Criterio 2 — Porcentaje de la renta mensual
Algunas sentencias utilizan un criterio relativo en lugar de una cifra absoluta: la reparación es pequeña cuando su coste no supera el 50% de la renta mensual. Este enfoque tiene lógica: 150 euros es un importe insignificante en un alquiler de 2.000 euros/mes, pero es desproporcionado en uno de 400 euros. Los expertos en derecho inmobiliario recomiendan incluso incorporar este criterio expresamente en el contrato para evitar conflictos.
Criterio 3 — Tiempo transcurrido desde el inicio del contrato
Si la avería se produce en el primer año de contrato, se presume que el inquilino no ha tenido tiempo suficiente para provocar el deterioro por uso. En ese caso, la reparación la asume el propietario aunque sea de escaso importe. A partir del primer año, entra en juego el criterio del importe.
Criterio 4 — Tipo de bien afectado
Las reparaciones en bienes muebles de uso cotidiano (grifos, cerraduras, persianas, bombillas) tienden a atribuirse al inquilino. Las reparaciones en elementos fijos o estructurales (tuberías, instalación eléctrica, paredes, suelo, caldera) son del propietario.
Reparaciones en el alquiler: tabla de casos concretos
| Elemento | Causa | Paga | Base |
|---|---|---|---|
| Caldera | Obsolescencia / avería por antigüedad | Propietario | Art. 21.1 LAU; AP Madrid Sec. 14.ª, 14-10-2004 |
| Caldera | Daño por mal uso del inquilino | Inquilino | Art. 1563 CC |
| Tubería | Rotura por antigüedad o defecto | Propietario | AP Madrid Sec. 18.ª, 24-2-2011 |
| Tubería | Obstrucción por uso inadecuado (toallitas, etc.) | Inquilino | Art. 21.4 LAU |
| Grifo | Goteo por desgaste ordinario | Inquilino (si >1 año y <150-200€) | AP Burgos, 3-3-2006 |
| Grifo | Rotura por mal uso | Inquilino | Art. 1563 CC |
| Electrodoméstico (incluido) | Fin de vida útil | Propietario | Art. 21.1 LAU; AP Zaragoza Sec. 4.ª, 20-7-2009 |
| Electrodoméstico (incluido) | Mal uso del inquilino | Inquilino | Art. 1563 CC |
| Persiana | Correa / lama por uso cotidiano | Inquilino | AP Baleares Sec. 5.ª, 9-2-2012 |
| Persiana | Motor eléctrico averiado por antigüedad | Propietario | Art. 21.1 LAU |
| Cerradura | Desgaste ordinario | Inquilino | AP Cádiz Sec. 2.ª, 29-11-2011 |
| Pintura | Desgaste por uso normal a lo largo del contrato | Propietario | AP Asturias Sec. 7.ª, 18-11-2013 |
| Pintura | Daño evitable (manchas, agujeros) | Inquilino | Art. 1563 CC |
| Humedad | Filtración desde el exterior o estructura | Propietario | Art. 21.1 LAU |
| Humedad | Condensación por falta de ventilación del inquilino | Inquilino | Art. 1563 CC |
| Instalación eléctrica | Avería en cuadro o cableado fijo | Propietario | Art. 21.1 LAU; AP Alicante Sec. 5.ª, 5-2-2009 |
| Bombilla | Fundida por uso normal | Inquilino | Art. 21.4 LAU |
Qué pasa si hay una disputa
Si el propietario y el inquilino no se ponen de acuerdo sobre quién debe pagar una reparación, el camino recomendable sigue este orden:
1. Notificación escrita al propietario El inquilino debe comunicar la avería en cuanto la detecte, preferentemente por escrito (WhatsApp o email valen como prueba). Guardar esa comunicación es fundamental. Si el inquilino no notifica y el daño se agrava, la jurisprudencia puede acabar atribuyéndole la responsabilidad por falta de diligencia.
2. Dar un plazo razonable No hay un plazo legal fijo para que el propietario actúe, pero los tribunales consideran que debe hacerlo en un tiempo razonable según la urgencia. Una avería que afecta a la habitabilidad (caldera sin agua caliente, instalación eléctrica, humedad severa) requiere respuesta en pocos días. Una reparación menor admite un margen mayor.
