Ley de vivienda 2023. Todo lo que debes saber

Última revisión: 14 de octubre de 2026

Después de casi tres años de negociaciones, los socios de Gobierno han sacado adelante uno de sus proyectos más importantes en la legislatura: la Ley de Vivienda, publicada en el BOE del 25 de mayo de 2023, por lo que entró en vigor a partir del siguiente día — su mecanismo más relevante para el propietario son las zonas tensionadas.

Para el propietario, la ley de 2023 cambió cinco cosas: limitó las rentas en las zonas tensionadas, creó prórrogas extraordinarias, sustituyó el IPC por un índice propio para actualizar la renta, rebajó y escalonó la reducción del IRPF y puso a cargo del arrendador los gastos de gestión. Varias han cambiado con el Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre de 2026; lo señalamos en cada apartado.

Medidas de aplicación general

Las siguientes medidas son plenamente aplicables desde que la Ley entró en vigor el 26 de mayo de 2023.

Límite a las actualizaciones de la renta

En 2024, aquellos alquileres que deban actualizar la renta por haber cumplido una anualidad, no podrán hacerlo por encima del 3% sea cual sea la inflación anual. 

Se trata de una limitación que ya estaba vigente desde abril de 2022, cuando se estableció un tope del 2%, que se ha extendido hasta diciembre de 2023. 

Esta ley de vivienda subió este tope al 3% para 2024. Desde el 1 de enero de 2025 se aplica un nuevo índice para actualizar los alquileres, el IRAV, más estable e inferior que el IPC. Con el decreto de 2026, el IRAV es el tope también en los contratos anteriores a esta ley. Y en las anualidades que venzan antes de 2028, si no hay un pacto nuevo, la subida máxima es del 2 %, o nula si la renta supera el índice de referencia.

Quién paga los honorarios de las inmobiliarias

La ley establece textualmente que «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». Esta medida está en línea con los cambios legislativos adoptados en la última década en otros países de nuestro entorno (Reino Unido, Alemania, Francia, etc).

Se trata de un cambio de calado en la intermediación inmobiliaria que tendrá graves implicaciones en el negocio de agentes, gestores y plataformas de alquiler. Podría además provocar efectos indeseados, como una subida de las rentas para compensar los nuevos costes que deberá asumir el arrendador. O la exigencia de más mensualidades de fianza que indirectamente podrían ayudar al propietario a «financiar» los honorarios que deberá adelantar a la agencia.

Sin embargo, a la larga, debería aumentar la competitividad de los intermediarios, que estarán incentivados a trasladar a sus clientes cualquier mejora de eficiencia. Cosa que hasta la llegada de esta ley no pasaba, al no coincidir la persona que contrataba el servicio (propietario), con la que lo pagaba (inquilino).

Fin al pago en metálico

Se prohibe el pago de la renta en efectivo salvo que una de las partes carezca de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos.

Incentivos fiscales para pequeños propietarios

Lo primero a tener en cuenta a nivel fiscal es que la bonificación por alquilar una vivienda habitual se redujo del 60% al 50% para los contratos firmados después de la entrada en vigor de esta Ley de Vivienda. Esta bonificación se podrá ampliar en determinados casos:

• Será del 60% si la vivienda se ha reformado en los dos años anteriores.
• Si la vivienda se alquila por primera vez, se haya en una zona tensionada y los arrendatarios son jóvenes de hasta 35 años, la deducción alcanzará el 70%.
• Podrá alcanzar el 90% de bonificación cuando el precio se rebaje más de un 5% y la vivienda se encuentre en una zona tensionada.

Estos tramos valen para los contratos firmados hasta el 30 de noviembre de 2026. Para los firmados desde el 1 de diciembre, el decreto fija una escala nueva, del 15 % al 100 %, que premia bajar la renta y deja sin reducción a los grandes tenedores. Puedes ver cada tramo en la deducción del IRPF por alquiler.

Si bien esta medida entra en vigor con efecto inmediato, al estar el ejercicio fiscal 2023 ya en curso, no será de aplicación hasta el año 2024, y por lo tanto no afectará hasta la declaración de la renta que se presente en 2025.

