Última revisión: 14 de octubre de 2026
La deducción del IRPF por alquiler de vivienda habitual, la reducción que Hacienda aplica sobre el rendimiento neto, depende de la fecha del contrato. Los firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan un 60 %. Los firmados desde entonces y hasta el 30 de noviembre de 2026 tienen entre el 50 % y el 90 %. Y en los firmados desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 la fija entre el 15 % y el 100 %, según cuánto bajes o subas la renta.
Si tu contrato vence pronto, el cambio importa. Con las reglas nuevas, mantener la renta deja la reducción en el 50 %. Para llegar al 100 % hay que rebajarla más de un 5 % al mismo inquilino, una vez acabado el plazo mínimo.
Si lo que buscas es la guía de cómo rellenar la declaración de este año paso a paso, tenemos un artículo dedicado: cómo declarar el alquiler en la renta en 2026. Y si eres tú el inquilino que paga el alquiler, en lugar del propietario, esta guía no aplica: consulta cómo declarar el alquiler siendo inquilino.
Tabla de contenidos
Deducción del IRPF por alquiler: cómo funciona la tributación
Los ingresos por alquiler de vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El cálculo se hace en dos fases:
- Calculas el rendimiento neto: ingresos del alquiler menos gastos deducibles.
- Aplicas la reducción que corresponda según tu situación: el porcentaje que resulte no tributa.
Solo pagas impuestos por lo que queda. Si el rendimiento neto son 8.000 € y tienes derecho a una reducción del 60%, tributas solo por 3.200 €.
Importante: estas reducciones solo se aplican al alquiler de vivienda habitual. Los alquileres turísticos o de temporada no tienen derecho a ninguna reducción. Y solo se aplican si declaras voluntariamente — si Hacienda descubre ingresos no declarados, pierdes el beneficio.
La reducción depende de tres cosas: cuándo se firmó el contrato, qué renta pactaste frente a la del contrato anterior y dónde está la vivienda. Esta tabla recoge cada caso.
| Tu caso | Contrato anterior al 26/05/2023 | Del 26/05/2023 al 30/11/2026 | Desde el 1/12/2026 |
|---|---|---|---|
| Bajas la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior | 60 % | 90 % en zona tensionada; 50 % fuera | 100 % con el mismo inquilino al acabar el plazo mínimo, o con otro si la renta queda por debajo del índice de referencia. Si no: 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, 90 % en zona tensionada, 85 % con inquilino de 18 a 35 años y 70 % en el resto |
| Mantienes la renta o la bajas un 5 % o menos | 60 % | 50 % | 50 % |
| Subes la renta | 60 % | 50 % | 40 % si subes hasta un 5 %; 30 % si subes más de un 5 % y hasta un 10 %; 25 % si subes más de un 10 % y hasta un 15 %; 20 % si subes más de un 15 % y hasta un 20 %; 15 % si subes más de un 20 % |
| Alquilas la vivienda por primera vez | 60 % | 70 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años; 50 % en el resto | 100 % si la renta queda por debajo del índice de referencia. Si lo iguala o lo supera: 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, 90 % en zona tensionada, 85 % con inquilino de 18 a 35 años y 50 % en el resto |
| Alquilas a una Administración o a una entidad sin ánimo de lucro para alquiler social | 60 % | 70 % | 70 % |
| Rehabilitaste la vivienda en los dos años anteriores al contrato | 60 % | 60 % | 60 % |
| Eres gran tenedor | 60 % | Los mismos porcentajes que el resto | Sin reducción, salvo el 70 % del alquiler social o el 60 % por rehabilitación |
Si encajas en varios casos, se aplica el porcentaje más alto, y los requisitos se miden al firmar. Hay además un 80 % para la prórroga tácita que empieza cuando acaban los cinco años mínimos, si esa fecha es posterior al 1 de diciembre de 2026, la renta no supera el índice de referencia y no eres gran tenedor. Vale sea cual sea la fecha del contrato.
Qué gastos puedes deducirte antes de aplicar la reducción
Antes de calcular la reducción, restamos los gastos necesarios para obtener el alquiler. Los más habituales:
- Intereses del préstamo hipotecario (solo intereses, no la amortización del capital)
- IBI y otras tasas municipales (basuras, etc.)
- Seguro del hogar y seguro de impago
- Gastos de comunidad, incluidas derramas
- Reparaciones y conservación — ojo: solo las reparaciones, no las mejoras estructurales. Cambiar una ventana rota es reparación; sustituirla por una de mayor calidad es mejora y no es deducible.
- Suministros si los pagas tú como propietario
- Honorarios de agencia o administración
- Amortización del inmueble: el 3% anual sobre el valor mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral de la construcción (sin incluir el suelo). El programa Renta Web lo calcula automáticamente. A ese valor sí que puedes sumarle las mejoras estructurales
- Gastos de defensa jurídica relacionados con el inmueble
Estos gastos reducen el rendimiento neto sobre el que luego aplicas la reducción. Cuantos más gastos deducibles tengas bien documentados, menor base imponible.