3. Burofax si no hay respuesta Si el propietario no actúa ni responde, el siguiente paso es una comunicación fehaciente: burofax o conducto notarial. Esto deja constancia con fecha y tiene efectos probatorios si el conflicto acaba en el juzgado.
4. Reparación urgente por cuenta del inquilino Si la reparación es urgente y el propietario no actúa, el Art. 21.2 LAU permite al inquilino realizarla y reclamar su importe. Para que sea exigible, hay que notificar previamente, guardar facturas y acreditar la urgencia.
5. Reducción de renta o resolución del contrato Cuando la falta de reparación impide el uso normal de la vivienda, el inquilino puede solicitar una reducción proporcional de la renta, e incluso resolver el contrato si el incumplimiento es grave.
Lo que el inquilino no puede hacer en ningún caso es descontar el coste de una reparación directamente de la renta sin acuerdo previo. Hacerlo se considera impago parcial y da pie a un desahucio.
Qué conviene pactar en el contrato
La LAU deja un margen para que propietario e inquilino acuerden condiciones más detalladas, siempre que no perjudiquen al inquilino en los puntos en que la ley es imperativa.
Tres cláusulas que reducen conflictos:
Definir el umbral de «pequeña reparación» Establecer una cifra concreta (por ejemplo, «las reparaciones de hasta 150 euros por incidencia corren a cargo del inquilino») o vincularlo a la renta («hasta el 50% de la renta mensual»). Esto evita la ambigüedad del Art. 21.4 y da certeza a ambas partes.
Inventario firmado y fotografiado Documentar el estado de cada elemento al inicio del contrato — electrodomésticos, estado de paredes, suelos, sanitarios — con fotos fechadas. Al final del contrato, la carga de la prueba recae sobre el propietario si quiere retener parte de la fianza. Sin inventario, es casi imposible demostrar qué daño existía antes de la entrada del inquilino.
Mantenimiento de caldera Pactar que el inquilino se hace cargo del mantenimiento anual obligatorio de la caldera y del aire acondicionado. Si el deterioro se debe a falta de mantenimiento demostrable, la reparación puede recaer sobre él aunque sea de gran importe.
Cláusulas que no valen Las cláusulas que trasladan al inquilino toda la responsabilidad de conservación, sin excepción, son nulas para los contratos de vivienda habitual (Art. 6 LAU). El propietario no puede librarse por contrato de su obligación de mantener la habitabilidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta como máximo una pequeña reparación para que la pague el inquilino?
La LAU no fija cifra. La jurisprudencia utiliza como referencia un rango de entre 150 y 200 euros. Algunas sentencias aplican un criterio relativo: la reparación es pequeña cuando no supera el 50% de la renta mensual. Si la avería se produce en el primer año de contrato, el propietario la asume aunque sea barata.
¿El inquilino puede descontar una reparación de la renta?
No, salvo acuerdo expreso con el propietario. Descontar unilateralmente una reparación del pago de la renta se considera impago parcial y puede utilizarse como base para iniciar un desahucio.
¿Quién paga si se rompe la caldera?
Depende de la causa. Si la caldera se estropea por antigüedad u obsolescencia, la reparación o sustitución es del propietario. Si el daño se debe a un mantenimiento deficiente imputable al inquilino (por ejemplo, no haber realizado las revisiones anuales obligatorias), puede recaer sobre él.
¿Y si se rompe un electrodoméstico que estaba en el piso?
Si el electrodoméstico estaba incluido en el alquiler y se avería por el paso del tiempo o un defecto, lo repara o sustituye el propietario. Si se rompe por mal uso demostrable, lo paga el inquilino. Para evitar disputas, lo más útil es incluir en el inventario inicial la antigüedad y el estado de cada electrodoméstico.
¿Quién paga las humedades en un piso de alquiler?
Las humedades de origen estructural — filtraciones, capilaridad, problemas de impermeabilización — son siempre del propietario, porque afectan a la habitabilidad. Las humedades por condensación causadas por falta de ventilación del inquilino pueden atribuirse a él.
¿Puede el propietario entrar al piso sin avisar para hacer reparaciones?
No. El domicilio del inquilino es inviolable durante la vigencia del contrato. El propietario necesita el consentimiento del inquilino para acceder, incluso para hacer obras. Solo en casos de emergencia grave puede justificarse el acceso sin previo aviso.
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Última revisión: 2 de julio de 2026
