Última revisión: 16 de octubre de 2026
Para calcular la subida del alquiler, multiplica la renta actual por (1 + índice ÷ 100), con el último índice publicado en la fecha de revisión. Si tu contrato es posterior al 26 de mayo de 2023, el índice es el IRAV. Si es anterior, el que pactasteis (casi siempre el IPC), sin pasar del IRAV. Y en las revisiones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo pacto con el inquilino, la subida no pasa del 2%, y es del 0% si la renta supera el índice de referencia de precios.
El porcentaje final no depende solo del índice. También cuentan la fecha de tu contrato y si hay acuerdo con el inquilino, que marcan cuánto puedes subir el alquiler este año.
Tabla de contenidos
Qué índice te toca según la fecha de tu contrato
Lo primero es identificar cuándo firmaste el contrato, porque de ahí depende todo:
- Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 → se actualizan con el IRAV. Es obligatorio: aunque en el contrato pusieras «IPC» u otro índice, el IRAV actúa como límite máximo de la subida anual. Lo establece la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 → se actualizan según lo pactado en el contrato (en la mayoría de los casos, el IPC), siempre que exista una cláusula de revisión. Con un matiz nuevo: a partir del 8 de octubre de 2026, el resultado no puede superar el IRAV del mismo mes (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, modificada por el Real Decreto-ley 29/2026).
- Contratos de renta antigua (anteriores a la Ley 29/1994) → se rigen por lo establecido en el propio contrato, sin los topes generales.
En todos los casos hay una condición previa: la actualización solo es posible si el contrato lo prevé expresamente. Si no hay cláusula de revisión, la renta se mantiene invariable durante toda la vigencia.
Requisitos para poder subir la renta
Antes de calcular nada, comprueba que se cumplen estos tres requisitos. Si falla uno, no puedes aplicar la subida:
1. Que exista una cláusula de actualización en el contrato. Si no se mencionó cómo se actualiza la renta, esta no puede modificarse durante toda la vigencia del contrato. Es un error frecuente en contratos redactados sin un gestor o asesor: una omisión que deja la renta congelada años.
2. Que se respete el límite legal vigente. El IRAV es el techo para todos los contratos de vivienda, y hasta el 31 de diciembre de 2027 manda el 2% si no hay nuevo pacto (0% si la renta supera el índice de referencia). Además, si firmaste el contrato después de marzo de 2019, cualquier cláusula que pactara subidas superiores al índice de referencia se considera nula.
3. Que hayas notificado la subida al inquilino. La actualización solo se puede aplicar el mes siguiente a cuando se la hayas comunicado por escrito. Si te olvidas de notificarla, no puedes aplicarla con efecto retroactivo: la subida se cobra desde el mes siguiente a la comunicación, no desde el mes en que te hubiera correspondido por contrato.
Qué es el IRAV y cómo se calcula
El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) es el índice que, desde el 1 de enero de 2025, sustituye al IPC para actualizar la renta de los contratos de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Desde octubre de 2026 limita también la subida de los contratos anteriores. Lo elabora y publica el INE cada mes, con dos decimales y el mismo calendario que el IPC.
Según la metodología oficial del INE, el IRAV se calcula tomando el valor mínimo entre tres referencias:
- La tasa de variación anual del IPC general.
- La tasa de variación anual del IPC subyacente (la inflación sin energía ni alimentos no elaborados).
- Una tasa media ajustada: fija un umbral del 2% (en línea con el objetivo de inflación del BCE) y, cuando la inflación lo supera, reduce ese exceso a la mitad mediante un coeficiente moderador del 0,5.
El de septiembre de 2026 fue del 2,54%, con el IPC general en el 4,9% (INE, publicados el 14 de octubre de 2026).
Cómo calcular el IPC del alquiler paso a paso
Tanto si te aplica el IRAV como el IPC, actualizar el alquiler sigue la misma lógica en tres pasos.
Paso 1. Identifica el mes de referencia
La renta se actualiza en la fecha en que se cumple cada año de contrato (artículo 18.1 de la LAU). El índice que cuenta es el último publicado en esa fecha.
- Contrato firmado el 1 de marzo de 2025 → revisión el 1 de marzo de 2026 y, después, cada 1 de marzo.
