En este post te enseñamos cómo calcular el IPC del alquiler de tu vivienda. Pero tienes que tener en cuenta que si tu contrato se firmó después del 26 de mayo de 2023, ya no actualizas la renta con el IPC, sino con el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), que publica el INE cada mes y suele ser inferior al IPC.
En este artículo te explicamos, paso a paso, cómo saber qué índice te corresponde y cómo calcular el IPC del alquiler (o el IRAV) y la nueva renta.
Tabla de contenidos
Qué índice te toca según la fecha de tu contrato
Lo primero es identificar cuándo firmaste el contrato, porque de ahí depende todo:
- Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 → se actualizan con el IRAV. Es obligatorio: aunque en el contrato pusieras «IPC» u otro índice, el IRAV actúa como límite máximo de la subida anual. Lo establece la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 → se actualizan según lo pactado en el contrato (en la mayoría de los casos, el IPC), siempre que exista una cláusula de revisión.
- Contratos de renta antigua (anteriores a la Ley 29/1994) → se rigen por lo establecido en el propio contrato, sin los topes generales.
En todos los casos hay una condición previa: la actualización solo es posible si el contrato lo prevé expresamente. Si no hay cláusula de revisión, la renta se mantiene invariable durante toda la vigencia.
Requisitos para poder subir la renta
Antes de calcular nada, comprueba que se cumplen estos tres requisitos. Si falla uno, no puedes aplicar la subida:
1. Que exista una cláusula de actualización en el contrato. Si no se mencionó cómo se actualiza la renta, esta no puede modificarse durante toda la vigencia del contrato. Es un error frecuente en contratos redactados sin un gestor o asesor: una omisión que deja la renta congelada años.
2. Que se respete el límite legal vigente. Para contratos posteriores a mayo de 2023, ese límite es el IRAV. Además, si firmaste el contrato después de marzo de 2019, cualquier cláusula que pactara subidas superiores al índice de referencia se considera nula.
3. Que hayas notificado la subida al inquilino. La actualización solo se puede aplicar el mes siguiente a cuando se la hayas comunicado por escrito. Si te olvidas de notificarla, no puedes aplicarla con efecto retroactivo: la subida corre desde el mes en que la comunicas, no desde el mes en que te hubiera correspondido por contrato.
Qué es el IRAV y cómo se calcula
El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) es el índice que, desde el 1 de enero de 2025, sustituye al IPC para actualizar la renta de los contratos de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Lo elabora y publica el INE cada mes, con dos decimales y el mismo calendario que el IPC.
Su objetivo es moderar las subidas y evitar que tensiones ajenas al mercado de la vivienda (como una crisis energética) se trasladen al alquiler. Por eso, en la práctica, el IRAV suele quedar por debajo del IPC.
Según la metodología oficial del INE, el IRAV se calcula tomando el valor mínimo entre tres referencias:
- La tasa de variación anual del IPC general.
- La tasa de variación anual del IPC subyacente (la inflación sin energía ni alimentos no elaborados).
- Una tasa media ajustada: fija un umbral del 2% (en línea con el objetivo de inflación del BCE) y, cuando la inflación lo supera, reduce ese exceso a la mitad mediante un coeficiente moderador del 0,5.
Un ejemplo real de cómo amortigua la subida: en marzo de 2026, el IPC general estaba en el 3,4% y la inflación subyacente en el 2,9%, pero el IRAV se quedó en el 2,47%, casi un punto por debajo del IPC. El dato más reciente, el de abril de 2026, fue del 2,4% (publicado el 14 de mayo de 2026).
Importante: el IRAV, al igual que el IPC, cambia cada mes. No apliques un porcentaje «fijo» para todo el año: debes usar el último IRAV publicado disponible en la fecha en que toca revisar tu contrato.
Cómo calcular el IPC del alquiler paso a paso
Tanto si te aplica el IRAV como el IPC, actualizar el alquiler sigue la misma lógica en tres pasos.
Paso 1. Identifica el mes de referencia
La fecha de firma marca cuándo se actualiza:
- Si el contrato se firmó en la primera mitad del mes, la renta se actualiza 12 meses después.
- Si se firmó a partir del día 16 —salvo que el contrato diga otra cosa—, se espera al mes 13.
Ejemplos:
- Contrato firmado el 1 de enero de 2025 → la renta actualizada se aplica desde enero de 2026.
- Contrato firmado el 16 de enero de 2025 → la actualización se aplica cada febrero a partir de 2026.
Paso 2. Localiza el índice aplicable
- Con IRAV: consulta el último valor publicado en la web del INE o, más cómodo, usa la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda (MIVAU), que te dice directamente la cantidad máxima que puedes cobrar según tu contrato.
- Con IPC (contratos antiguos): el último IPC disponible se publica alrededor del día 13 de cada mes y se refiere al mes anterior. El INE tiene una calculadora de actualización de rentas con el IPC.
Recuerda notificar la subida antes de emitir el recibo. Si la actualización toca en enero, puedes notificarla a partir del día 13-14 de diciembre, cuando ya se ha publicado el índice de noviembre.