Recargos para viviendas desocupadas

Se habilita a los ayuntamientos a establecer una serie de recargos en el IBI de viviendas desocupadas, independientemente de si se encuentran en zonas tensionadas o de si el propietario es gran tenedor o no. A saber:

• 50% de recargo cuando la vivienda lleve más de 2 años desocupada
• 100% de recargo cuando lleve más de 3 años
• 50 puntos adicionales de recargo cuando el propietario tenga otra vivienda desocupada en el mismo domicilio

Se establecen una serie de excepciones para no aplicar el recargo, como son: el traslado temporal del domicilio del propietario por causas laborales, de formación o de dependencia, la realización de obras de reforma en la vivienda, que se encuentre en situación de litigio o que esté destinada a uso de vivienda de segunda residencia.

De las medidas hasta ahora mencionadas, ésta es la única cuya aplicación dependerá de que cada ayuntamiento decida aplicarla, ya que son quienes disponen de competencias en lo referente al Impuesto de Bienes Inmuebles.

Los desahucios a partir de la Ley de Vivienda

Se impone al demandante la obligación de indicar en la demanda si es un gran tenedor y si el inmueble constituye la vivienda habitual del demandado. Si el demandante es un gran tenedor, deberá probar si el demandado está o no está en situación de vulnerabilidad

En el caso de que el demandado sea declarado vulnerable, se trate de su vivienda habitual y el demandante sea gran tenedor, será requisito indispensable para la admisión de la demanda que haya tenido lugar con anterioridad un procedimiento de conciliación entre las partes coordinado por los servicios sociales de la Comunidad Autónoma. La obligatoriedad de dicho procedimiento podrá alargar los trámites de desahucio más allá de 2 años cuando concurran las circunstancias arriba mencionadas.

A esas reglas se ha sumado después el decreto de 2026. Ante el impago de un inquilino vulnerable, la Administración cuenta con un plazo de dos meses para saldar la deuda o realojarlo. En los demás desahucios, hasta 2030, el juez puede suspenderlo hasta tres años si no hay alternativa habitacional.

A este respecto se desconoce si consiguientemente se ampliarán las ayudas que actualmente pueden solicitar los propietarios que se encuentran en esa situación de impago.

En cuanto a las órdenes de desahucio, deberán ir siempre señaladas con una fechas y hora concreta.

Prórrogas adicionales obligatorias para grandes tenedores o en zonas tensionadas

Se establecen prórrogas adicionales a la finalización de los 5 años de obligado cumplimiento y a los 3 años de prórroga tácita posterior. Se trata de prórrogas que el arrendatario puede solicitar y que el arrendador estará obligado a aceptar salvo si necesita la vivienda para uso propio o de sus familiares de primer grado:

• Cuando el arrendatario que lo solicite pueda acreditar su vulnerabilidad y el arrendador sea un gran tenedor: un año, y en este caso la necesidad del propietario no permite negarse,
• O si el inmueble está en una zona tensionada, en cuyo caso el arrendatario puede solicitar hasta 3 prórrogas anuales

Desde el 8 de octubre de 2026, la de zona tensionada también la pueden pedir los inquilinos con contratos anteriores a esta ley. Y el decreto añade, en toda España, una prórroga de hasta dos años para los contratos que ya estaban vigentes ese día.

Información a ofrecer al inquilino y al comprador

La Ley establece que, a petición de la parte arrendataria o compradora, la otra parte estará obligada a compartir una serie de datos previo a la firma de cualquier contrato o compromiso (arras o reserva según el caso). Esta información incluye:

• La identificación del propietario e intermediario si lo hubiera: nombre, NIF/NIE/CIF
• Datos sobre el inmueble: fecha de construcción o última reforma, superficie útil y construida, cédula de habitabilidad (cuando aplique), certificado energético y servicios de los que dispone el edificio
• Información detallada sobre el precio. En el caso del alquiler: renta, forma de pago, así como otros gastos que debiera asumir el inquilino

Vivienda protegida

Aumenta el porcentaje de reserva de suelo urbanizable para vivienda protegida del 30 al 40% y del 10 al 20% en caso de suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Igualmente se establece que dichas viviendas “estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente» o excepcionalmente, no inferior a 30 años si la normativa autonómica lo contempla de manera suficientemente justificada. Dicha medida pretende evitar la descalificación del escaso parque de vivienda protegida en España, habida cuenta de los incentivos de los que han podido disfrutar los promotores y propietarios.

