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Después de casi tres años de negociaciones, los socios de Gobierno han sacado adelante uno de sus proyectos más importantes en la legislatura: la Ley de Vivienda, publicada en el BOE del 25 de mayo de 2023, por lo que entró en vigor a partir del siguiente día.

Esta nueva ley ha traído todo tipo de novedades que afectan a propietarios e inquilinos por igual. En este artículo te las contamos en detalle.

Medidas de aplicación inmediata

Las siguientes medidas son plenamente aplicables desde que la Ley entró en vigor el 26 de mayo de 2023.

Límite a las actualizaciones de la renta

En 2024, aquellos alquileres que deban actualizar la renta por haber cumplido una anualidad, no podrán hacerlo por encima del 3% sea cual sea la inflación anual. 

Se trata de una limitación que ya estaba vigente desde abril de 2022, cuando se estableció un tope del 2%, que se ha extendido hasta diciembre de 2023. 

Esta ley de vivienda lo que hace es subir este tope al 3% para 2024. Además, a partir del 1 de enero de 2025 será de aplicación un nuevo índice de referencia que servirá para actualizar los alquileres. Este índice será más estable e inferior que el IPC.

Prórrogas adicionales obligatorias

Se establecen prórrogas adicionales a la finalización de los 5 años de obligado cumplimiento y a los 3 años de prórroga tácita posterior. Se trata de prórrogas que el arrendatario puede solicitar y que el arrendador estará obligado a aceptar salvo si necesita la vivienda para uso propio o de sus familiares de primer grado:

  • Cuando el arrendatario que lo solicite pueda acreditar su vulnerabilidad y el arrendador sea un gran tenedor,
  • O si el inmueble está en una zona tensionada, en cuyo caso el arrendatario puede solicitar hasta 3 prórrogas anuales

Información a ofrecer al inquilino y al comprador

La Ley establece que, a petición de la parte arrendataria o compradora, la otra parte estará obligada a compartir una serie de datos previo a la firma de cualquier contrato o compromiso (arras o reserva según el caso). Esta información incluye:

  • La identificación del propietario e intermediario si lo hubiera: nombre, NIF/NIE/CIF
  • Datos sobre el inmueble: fecha de construcción o última reforma, superficie útil y construida, cédula de habitabilidad (cuando aplique), certificado energético y servicios de los que dispone el edificio
  • Información detallada sobre el precio. En el caso del alquiler: renta, forma de pago, así como otros gastos que debiera asumir el inquilino

Fin al pago en metálico

Se prohibe el pago de la renta en efectivo salvo que una de las partes carezca de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos.

Quién paga los honorarios de las inmobiliarias

La ley establece textualmente que «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». Esta medida está en línea con los cambios legislativos adoptados en la última década en otros países de nuestro entorno (Reino Unido, Alemania, Francia, etc).

Se trata de un cambio de calado en la intermediación inmobiliaria que tendrá graves implicaciones en el negocio de agentes, gestores y plataformas de alquiler. Podría además provocar efectos indeseados, como una subida de las rentas para compensar los nuevos costes que deberá asumir el arrendador. O la exigencia de más mensualidades de fianza que indirectamente podrían ayudar al propietario a «financiar» los honorarios que deberá adelantar a la agencia.

Sin embargo, a la larga, debería aumentar la competitividad de los intermediarios, que estarán incentivados a trasladar a sus clientes cualquier mejora de eficiencia. Cosa que hasta la llegada de esta ley no pasaba, al no coincidir la persona que contrataba el servicio (propietario), con la que lo pagaba (inquilino).

Sobre los desahucios

Se impone al demandante la obligación de indicar en la demanda si es un gran tenedor y si el inmueble constituye la vivienda habitual del demandado. Si el demandante es un gran tenedor, deberá probar si el demandado está o no está en situación de vulnerabilidad

En el caso de que el demandado sea declarado vulnerable, se trate de su vivienda habitual y el demandante sea gran tenedor, será requisito indispensable para la admisión de la demanda que haya tenido lugar con anterioridad un procedimiento de conciliación entre las partes coordinado por los servicios sociales de la Comunidad Autónoma. La obligatoriedad de dicho procedimiento podrá alargar los trámites de desahucio más allá de 2 años cuando concurran las circunstancias arriba mencionadas.