Paso 3. Calcula la nueva renta
La fórmula es la misma para ambos índices:
Renta nueva = Renta actual × (1 + índice / 100)
Ejemplo con IRAV: si tu renta actual es de 1.000 € y el IRAV aplicable es del 2,4%, la nueva renta será:
1.000 × (1 + 2,4/100) = 1.024 €/mes
Esa subida solo puede aplicarse una vez al año, en la fecha de revisión que marca el contrato.
Contratos anteriores a mayo de 2023: el IPC
Si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, la renta se actualiza con el índice que pactaste (lo más habitual, el IPC general nacional), siempre que el contrato incluya cláusula de revisión.
Conviene recordar el contexto reciente: entre abril de 2022 y diciembre de 2023 hubo un tope extraordinario del 2%, y durante 2024 ese tope fue del 3%. Eran medidas transitorias que ya no están en vigor como límite general; desde 2025, la referencia para los contratos nuevos es el IRAV. Para los contratos antiguos, en caso de duda sobre qué índice aplicar, lo más seguro es revisar la cláusula concreta del contrato y, si hace falta, contrastarlo con asesoramiento profesional.
Ten en cuenta también que el límite de precios de las zonas tensionadas es una cuestión distinta: afecta sobre todo a la renta inicial de un contrato nuevo, no a la actualización anual. Si tu vivienda está en una de esas zonas, te interesa nuestra guía sobre cómo funciona el límite de precios del alquiler y la de zonas tensionadas.
Cuándo notificar la subida de la renta
Es importante este detalle. El Art.18.2 de la LAU dice textualmente «La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito». No necesitas notificar la subida con un mes de preaviso, basta con que la notifiques el mes anterior.
Teniendo en cuenta que tanto el IRAV como el IPC se publican entre el día 12 y el 15 del mes, lo recomendable es comunicar la subida a partir del día 16, para así poder tener en cuenta la evolución de precios del último mes.
Errores frecuentes al actualizar la renta
- Aplicar un porcentaje fijo todo el año. El IRAV (y el IPC) varían cada mes; debes usar el del mes de revisión.
- Confundir el IRAV con otros índices. El IRAV limita la actualización anual; no debe mezclarse con el índice de zonas tensionadas, que regula la renta de salida de un contrato nuevo.
- Subir la renta sin notificarlo por escrito. Sin notificación previa no hay subida válida, y no se puede recuperar de forma retroactiva.
- Aplicar el IPC en un contrato posterior a mayo de 2023. En esos contratos el índice obligatorio es el IRAV, aunque en el papel pusieras «IPC».
Si prefieres no estar pendiente cada año del índice, la fecha exacta de revisión y la notificación en plazo, en Rentuos nos ocupamos de calcular la actualización, comunicarla al inquilino y documentarla correctamente, además de garantizarte el cobro de la renta el día 3 de cada mes. Puedes informarte sin compromiso.
¿Necesitas asesoramiento experto?
Preguntas frecuentes
¿Tengo que actualizar mi alquiler con el IPC o con el IRAV?
Depende de la fecha del contrato. Si lo firmaste a partir del 26 de mayo de 2023, la actualización anual se hace obligatoriamente con el IRAV, el índice que publica el INE desde 2025, aunque en el contrato pusieras «IPC». Si el contrato es anterior a esa fecha, sigues aplicando lo que se pactó, que en la mayoría de los casos es el IPC general nacional.
¿Qué es el IRAV y por qué suele ser más bajo que el IPC?
El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) es el índice que limita la subida anual del alquiler desde 2025. El INE lo calcula tomando el valor mínimo entre el IPC general, el IPC subyacente y una tasa media ajustada que modera el exceso por encima del 2%. Por eso casi siempre queda por debajo del IPC: en abril de 2026 fue del 2,4%, frente a una inflación general en torno al 3%.
¿Cómo sé cuál es el IRAV que me toca aplicar?
El IRAV cambia cada mes, así que debes usar el último publicado en la fecha en que toca revisar tu contrato, nunca un porcentaje fijo para todo el año. Lo más cómodo es la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda (mivau.gob.es), que te indica la renta máxima según tu contrato; también puedes consultar el valor directamente en la web del INE.
Mi contrato es de 2024 y pone «IPC». ¿Puedo aplicar el IPC igualmente?
No. En los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, el IRAV es el límite obligatorio de la subida anual, aunque en el papel figure el IPC. Cualquier cláusula que pretenda aplicar un índice superior al de referencia se considera nula. En la práctica, calcularás la actualización con el IRAV del mes que corresponda, no con el IPC.
¿Qué pasa si me olvido de notificar la subida al inquilino?
Si no la notificas, no puedes aplicarla. La actualización solo surte efecto desde que la comunicas por escrito y no se recupera de forma retroactiva: el mes que dejes pasar sin avisar, lo pierdes. Conviene notificarla en cuanto se publica el índice del mes de referencia, antes de emitir el recibo. Si prefieres no estar pendiente del cálculo y los plazos cada año, en Rentuos nos ocupamos de la actualización y la notificación por ti.
Última revisión: 8 de junio de 2026
