La respuesta corta es sí. Aunque tu inquilino no haya pagado ni un euro, Hacienda considera que has obtenido un rendimiento del capital inmobiliario desde el momento en que tenías derecho a cobrar esa renta. Por lo tanto, debes tributar por el IRPF alquiler no cobrado. No importa que el dinero nunca haya llegado a tu cuenta, debes declarar el IRPF del alquiler no cobrado. Esta regla, que sorprende a muchos propietarios, ha sido confirmada recientemente por el Tribunal Económico-Administrativo Central y ha generado una situación que el sector denomina el «doble impacto»: no cobras y encima pagas impuestos.
Esta guía explica por qué ocurre esto, en qué casos puedes evitar declarar esas rentas y qué herramientas tienes para reducir el impacto fiscal.
Si tu inquilino no paga, conviene tener claro el panorama completo: desde qué hacer si el inquilino no paga, hasta cómo funciona el desahucio por impago y qué cubre un seguro de impago.
Tabla de Contenidos
Por qué tienes que declarar rentas que no has cobrado
El IRPF grava los rendimientos del capital inmobiliario aplicando el criterio de devengo: el rendimiento se imputa al ejercicio en que nace el derecho a cobrarlo, no al ejercicio en que efectivamente se recibe. Esto está recogido en el artículo 14.1.a) de la Ley del IRPF.
En la práctica significa que, desde el momento en que el contrato de arrendamiento establece que el inquilino debe pagar la mensualidad, esa cantidad forma parte de tu base imponible. El hecho de que el inquilino no pague no extingue tu obligación fiscal: el derecho a cobrar existe, y eso es lo que Hacienda grava.
Qué dice el TEAC y el Tribunal Supremo
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) publicó el 24 de junio de 2025 una resolución que consolidó la doctrina que el Tribunal Supremo venía aplicando: la obligación de declarar las rentas impagadas se mantiene mientras exista un contrato de arrendamiento vigente, incluso si el propietario lleva meses sin percibir ningún ingreso.
El TEAC fue explícito: «el impago de las rentas del alquiler no exime al arrendador de sus obligaciones fiscales, entre ellas la de declarar las rentas en el IRPF, aun cuando no haya percibido las cantidades comprometidas».
Esta doctrina afecta especialmente a los casos de inquiokupación — inquilinos que dejan de pagar pero permanecen en la vivienda sin que el propietario haya conseguido aún una sentencia de desahucio —, donde el período de impago puede extenderse durante uno o dos años mientras se sustancia el procedimiento judicial.
Cuándo puedes no declarar: las dos excepciones
La ley recoge dos situaciones en las que el propietario puede dejar de imputar las rentas impagadas:
Declaración judicial de insolvencia del inquilino. Si existe una resolución judicial que declare al arrendatario insolvente, el crédito se considera incobrable y deja de tributar desde ese momento.
Inicio de un procedimiento judicial de desahucio por impago. En cuanto el propietario presenta la demanda de desahucio, el inmueble deja de considerarse «arrendado» a efectos fiscales y las rentas posteriores a esa fecha no tienen que declararse. Esta es la excepción más relevante en la práctica, porque el desahucio por impago es la vía habitual.
El matiz importante es el momento: la excepción opera desde la presentación de la demanda, no desde que el inquilino deja de pagar. Todo el período de impago anterior a ese momento sigue sujeto a declaración, salvo que puedas aplicar los saldos de dudoso cobro que se explican a continuación.
Los saldos de dudoso cobro: cómo reducir el impacto
El artículo 13.e) del Reglamento del IRPF permite deducir las rentas impagadas como saldo de dudoso cobro cuando se cumplen dos condiciones:
- Han transcurrido más de seis meses desde el primer impago sin que el deudor haya satisfecho la deuda, y
- el propietario ha exigido el pago por algún medio fehaciente (burofax, requerimiento notarial o demanda judicial).