Medidas dependientes de la declaración de zona tensionada

Las siguientes medidas están sujetas a que cada Comunidad Autónoma solicite la declaración de alguno de sus distritos censales como zona tensionada. Donde no hay declaración no se aplican los límites de precio a los nuevos contratos (sí los límites de actualización anual que hemos explicado) ni la definición más restrictiva de gran tenedor que detallamos a continuación.

Qué es una zona tensionada

Se establecen dos condiciones de las cuales basta con que se cumpla una para que una zona pueda ser considerada como tensionada:

• que el coste de la hipoteca o del alquiler más gastos y suministros en esa zona supere de media el 30% de la renta de los hogares,
• o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años en esa zona

Si se cumple una de esas condiciones, la zona podrá ser declarada tensionada si lo solicita la Comunidad Autónoma . La dimensión de la zona vendrá fijada por distritos censales, si bien se podrán agrupar varios distritos contiguos en una única zona llegando a abarcar un municipio entero.

Definición de gran tenedor en zonas tensionadas

Es gran tenedor la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² residenciales, sin contar garajes ni trasteros. Las comunidades autónomas pueden bajar el umbral a cinco viviendas dentro de una zona tensionada, como ha hecho Cataluña. Para probarlo hace falta ahora una certificación del Registro de la Propiedad con la lista de inmuebles.

Aumento de precio para nuevos contratos

Los nuevos contratos de alquiler estarán limitados de distinta manera en función de si el inmueble se encuentra en una zona declarada como tensionada y de si el propietario del inmueble es un gran tenedor.

Si concurren ambas circunstancias, la renta no podrá exceder el límite del índice de referencia del Ministerio (SERPAVI). Si el propietario no es gran tenedor, pero la vivienda se encuentra en una zona tensionada, el nuevo contrato no podrá superar la última renta de los últimos cinco años en esa vivienda, actualizada.

Para evitar posibles aumentos encubiertos, la nueva ley prohibirá que el nuevo contrato cobre al inquilino gastos como los de comunidad o IBI, si en el contrato anterior eran gastos que asumía el arrendador.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que esta limitación no entrará en vigor hasta que la zona en la que se encuentre cada inmueble se declare como zona tensionada.

Precio para pisos nuevos o recién reformados

En caso de que un piso se incorpore al mercado de alquileres de una zona declarada tensionada -bien porque haya sido recién comprado, heredado o no se haya alquilado en los últimos 5 años-, su renta irá siempre referenciada al índice de precios independientemente de si el propietario es o no gran tenedor.

Quienes quieran justificar la subida del alquiler tras una reforma, ésta tendrá que haber supuesto un desembolso de al menos el 10% del valor de compraventa del inmueble. En ese caso la subida a aplicar al alquiler podrá ser de un máximo de un 10% respecto a la renta anterior a la reforma.

También se podrá aplicar esa subida en caso de que se haya mejorado la eficiencia energética un 30%, o se hayan realizado mejoras en la accesibilidad de la vivienda, o el contrato que se firme sea de una duración de 10 años o más.

Aplicación de la Ley de Vivienda por autonomías

Una parte importante de la aplicación de esta nueva ley recaerá en la capacidad de cada autonomía para declarar determinadas zonas como tensionadas. A julio de 2026 lo habían hecho cinco comunidades: Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia (A Coruña y Santiago) y Asturias. El resto, Madrid incluida, no tiene zonas tensionadas declaradas, en la mayoría de los casos por decisión de su gobierno autonómico.

Por otro lado, la nueva Ley de Vivienda dio cobertura a la ley catalana de precios del alquiler, que había anulado el Tribunal Constitucional. Cataluña fue la primera en aplicarla: declaró 140 municipios tensionados en marzo de 2024 y otros 131 en octubre de 2024.