En primer lugar, es fundamental saber que es obligatorio declarar el alquiler. La Agencia Tributaria detalla que “como propietario o usufructuario de una vivienda las cantidades que percibes por el alquiler son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario”. En caso de no cumplir con esa obligación, te expondrás a una serie de multas por no declarar el alquiler, que resumimos a continuación.
Hacienda contempla diferentes tipos de multas que van desde el 50% al 150% dependiendo de la cantidad defraudada. Hay que tener en cuenta que, además, se retiraría la deducción que se hubiera podido aplicar. También deberás -obviamente- pagar la cantidad defraudada, así como los recargos e intereses de demora si los hubiera. Hay tres grados de sanciones:
Sanción leve
La cantidad defraudada es inferior o igual a 3.000 euros. La multa en este caso sería del 50% del importe evadido. Es decir, si defraudas 2.000 euros, deberás pagar los 2.000 euros defraudados más una multa de 1.000 euros
Sanción grave
La cantidad defraudada es superior a 3.000 € y existe ocultación. La multa comprende un baremo entre el 50% y el 100% del importe total evadido.
Sanción muy grave
La ley califica de muy grave los casos cuando se hayan utilizado medios fraudulentos y se hayan dejado de ingresar cantidades retenidas, la multa puede abarcar desde el 100% hasta el 150% de la cantidad total evadida.
¿Es posible evitar la multa por no declarar el alquiler?
En caso de que no hayas declarado los ingresos por alquiler, bien sea volunta o accidentalmente, estás a tiempo de evitar una posible multa siempre y cuando hagas una declaración complementaria antes de que acabe el plazo de presentación de la declaración de la renta.
Tienes que tener en cuenta que si realizas la corrección fuera de plazo – bien sea por iniciativa propia o a raíz de un requerimiento o inspección- se añadirían recargos en función del tiempo transcurrido:
- Recargo del 5 %. Antes de los tres meses a contar a partir del plazo límite.
- Recargo del 10 %. Entre los tres y seis meses.
- Recargo del 15 %. Entre los seis y doce meses.
- Recargo del 20 %. más intereses de demora. Más de un año de retraso sobre el plazo límite.
También es importante que sepas que si Hacienda te avisa de la sanción y aceptas sin recurrir la propuesta de multa, podrías reducir su cuantía un 30%.
¿Cómo detecta Hacienda los fraudes al alquiler?
Nadie sabe a ciencia cierta cómo detecta Hacienda los fraudes al alquiler. Sin embargo, son conocidas las diferentes bases de datos a las que la Agencia Tributaria tiene acceso y cuyo cruce le puede permitir detectar alquileres no declarados. Por ejemplo, mediante:
- la declaración de la renta del arrendatario,
- el registro de las fianzas depositadas en el organismo oficial de su comunidad autónoma,
- los nombres de las personas empadronadas en el ayuntamiento,
- los ingresos por transferencias bancarias recurrentes,
- el seguimiento de los consumos de suministros de luz y gas,
- las tramitaciones de certificado energético obligatorias para alquilar una vivienda,
- la vigilancia de los portales inmobiliarios,
- o incluso, como consecuencia de una denuncia anónima o del mismo inquilino ante Hacienda.
3 de cada 10 alquileres no se declaran
Según los últimos datos de los Técnicos de Hacienda (Gestha) de 2023, en España hay 1,28 millones de arrendamientos no declarados. Teniendo en cuenta que en 2021 se registraron 2,9 millones de declarantes de rentas inmobiliarias, implica que alrededor de tres de cada 10 alquileres son ‘en negro’. Decimos “alrededor” porque cada alquiler puede tener uno o varios declarantes y cada propietario puede tener una o varias viviendas en alquiler.
Para combatir con este fraude, sólo en 2022 la Agencia Tributaria envió notificaciones a unos 661.000 contribuyentes para que declarasen las rentas del alquiler. El balance de resultados de control tributario de ese mismo año determinó que durante los seis últimos años su labor inspectora se había permitido aflorar 1.182.000 declaraciones que incluían rendimientos del capital inmobiliario con una mayor base imponible declarada por importe de 7.757 millones de euros.
Cuánto cuesta declarar el alquiler de un piso
Una vez vistos los riesgos que comporta no declarar el alquiler del piso, valoremos el coste que supone hacerlo.
Lo primero que tienes que tener en cuenta es que de la misma forma que hay que declarar los ingresos por alquiler, ese importe se debe minorar con todos los costes relacionados con el mismo, así como con la amortización del valor del inmueble y las mejoras realizadas. En esta Guía para declarar el alquiler en la renta te detallamos todas esas partidas.
En segundo lugar, es interesante que tengas en cuenta que a los ingresos netos resultantes, puedes aplicar una deducción del 60% si se trata del arrendamiento de la vivienda habitual a personas físicas. Esta cifra pasará a ser de entre el 50% y el 90% en las declaraciones que se presenten a partir de 2025, cuando entre en vigor esta modificación de la Ley de Vivienda.
Hay que declarar los ingresos del alquiler
Una vez repasados los costes y riesgos de cada opción, nuestra recomendación es que declares los ingresos por el alquiler de tu piso. Eso sí, es necesario que lleves una contabilidad detallada de todos los costes e inversiones realizadas en el mismo, para reducir al máximo el impuesto a pagar. Para ello, nuestros propietarios reciben anualmente un reporte detallado con todas las partidas de ingresos y gastos incurridos.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio declarar los ingresos del alquiler aunque sean pocos?
Sí. Todos los ingresos por alquiler de inmuebles deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, con independencia del importe. No existe un mínimo exento. La obligación de presentar declaración depende de la suma total de tus ingresos, pero si estás obligado a declarar, debes incluir todos los alquileres.
¿Cómo detecta Hacienda que tengo un piso en alquiler no declarado?
Hacienda cruza datos de múltiples fuentes: anuncios en portales inmobiliarios, contratos de suministros a nombre del inquilino, cambios de empadronamiento, pagos en transferencias bancarias y declaraciones de los propios inquilinos (que pueden deducirse el alquiler). El sistema de datos masivos de la AEAT hace que ocultar un alquiler sea cada vez más difícil.
¿Cuánto es la multa por no declarar el alquiler?
Las sanciones van del 50% al 150% de la cuota no ingresada, según la gravedad: infracción leve (50%), grave (100%) o muy grave (150%), más los intereses de demora. Si Hacienda te descubre antes de que tú regularices, la multa se aplica sobre el importe que debías haber pagado. Si regularizas voluntariamente antes de la notificación, solo pagas recargos (10-20%) sin sanción.
¿Puedo regularizar el alquiler no declarado de años anteriores?
Sí, presentando declaraciones complementarias de los ejercicios en que no declaraste. Si lo haces antes de recibir un requerimiento de Hacienda, solo pagas el recargo por extemporaneidad (sin sanción). El plazo de prescripción es de 4 años, por lo que Hacienda solo puede revisar los 4 últimos ejercicios.
¿Puedo beneficiarme de las reducciones del IRPF si antes no había declarado el alquiler?
Solo si declaras. Las reducciones (del 50% al 90% del rendimiento neto) solo se aplican si incluyes los ingresos en tu declaración. Si Hacienda te descubre y liquida el impuesto de oficio, generalmente no aplica las reducciones, con lo que pagas más que si hubieras declarado correctamente desde el principio.
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Última revisión: 5 de junio de 2026