A este respecto se desconoce si consiguientemente se ampliarán las ayudas que actualmente pueden solicitar los propietarios que se encuentran en esa situación de impago.

En cuanto a las órdenes de desahucio, deberán ir siempre señaladas con una fechas y hora concreta.

Incentivos fiscales para pequeños propietarios

Lo primero a tener en cuenta a nivel fiscal es que la bonificación por alquilar una vivienda habitual se reducirá desde el 60% actual al 50% para los inmuebles que se alquilen con posterioridad a la entrada en vigor de esta nueva Ley de Vivienda. Esta bonificación se podrá ampliar en determinados casos:

  • Será del 60% si la vivienda se ha reformado en los dos años anteriores.
  • Si la vivienda se alquila por primera vez, se haya en una zona tensionada y los arrendatarios son jóvenes de hasta 35 años, la deducción alcanzará el 70%.
  • Podrá alcanzar el 90% de bonificación cuando el precio se rebaje más de un 5% y la vivienda se encuentre en una zona tensionada.

Si bien esta medida entra en vigor con efecto inmediato, al estar el ejercicio fiscal 2023 ya en curso, no será de aplicación hasta el año 2024, y por lo tanto no afectará hasta la declaración de la renta que se presente en 2025.

Recargos para viviendas desocupadas

Se habilita a los ayuntamientos a establecer una serie de recargos en el IBI de viviendas desocupadas, independientemente de si se encuentran en zonas tensionadas o de si el propietario es gran tenedor o no. A saber:

  • 50% de recargo cuando la vivienda lleve más de 2 años desocupada
  • 100% de recargo cuando lleve más de 3 años
  • 50 puntos adicionales de recargo cuando el propietario tenga otra vivienda desocupada en el mismo domicilio

Se establecen una serie de excepciones para no aplicar el recargo, como son: el traslado temporal del domicilio del propietario por causas laborales, de formación o de dependencia, la realización de obras de reforma en la vivienda, que se encuentre en situación de litigio o que esté destinada a uso de vivienda de segunda residencia.

De las medidas hasta ahora mencionadas, ésta es la única cuya aplicación dependerá de que cada ayuntamiento decida aplicarla, ya que son quienes disponen de competencias en lo referente al Impuesto de Bienes Inmuebles.

Vivienda protegida

Aumenta el porcentaje de reserva de suelo urbanizable para vivienda protegida del 30 al 40% y del 10 al 20% en caso de suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Igualmente se establece que dichas viviendas “estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente» o excepcionalmente, no inferior a 30 años si la normativa autonómica lo contempla de manera suficientemente justificada. Dicha medida pretende evitar la descalificación del escaso parque de vivienda protegida en España, habida cuenta de los incentivos de los que han podido disfrutar los promotores y propietarios.

Medidas dependientes de la declaración de zona tensionada

Las siguientes medidas están sujetas a que cada Comunidad Autónoma solicite la declaración de alguno de sus distritos censales como zona tensionada. Aquellas gobernadas por el Partido popular ya han declarado que no van a ejercer esa opción, por lo que no les será de aplicación los límites de precios a los nuevos contratos (sí los límites de actualización anual de precios que hemos explicado anteriormente). Tampoco les sería de aplicación la definición más restrictiva de gran tenedor que detallamos a continuación.

Qué es una zona tensionada

Se establecen dos condiciones de las cuales basta con que se cumpla una para que una zona pueda ser considerada como tensionada:

  • que el coste de la hipoteca o del alquiler más gastos y suministros en esa zona supere de media el 30% de la renta de los hogares,
  • o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años en esa zona

Si se cumple una de esas condiciones, la zona podrá ser declarada tensionada si lo solicita la Comunidad Autónoma . La dimensión de la zona vendrá fijada por distritos censales, si bien se podrán agrupar varios distritos contiguos en una única zona llegando a abarcar un municipio entero.

