¿Tu inquilino no paga el alquiler de manera reiterada? ¿Se trata de un caso de inquiokupación? En cualquiera de estas situaciones de impago te recomendamos actuar cuanto antes para evitar que la situación se prolongue y recuperar lo antes posible la posesión de la vivienda.
En primer lugar, lo mejor es recurrir al diálogo y, en segundo término, a una comunicación por escrito que pueda ser presentada en un juicio (burofax). Cuando estas vías no funcionan, entonces el arrendador debe presentar una demanda contra el inquilino moroso para recuperar su vivienda.
¿Qué es la inquiokupación?
La inquiokupación hace referencia a la situación en la que los inquilinos dejan de pagar el alquiler poco después de haber firmado el contrato de alquiler. Si bien son considerados formalmente como arrendatarios por haber un contrato de alquiler que les identifica como tales, se presume que ha habido cierta premeditación en acabar okupando la vivienda.
Haya habido o no planificación en impagar ese alquiler, el procedimiento judicial será el mismo que en cualquier otro desahucio. Como parte de dicho procedimiento, a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023, se incluyen nuevos requisitos que protegen a aquellos inquilinos que se declaren en situación de vulnerabilidad.
Cómo saber si mi inquilino no paga porque está en situación de vulnerabilidad
Los supuestos de vulnerabilidad que contempla la ley se basan en el cumplimiento de estos dos requisitos:
- Que el inquilino haya pasado a estar en el paro o, si es un empresario o profesional, que haya sufrido una pérdida de ingresos del 40% o más.
- Que los ingresos de la unidad familiar arrendataria no superan un determinado umbral que como poco se situará en 3 veces el IPREM (1.613,52 euros). Este umbral se podrá ver incrementado dependiendo una serie de circunstancias (hijos o mayores a cargo, discapacidad, etc) según se puede observar en estas tablas del Ministerio.
El arrendatario debe acreditar a los Servicios Sociales de la Comunidad Autónoma esta situación de necesidad económica.
¿Cómo afecta al procedimiento judicial la vulnerabilidad de los inquilinos?
A partir de la Ley de Vivienda de 2023, se han añadido una serie de plazos a los procedimientos judiciales con el fin de proteger a inquilinos en situación de vulnerabilidad. Dichos plazos han alargado entre 1 y 5 meses los juicios por desahucio en función de si el propietario es considerado pequeño o gran tenedor, tal y como se resume en la siguiente tabla:
En caso de propietarios que demuestren su condición de pequeño tenedor presentando una nota registral, el procedimiento se suspenderá por hasta 4 meses para que los Servicios Sociales busquen una alternativa habitacional para los inquilinos (antes de la Ley de Vivienda este plazo era de hasta 3 meses).
Si el propietario fuera gran tenedor, además deberá:
- Acreditar la vulnerabilidad del inquilino, para lo que se le concede un plazo de 2 meses.
- Pasar por un proceso de conciliación en el que se busque un acuerdo con los inquilinos (otros 2 meses). Si no se produce este acto de intermediación no se admitirá la demanda.
¿Puedo echar a mi inquilino si es vulnerable?
Al margen de esta ampliación permanente de los plazos en los procedimientos judiciales, durante todo el 2024 se ha prorrogado de manera excepcional la moratoria de desahucios. Esto quiere decir que, durante cualquier fase del procedimiento judicial -incluso habiéndose dictado ya sentencia y acordado fecha de lanzamiento- el juez podrá decretar la paralización del desahucio. Esta moratoria ha estado vigente desde abril de 2020 a raíz de la pandemia de covid, y se ha ido prorrogando sucesivamente por ahora hasta el 31 de diciembre de 2024.
Durante este tiempo los procedimientos se han paralizado y sólo han podido reemprenderse cuando se ha demostrado que la situación de vulnerabilidad había finalizado, para lo que el juez ha tenido que aceptar previamente la realización de un nuevo informe por parte de Servicios Sociales.
Los propietarios tienen derecho a una compensación
En caso de que el juez decrete la paralización del juicio o del lanzamiento, los arrendadores pueden solicitar una compensación económica al organismo competente de su Comunidad Autónoma. La cuantía corresponderá al importe de la renta, con un máximo del valor medio de los alquileres en la zona en la que se encuentre la vivienda, más los gastos corrientes que el casero haya tenido que asumir durante la suspensión.
Aquí puedes encontrar a qué departamento debes dirigir la solicitud de ayuda a propietarios por comunidad autónoma así como la documentación detallada que debes presentar (contrato, facturas, exposición razonada de la compensación, etc.).
Seguros de impago de alquileres
Nuestra experiencia como gestores de alquileres nos indica que las dos formas más acertadas para prevenir un problema de impago de la renta son: el estudio de solvencia y el seguro de impago.
- Escoger al inquilino adecuado. Realizar un estudio de solvencia te ayudará de manera determinante a saber, al menos, si en el momento de la firma del contrato el candidato tiene suficientes ingresos económicos para hacer frente al pago de las mensualidades.
- Contratar un seguro de impago que te garantice el pago de las rentas no abonadas durante el tiempo que dure el litigio. A raíz de la Ley de Vivienda, muchos de estos seguros han ampliado sus plazos máximos hasta 18 o 24 meses.