Este mecanismo funciona como una corrección diferida: declaras la renta en el año en que devengó, pero en el ejercicio siguiente — una vez cumplidos los seis meses y acreditada la reclamación — puedes deducir ese importe como pérdida. El resultado fiscal neto es cero para ese período, aunque el efecto en la liquidez sea peor porque el pago del impuesto se produce antes de que puedas deducirlo.
Para aplicar esta deducción correctamente es imprescindible tener documentación que acredite tanto el impago como la reclamación: extractos bancarios, el burofax enviado al inquilino y la fecha de cada mensualidad exigida.
Qué gastos puedes seguir deduciendo
El hecho de que el inquilino no pague no te impide deducir los gastos ordinarios vinculados al arrendamiento. Mientras el contrato esté vigente y la vivienda esté destinada al alquiler, puedes deducir:
- IBI del ejercicio correspondiente
- Cuotas de comunidad de propietarios
- Primas del seguro del hogar y, en su caso, del seguro de impago
- Intereses del préstamo hipotecario, si la vivienda está financiada
- Gastos de conservación y reparación que se hayan producido
- Amortización del inmueble (el 3% del mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral de la construcción)
Aplicar correctamente estas deducciones puede reducir de forma significativa la base imponible declarada, incluso en años con impago total.
Qué pasa si luego cobras lo que ya declaraste como de dudoso cobro
Si en un ejercicio posterior recuperas las rentas que habías declarado sin cobrar — porque el inquilino pagó lo adeudado, porque obtuviste sentencia favorable o porque cobraste del seguro de impago —, ese ingreso tributa en el año en que efectivamente lo recibes.
No hay doble imposición: si en su momento aplicaste la deducción por saldo de dudoso cobro, el ingreso posterior compensa exactamente esa deducción. Si no la aplicaste, el ingreso recuperado puede acogerse a la compensación de rendimientos negativos de ejercicios anteriores, aunque este mecanismo tiene limitaciones temporales que conviene analizar con un asesor fiscal.
Preguntas frecuentes
Mi inquilino lleva tres meses sin pagar. ¿Tengo que declarar esas rentas en la renta de este año?
Sí, mientras no hayas presentado una demanda de desahucio ni exista declaración judicial de insolvencia. Esas tres mensualidades forman parte de tus rendimientos del capital inmobiliario del ejercicio.
¿Cuándo puedo aplicar la deducción por saldo de dudoso cobro?
A partir del ejercicio en que se cumplan seis meses desde el primer impago, siempre que hayas reclamado el pago de forma fehaciente. Si el primer impago fue en julio de 2025, podrías aplicar la deducción en la declaración de 2026 (presentada en primavera de 2026), siempre que en enero de 2026 ya hayan pasado los seis meses y conste la reclamación.
¿Presentar la demanda de desahucio tiene efectos fiscales?
Sí. Desde la fecha de presentación de la demanda, las rentas que siguieran devengando ya no tienen que declararse. Es uno de los incentivos, además del propiamente legal, para no demorar innecesariamente el inicio del procedimiento judicial.
¿Tengo que declarar las rentas aunque el inquilino no tenga contrato y haya cambiado las cerraduras?
Esta es una situación de inquiokupación. Según el TEAC, mientras el contrato original esté vigente y no hayas presentado demanda de desahucio, la obligación de declarar se mantiene. La presentación de la demanda es el hecho que rompe esa obligación para las rentas futuras.
El seguro de impago me ha pagado las mensualidades no cobradas. ¿Cómo tributa eso?
El cobro del seguro de impago tributa como rendimiento del capital inmobiliario en el año en que lo recibes. Si en ese mismo año o en uno anterior ya habías declarado esas rentas — y aplicado la deducción por saldo de dudoso cobro —, el ingreso del seguro compensa esa deducción. El resultado fiscal neto es equivalente a haber cobrado directamente del inquilino.
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