Nueva definición de gran tenedor

Actualmente se considera gran tenedor a aquella persona física o jurídica con 10 o más viviendas, oficinas o locales. A partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, las Comunidades Autónomas tendrán la potestad de revisar esta definición bajando el umbral hasta las 5 viviendas.

Aumento de precio para nuevos contratos

Los nuevos contratos de alquiler estarán limitados de distinta manera en función de si el inmueble se encuentra en una zona declarada como tensionada y de si el propietario del inmueble es un gran tenedor.

Si concurren ambas circunstancias, la renta no podrá exceder la que establezca un índice de contención de precios que está aún por concretar. Si el propietario no es gran tenedor, pero la vivienda se encuentra en una zona tensionada, el nuevo contrato no podrá tener un precio superior al del contrato anterior.

Para evitar posibles aumentos encubiertos, la nueva ley prohibirá que el nuevo contrato cobre al inquilino gastos como los de comunidad o IBI, si en el contrato anterior eran gastos que asumía el arrendador.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que esta limitación no entrará en vigor hasta que la zona en la que se encuentre cada inmueble se declare como zona tensionada.

Precio para pisos nuevos o recién reformados

En caso de que un piso se incorpore al mercado de alquileres de una zona declarada tensionada -bien porque haya sido recién comprado, heredado o no se haya alquilado en los últimos 5 años-, su renta irá siempre referenciada al índice de precios independientemente de si el propietario es o no gran tenedor.

Quienes quieran justificar la subida del alquiler tras una reforma, ésta tendrá que haber supuesto un desembolso de al menos el 10% del valor de compraventa del inmueble. En ese caso la subida a aplicar al alquiler podrá ser de un máximo de un 10% respecto a la renta anterior a la reforma.

También se podrá aplicar esa subida en caso de que se haya mejorado la eficiencia energética un 30%, o se hayan realizado mejoras en la accesibilidad de la vivienda, o el contrato que se firme sea de una duración de 10 años o más.

Aplicación de la Ley de Vivienda por autonomías

Una parte importante de la aplicación de esta nueva ley recaerá en la capacidad de cada autonomía para declarar determinadas zonas como tensionadas. Muchas de las autonomías gobernadas por el Partido Popular han hecho pública su voluntad de no ejercer ese derecho, por lo que es de esperar que en ellas no se establezcan la mayoría de los límites de precios anteriormente descritos.

Por otro lado, la nueva Ley de Vivienda dará cobertura a la ley catalana de precios del alquiler, actualmente sin efecto práctico tras haber sido recurrida ante el Tribunal Constitucional. A la espera de conocer el detalle del proyecto de ley, cabe esperar que en dicha Comunidad la aplicación de la ley sea mucho más rápida, al contar ya con la declaración de zonas tensionadas y con el establecimiento de un índice de precios del alquiler.

¿Qué es un gran tenedor con la nueva Ley de Vivienda?

Actualmente se considera gran tenedor a aquella persona física o jurídica con 10 o más viviendas, oficinas o locales. A partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, las Comunidades Autónomas tendrán la potestad de revisar esta definición bajando el umbral hasta las 5 viviendas.

¿Cómo afecta la Ley de Viviendas a la revisión del alquiler?

La nueva Ley de Vivienda sube el tope ya establecido en 2022 al 3% para 2024. Además, a partir del 1 de enero de 2025 será de aplicación un nuevo índice de referencia que servirá para actualizar los alquileres. Este índice será más estable e inferior que el IPC.

¿Quién paga los honorarios de las inmobiliarias con la nueva Ley de Vivienda?

A partir de la entrada en vigor de la ley de vivienda, los honorarios de las agencias inmobiliarias deberán ser abonados por los propietarios que encargan el servicio de búsqueda de inquilinos.

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