La AEAT tiene publicado el listado completo de gastos deducibles con ejemplos prácticos. También puedes consultar nuestra guía de gastos de alquiler deducibles para propietarios.
Los tramos de la Ley de Vivienda: contratos hasta noviembre de 2026
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, la reducción del IRPF por alquiler dejó de ser un porcentaje único. Hay cuatro tramos y se aplica el más alto que corresponda según tu situación — no son acumulables. Valen para los contratos firmados hasta el 30 de noviembre de 2026 y se mantienen mientras duren.
50% — El tramo general
Se aplica a cualquier contrato de vivienda habitual firmado a partir del 26 de mayo de 2023 que no cumpla las condiciones de un tramo superior. Sin requisitos adicionales.
La mitad del rendimiento neto queda exenta. Si tu beneficio neto anual es de 7.200 €, solo tributas por 3.600 €.
60% — Rehabilitación o contrato anterior a mayo de 2023
Se aplica en dos casos:
– Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (mantienen el régimen anterior)
– Viviendas que han sido objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato, acreditada con licencia de obras o documentación equivalente. Si estás valorando reformar para acceder a este tramo, lee: reformar un piso de alquiler para subir la renta
70% — Zona tensionada con perfil joven o alquiler social
Se aplica en dos casos:
– Alquilas la vivienda por primera vez, está en una zona declarada de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años
– O el inquilino es una Administración o una entidad sin ánimo de lucro que destina la vivienda a alquiler social, esté o no en zona tensionada
No todas las comunidades autónomas han declarado zonas tensionadas. Comprueba si tu municipio figura en el listado oficial antes de aplicar este tramo.
90% — Zona tensionada con rebaja de renta superior al 5%
El máximo actual. Requiere:
– Vivienda en zona tensionada
– Nuevo contrato (no renovación del anterior)
– La renta del nuevo contrato es al menos un 5% inferior a la del contrato precedente
Este tramo está diseñado para incentivar bajadas reales de precio en zonas con mayor presión.
Tabla resumen
| Tramo | Condición principal | Desde cuándo aplica |
|---|---|---|
| 50% | Contrato nuevo desde mayo 2023, sin condiciones especiales | Contratos desde 26/05/2023 |
| 60% | Contrato anterior a mayo 2023 o vivienda rehabilitada | Contratos antes de 26/05/2023 |
| 70% | Primer alquiler en zona tensionada a inquilino de 18-35 años, o alquiler social a una Administración o entidad sin ánimo de lucro | Contratos desde 26/05/2023 |
| 90% | Zona tensionada + nueva renta ≥5% inferior a la anterior | Contratos desde 26/05/2023 |
Los tramos del decreto de 2026: contratos desde diciembre
El 100 % ya está en la ley, pero con otras condiciones de las que se anunciaron en enero de 2026. Lo incorporó el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. No basta con no subir la renta: hay que bajarla.
Estado actual: publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso. Si no se convalida, decae y seguirían los tramos de 2023.
Los tramos nuevos (solo si no eres gran tenedor y para contratos de vivienda habitual):
– 100 % si, acabado el plazo mínimo de cinco años o sus prórrogas, firmas un nuevo contrato con el mismo inquilino y bajas la renta más de un 5 %. También si el inquilino es otro y la renta rebajada queda por debajo del índice de referencia
– Con esa misma rebaja de más del 5 %: 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, 90 % en zona tensionada, 85 % con inquilino de 18 a 35 años y 70 % en el resto
– 50 % si mantienes la renta
– Del 40 % al 15 % si la subes: 40 % si subes hasta un 5 %; 30 % si subes más de un 5 % y hasta un 10 %; 25 % si subes más de un 10 % y hasta un 15 %; 20 % si subes más de un 15 % y hasta un 20 %; 15 % si subes más de un 20 %
– Si alquilas por primera vez, un 100 % con renta por debajo del índice de referencia. Si lo iguala o lo supera: 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, 90 % en zona tensionada, 85 % con inquilino de 18 a 35 años y 50 % en el resto
– Un 80 % durante la prórroga tácita, si la renta no supera el índice de referencia y el plazo mínimo de cinco años termina después del 1 de diciembre de 2026, aunque el contrato sea anterior
– El 70 % del alquiler social y el 60 % por rehabilitación se mantienen
Lo que conviene saber: los contratos anteriores conservan su régimen, así que una renovación firmada en octubre o noviembre de 2026 sigue con los tramos de 2023. Y si eres gran tenedor, el decreto no te da ninguna de estas reducciones en los contratos nuevos.
Renovar desde diciembre: ¿subir, mantener o bajar la renta?