- Revisión el 1 de noviembre de 2026 → el último IRAV publicado ese día es el de septiembre (2,54%), que salió el 14 de octubre.
Paso 2. Localiza el índice aplicable
- Con IRAV: consulta el último valor publicado en la web del INE o, más cómodo, usa la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda (MIVAU), que te dice directamente la cantidad máxima que puedes cobrar según tu contrato.
- Con IPC (contratos antiguos): el último IPC disponible se publica alrededor del día 13 de cada mes y se refiere al mes anterior. El INE tiene una calculadora de actualización de rentas con el IPC.
Para que la renta nueva se cobre desde el mes de la revisión, comunícala por escrito durante el mes anterior, cuando ya se ha publicado el índice (hacia el día 15).
Paso 3. Calcula la nueva renta
La fórmula es la misma para ambos índices:
Renta nueva = Renta actual × (1 + índice / 100)
Ejemplo con IRAV: si tu renta actual es de 1.000 € y el IRAV aplicable es del 2,54%, la nueva renta será:
1.000 × (1 + 2,54/100) = 1.025,40 €/mes
Esa subida solo puede aplicarse una vez al año, en la fecha de revisión que marca el contrato. Ojo con las fechas: en las revisiones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, ese 2,54% solo vale si el inquilino acepta expresamente la subida. Sin ese nuevo pacto, el cálculo se hace con el 2%.
| Revisión en noviembre de 2026, renta de 1.000 € | Porcentaje | Renta nueva |
|---|---|---|
| Sin nuevo pacto y renta por debajo del índice de referencia | 2% | 1.020,00 € |
| Con nuevo pacto expreso con el inquilino | Hasta el IRAV (2,54% de septiembre de 2026) | Hasta 1.025,40 € |
| Renta por encima del índice de referencia | 0% | 1.000,00 € |
| Contrato sin cláusula de actualización | 0% | 1.000,00 € |
El índice de referencia de tu piso sale de buscar la vivienda en el sistema estatal de precios del Ministerio de Vivienda, que explicamos en la guía del índice de referencia.
Tres ejemplos según la fecha del contrato
Los tres con una renta de 1.000 € al mes y con fechas cerradas, para que se vea qué índice manda en cada caso.
- Contrato de marzo de 2021 con el IPC pactado, revisión el 1 de noviembre de 2026. El último IPC publicado ese día, el de septiembre, es del 4,9%, y el IRAV del mismo mes, del 2,54%: te quedas con el menor. Como la revisión es posterior al 8 de octubre de 2026, sin un nuevo pacto el máximo es el 2%. Renta nueva: 1.020 €.
- Contrato de septiembre de 2024, revisión el 1 de septiembre de 2026. La revisión es anterior al decreto, así que se aplica el IRAV sin el tope del 2%. El último publicado ese día era el de julio, del 2,49%. Renta nueva: 1.024,90 €.
- Contrato de noviembre de 2024, revisión el 1 de noviembre de 2026, con una renta por encima del índice de referencia de precios. No hay subida, aunque el inquilino estuviera dispuesto a pactarla. La renta se queda en 1.000 €.
Contratos anteriores a mayo de 2023: el IPC
Si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, la renta se actualiza con el índice que pactaste (lo más habitual, el IPC general nacional), siempre que el contrato incluya cláusula de revisión. Calcula primero con ese índice y compara con el IRAV del mismo mes: desde el 8 de octubre de 2026 te quedas con el menor de los dos.
A estos contratos les alcanza también, hasta el 31 de diciembre de 2027, el tope del 2% sin nuevo acuerdo. Si dudas de qué índice aplicar, revisa la cláusula concreta del contrato y, si hace falta, contrástalo con asesoramiento profesional.
El límite de precios de las zonas tensionadas afecta sobre todo a la renta inicial de un contrato nuevo. Si vas a firmar uno en esas zonas, te interesa nuestra guía sobre qué precio poner a tu alquiler en zona tensionada y la de zonas tensionadas.
Cuándo notificar la subida de la renta
Es importante este detalle. El Art.18.2 de la LAU dice textualmente «La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito». No necesitas notificar la subida con un mes de preaviso, basta con que la notifiques el mes anterior.
