En este post te explicamos en 3 sencillos pasos cómo calcular el IPC del alquiler de tu vivienda. Determinando primero el mes en el que se ha de comunicar y realizar la subida, encontrando luego el valor del IPC en el INE y por último calculando la nueva renta actualizada tras aplicar el IPC.
Pero antes de eso hay que tener en cuenta unas consideraciones previas que nos permitirán saber si podemos actualizar la renta mediante el IPC o cualquier otro sistema.
¿Puedo aplicar el IPC al alquiler de mi vivienda?
Para poder actualizar la renta con el IPC es necesario que se den 3 factores:
1. La ley debe permitir subidas del IPC
La Ley de Vivienda aprobada definitivamente en mayo de 2023 ha desvinculado el IPC de la actualización del alquiler, estableciendo un límite máximo del 3% en 2024. En este artículo más reciente encontrarás toda la información actualizada sobre cuánto puedes subir la renta a tu inquilino en 2024.
Se han establecido los siguientes mecanismos para establecer la subida de alquileres vigentes, independientemente de lo que estuviera acordado en el contrato:
Si el propietario es gran tenedor (10 ó más viviendas)
En ese caso la renta no se podrá actualizar por encima del 2%
Si el propietario no es gran tenedor
En ese caso sólo se aplicará el 2% si el arrendador y arrendatario no pactan otra subida. En términos prácticos nos encontramos en la misma situación que con los grandes tenedores. Es altamente improbable que el arrendatario acepte voluntariamente una subida superior sabiendo que si no hay acuerdo, se aplicará el 2%.
¡Ojo con los contratos de renta antigua!
Si nos encontramos ante un contrato de anterior a la Ley 29/1994 el aumento del alquiler no se verá limitado por el tope del 2% y se podrá aplicar lo establecido en el contrato.
2. El contrato debe contemplar un mecanismo de actualización de la renta
En el caso de que en el contrato no se hiciera mención a la forma en la que se actualizarían las rentas, ésta se ha de mantener invariable durante toda la vigencia del contrato. Desgraciadamente es bastante frecuente el caso de propietarios que redactan sus propios contratos sin recurrir a un agente inmobiliario o gestor de alquileres. En esas circunstancias es probable que el contrato no haga mención al mecanismo de actualización de la renta y por lo tanto no se pueda cambiar.
También hay que tener en cuenta que, si el contrato ha sido firmado después de marzo de 2019, y en él se hubiera acordado un aumento de precios superior al IPC, esa cláusula sería considerada nula. Ya que a partir de dicha fecha no se podían acordar subidas de renta superiores al IPC. Esto era bastante frecuente en algunas empresas como Alquiler Seguro, que se remitían a índices como el ARCA, frecuentemente superior al IPC.
3. El arrendador ha de haber comunicado previamente al arrendatario la subida de la renta
Es también bastante frecuente en caso de alquileres gestionados por particulares que éstos se olviden de notificar el aumento de la renta. Si eso pasa, el arrendador no puede aplicar el aumento retroactivamente hasta el mes en el que hubiera correspondido por contrato. Las variaciones de renta sólo se pueden aplicar tras haber notificado de la misma al arrendatario.
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Cómo calcular el IPC del alquiler en 3 pasos
Una vez consideradas estas cuestiones previas ya podemos explicar los 3 sencillos pasos necesarios para calcular el IPC del alquiler. Estos pasos son de igual aplicación hasta diciembre de 2023 con la diferencia que, en lugar de usar el valor del IPC publicado por el INE, se deberá sustituir por el 2%.
1. Identificar qué tipo de IPC se ha de emplear para tu alquiler
El IPC (Índice de Precios al Consumo) es un indicador macroeconómico que mide la variación de una cesta de productos y servicios en una geografía determinada.
En la mayoría de los casos, los contratos hacen referencia al IPC General Nacional (calculado en base a una cesta de 57 bienes y servicios para toda España). Pero también es posible que haga referencia exclusivamente al IPC de la vivienda en alquiler y/o al IPC de la Comunidad Autónoma o provincia donde se encuentre el inmueble.
Todos estos valores los publica mensualmente el INE (Instituto Nacional de Estadística) y se pueden encontrar aquí.
2. Identificar el mes del IPC a tomar como referencia para tu renta
Si bien parece un tema sencillo, se puede complicar bastante en función de como de bien (o mal) se haya redactado el contrato. Lo explicamos:
- Primero hay que tener en cuenta en qué día comenzó el contrato de alquiler. Por norma general, si el contrato se firmó en la primera mitad del mes, la renta se deberá actualizar 12 meses después. Sin embargo, si la firma tuvo lugar a partir del día 16 -salvo que el contrato establezca otra cosa- se deberá esperar al mes 13 para actualizar el alquiler. Un par de ejemplos:
- Contrato firmado el 1 de enero de 2022: se aplica la renta actualizada a partir de enero de 2023
- Contrato firmado el 16 de enero de 2022: se aplica las actualizaciones todos los meses de febrero a partir de 2023
- La subida del IPC del alquiler se ha de notificar antes de emitir el recibo.
- Siguiendo con el anterior ejemplo, si el recibo se emite el primer día enero de 2023, la notificación se ha de realizar durante el mes de diciembre de 2022
- El último IPC disponible en un mes dado se publica normalmente entre alrededor del día 13 de dicho mes y hace referencia a la evolución de precios observada el mes anterior.
- En caso de que tuviéramos que actualizar el alquiler en enero de 2023, podríamos notificar al inquilino sobre la subida a partir del 13-14 de diciembre, cuando se hubiera hecho público ya el IPC de noviembre de 2022
3. Calcular el IPC del alquiler
Afortunadamente el INE ha puesto a disposición del público una práctica calculadora para actualizar rentas con el IPC General aquí
En el caso que nos ocupa, el INE nos muestra que el IPC interanual General en España para noviembre de 2022 fue del 6,8%. La nueva renta se calcula a partir de la fórmula:
Renta anterior x (1 + IPC) = Nueva renta
Si la renta de diciembre de 2022 fuera de 1.000€, a partir de enero de 2023 pasaría a ser de 1.068€.
Aplicación del Real Decreto Ley 6/2022
Como dicho Real Decreto establece un tope máximo del 2% de aumento para las rentas a actualizar entre abril de 2022 y diciembre de 2023, la renta actualizada de nuestro ejemplo pasaría a ser de 1.020€ salvo que las partes acordaran otra renta, caso muy improbable.
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