Si tu contrato llega al final del plazo mínimo y firmas el nuevo desde el 1 de diciembre de 2026, la renta que pactes decide la reducción. Veámoslo con un ejemplo concreto, fuera de zona tensionada y con el mismo inquilino.
Situación: propietario con una vivienda alquilada a 800 €/mes. Nuevo contrato desde diciembre de 2026, con posibilidad de subir a precio de mercado (1.050 €/mes, un 31 % más). Gastos deducibles anuales: 2.400 €/año. Tipo marginal del IRPF: 30%.
| Estrategia | Renta bruta anual | Renta neta anual | Reducción aplicable | Base tributable | Impuesto estimado | Beneficio anual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Subir a precio de mercado | 12.600 € | 10.200 € | 15% | 8.670 € | 2.601 € | 7.599 € |
| Mantener renta | 9.600 € | 7.200 € | 50% | 3.600 € | 1.080 € | 6.120 € |
| Bajar la renta a 750 €/mes (−6,25 %) | 9.000 € | 6.600 € | 100% | 0 € | 0 € | 6.600 € |
En este ejemplo, subir la renta sigue dejando más beneficio, aunque la diferencia se reduce. Entre no tocarla y rebajarla, sale mejor rebajarla: los 600 € de renta que dejas de cobrar pesan menos que el impuesto que te ahorras. En zona tensionada, además, la subida tiene el límite legal de la renta anterior. La aritmética concreta depende de tu tipo marginal, de tus gastos deducibles y del incremento de renta posible.
Si estás ante esta decisión, te recomendamos hacer el cálculo con tu asesor fiscal con los datos reales de tu contrato antes de decidir. Los números son distintos en cada caso.
Errores frecuentes que hacen perder la reducción
- Aplicar la reducción a un alquiler de temporada creyendo que es vivienda habitual. Si el contrato no es de vivienda habitual del inquilino, no hay reducción posible.
- No declarar el alquiler. Si Hacienda descubre los ingresos en una inspección, pierde el derecho a cualquier reducción sobre esos importes — y además hay sanción. Las multas por no declarar el alquiler pueden llegar al 150% de la cuota no ingresada.
- Confundir el tramo aplicable por no verificar la fecha exacta de firma del contrato. El 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 son los cortes. También se puede caer en ese error si no se dispone de la fecha exacta de nacimiento de los inquilinos, si son jóvenes y la vivienda se encuentra en una zona tensionada.
- Aplicar el 90% sin verificar que el municipio está en zona tensionada declarada oficialmente.
- No acreditar la rehabilitación con documentación adecuada para el tramo del 60%.
- Aceptar pagos en metálico sin justificante. Hacienda puede cuestionar los gastos e ingresos sin trazabilidad bancaria.
¿Cuándo no aplica ninguna reducción?
- Alquiler turístico o vacacional (Airbnb, Booking, etc.)
- Alquiler de temporada que no cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- El propietario es una sociedad (no persona física)
- El rendimiento neto es negativo (si los gastos superan los ingresos, no hay reducción — pero puedes compensar esas pérdidas en los 4 ejercicios siguientes)
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar el alquiler si cobro menos de 1.000 €/año de rendimientos inmobiliarios?
La obligación de presentar la declaración depende de la suma de todos tus ingresos, no solo del alquiler. Si tus rendimientos del capital inmobiliario (incluyendo imputaciones por viviendas vacías) superan 1.000 € anuales, tienes obligación de declarar. Consulta los umbrales actualizados en la AEAT y nuestra guía de cómo declarar el alquiler en la renta.
¿Puedo aplicar la reducción si no tengo contrato escrito?
No. Para acceder a las reducciones, el contrato debe estar formalizado conforme a la LAU. Sin contrato escrito tampoco hay base para justificar los gastos deducibles.
¿La reducción del 60% por contratos anteriores a mayo de 2023 desaparecerá?
No, el régimen transitorio se mantiene para contratos en vigor firmados antes del 26 de mayo de 2023. Mientras ese contrato esté vigente (incluyendo prórrogas), aplica el 60%.
¿Qué pasa si rehabilito la vivienda para aplicar el 60%?
Debes poder acreditar que la rehabilitación se terminó en los dos años anteriores a la firma del contrato. Guarda la licencia de obras, las facturas y el certificado de fin de obra.
¿El seguro de impago que pago como propietario es deducible?
Sí. El seguro de impago de alquiler es un gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, igual que el seguro del hogar. Guarda la factura anual de la prima. Además, cada Comunidad Autónoma tiene sus propias deducciones autonómicas para propietarios que pueden reducir adicionalmente la cuota. Lo que ya no puedes es exigírselo al inquilino en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026.
¿Cuándo sabré si la reducción del 100% está aprobada?
Ya está en el BOE: la incluyó el Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre de 2026, para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Falta que la convalide la Diputación Permanente del Congreso; si no lo hace, decae.