El IRAV y el IPC se publican hacia el día 15 de cada mes. Lo práctico es comunicar la subida en la segunda mitad del mes anterior a la revisión: el índice ya está publicado y la renta nueva se cobra desde el mes que toca.
Qué debe incluir el escrito al inquilino
La ley pide que la comunicación sea por escrito y que diga el porcentaje aplicado. Si el inquilino lo pide, hay que acompañar el certificado del INE, y también vale una nota en el recibo del mes anterior (artículo 18.2 de la LAU). Conviene que el escrito recoja:
- La fecha de la revisión y la cláusula del contrato que la permite.
- El índice usado, con su mes y su valor, o el 2% si no hay un nuevo pacto.
- La renta actual y la renta nueva, en euros.
- El mes desde el que se cobra la renta nueva.
«Conforme a la cláusula [n.º] del contrato de arrendamiento firmado el [fecha], la renta se actualiza el [fecha de revisión]. Se aplica un 2%, el máximo sin nuevo pacto según la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026. La renta mensual pasa de 1.000,00 € a 1.020,00 € a partir del recibo de [mes].»
Errores frecuentes al actualizar la renta
- Aplicar un porcentaje fijo todo el año. El IRAV (y el IPC) varían cada mes; debes usar el del mes de revisión.
- Confundir el IRAV con otros índices. El IRAV limita la actualización anual. El índice de referencia de precios regula la renta de salida en zonas tensionadas y, hasta finales de 2027, decide además si toca subida: por encima de él, no hay ninguna.
- Subir la renta sin notificarlo por escrito. Sin notificación previa no hay subida válida, y no se puede recuperar de forma retroactiva.
- Aplicar el IPC en un contrato posterior a mayo de 2023. En esos contratos el índice obligatorio es el IRAV, aunque en el papel pusieras «IPC».
Preguntas frecuentes
¿Tengo que actualizar mi alquiler con el IPC o con el IRAV?
Depende de la fecha del contrato. Si lo firmaste a partir del 26 de mayo de 2023, la actualización anual se hace obligatoriamente con el IRAV, el índice que publica el INE desde 2025, aunque en el contrato pusieras «IPC». Si el contrato es anterior a esa fecha, sigues aplicando lo que se pactó, que en la mayoría de los casos es el IPC general nacional. En los dos casos, desde el 8 de octubre de 2026 la subida no puede superar el IRAV, y hasta finales de 2027 el máximo sin nuevo pacto es el 2%.
¿Qué es el IRAV y por qué suele ser más bajo que el IPC?
El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) es el índice que limita la subida anual del alquiler desde 2025. El INE lo calcula tomando el valor mínimo entre el IPC general, el IPC subyacente y una tasa media ajustada que modera el exceso por encima del 2%. Por eso casi siempre queda por debajo del IPC: en septiembre de 2026 fue del 2,54%, frente a una inflación general del 4,9%.
¿Cómo sé cuál es el IRAV que me toca aplicar?
El IRAV cambia cada mes, así que debes usar el último publicado en la fecha en que toca revisar tu contrato, nunca un porcentaje fijo para todo el año. Lo más cómodo es la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda (mivau.gob.es), que te indica la renta máxima según tu contrato; también puedes consultar el valor directamente en la web del INE.
Mi contrato es de 2024 y pone «IPC». ¿Puedo aplicar el IPC igualmente?
No. En los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, el IRAV es el límite obligatorio de la subida anual, aunque en el papel figure el IPC. Cualquier cláusula que pretenda aplicar un índice superior al de referencia se considera nula. En la práctica, calcularás la actualización con el IRAV del mes que corresponda, no con el IPC. Y hasta el 31 de diciembre de 2027, si no pactáis una nueva subida, como mucho el 2%.
¿Qué pasa si me olvido de notificar la subida al inquilino?
Si no la notificas, no puedes aplicarla. La renta nueva solo se cobra a partir del mes siguiente a la comunicación por escrito y no se recupera de forma retroactiva: los meses que dejes pasar sin avisar, los pierdes. Conviene notificarla en la segunda mitad del mes anterior a la revisión, cuando ya se ha publicado el índice.
