Última revisión: 15 de septiembre de 2026
Última actualización: 10 de septiembre de 2026, con los datos de agosto publicados por idealista y de julio publicados por Fotocasa.
Cada mes repasamos cómo se mueve el mercado del alquiler en España. Te contamos cuánto cambia, dónde sube más y qué significa si tienes un piso alquilado o estás pensando en comprarlo para alquilar.
Tabla de contenidos
Precio medio del alquiler en España
Para un piso de referencia de 80 m² (un tamaño medio habitual), el alquiler en España cuesta de media entre 1.131 € y 1.208 € al mes. La cifra exacta depende de la fuente:
- Idealista (agosto 2026): 15,1 €/m² → 1.208 €/mes para 80 m². Subida del 5,8% interanual y 0,8% trimestral, pero una bajada del 0,9% respecto a julio — se modera frente al máximo histórico del mes anterior.
- Fotocasa (julio 2026, un mes por detrás de idealista): 14,1 €/m² → 1.131 €/mes para 80 m². Bajada del 1,6% interanual y del 4,4% mensual — la primera caída interanual de esta fuente en 52 meses consecutivos de subidas, iniciadas en marzo de 2022.
Este mes la divergencia entre fuentes es mucho más pronunciada que de costumbre: mientras idealista sigue registrando subidas, Fotocasa detecta la primera caída interanual en más de cuatro años, con descensos muy marcados precisamente en Madrid y Barcelona (ver la tabla de ciudades más abajo). Ver la nota metodológica al final para entender por qué las dos fuentes pueden diferir tanto. idealista ha actualizado la metodología de su índice para excluir el alquiler de temporada y vacacional del cálculo, y centrarlo solo en el mercado residencial convencional. Conviene tenerlo en cuenta al comparar estos datos con informes anteriores a julio.
Dónde sube más y dónde ha bajado el alquiler
Por comunidades autónomas (idealista, agosto 2026), la subida más fuerte se ha dado en Aragón (+10,2%), seguida de Asturias (+9,4%), Castilla-La Mancha (+8,8%) y La Rioja (+7,5%). Entre los grandes mercados, Alicante (+7,3%) encabeza las subidas. Casi todos suben: Palma (+5,9%), Madrid (+5,1%), Sevilla (+4,4%), Valencia (+3,5%) y Málaga (+2,8%). Solo cuatro capitales bajan: San Sebastián (-4,8%), Vitoria (-2,6%), Girona (-1,6%) y Bilbao (-0,1%).
Fotocasa (julio 2026) muestra un panorama mucho más dispar por primera vez en años: solo tres comunidades bajan interanualmente. Pero entre ellas están los dos mercados más caros del país — Cataluña (-16,3%) y Madrid (-10,6%), además de País Vasco (-0,1%). El resto sube, con Aragón (+13,3%), Castilla-La Mancha (+11,7%) y Navarra (+8,6%) a la cabeza. Por provincias, los mayores incrementos interanuales son Cuenca (+24,9%), Guadalajara (+23,7%) y Ciudad Real (+19,4%). Los descensos más marcados están en Barcelona (-18,2%) y Madrid (-10,6%).
Por comunidad, los precios más altos según idealista son Madrid (21,5 €/m², +5,9% interanual), Baleares (20,0 €/m²) y Cataluña (15,9 €/m²). Fotocasa da niveles distintos para las mismas comunidades: Madrid 19,3 €/m², Baleares 19,1 €/m² y Cataluña 17,1 €/m². Y, a diferencia de idealista, en Fotocasa Cataluña y Madrid están a la baja en vez de al alza.
Precio del alquiler en Madrid, Barcelona y Valencia, y otras ciudades de su entorno
Para las ciudades donde opera Rentuos, y para un piso de referencia de 80 m²:
| Ciudad | idealista (ago. 2026) | Fotocasa (jul. 2026) |
|---|---|---|
| Madrid capital | 23,3 €/m² → 1.864 €/mes (+5,1% interanual) | 19,95 €/m² → 1.596 €/mes (-10,7% interanual) |
| Barcelona capital | 20,2 €/m² → 1.616 €/mes (+0,7% interanual) | 18,20 €/m² → 1.456 €/mes (-22,3% interanual) |
Este mes la discrepancia entre fuentes deja de ser una cuestión de nivel de precio y pasa a ser de dirección. Idealista sigue viendo subidas en Madrid y Barcelona, mientras Fotocasa registra ahí caídas interanuales de dos dígitos. En el caso de Barcelona, es la caída más fuerte de toda su serie histórica. Es un recordatorio más de que ninguna de las dos cifras es «la» verdadera — ver la nota metodológica.
Más allá de las tres capitales, Fotocasa desglosa también otros municipios relevantes en sus provincias:
- Provincia de Madrid: La Moraleja (21,7 €/m²) y San Sebastián de los Reyes (20,7 €/m²) siguen entre los municipios más caros del área metropolitana. El descenso más llamativo de toda España está aquí: Alcalá de Henares cae un 55,0% interanual — cifra a tomar con cautela, una caída de esa magnitud en un solo mes suele apuntar a un cambio en la composición de la oferta anunciada, no a un movimiento real de mercado tan brusco.
- Provincia de Barcelona: Esplugues de Llobregat (24,7 €/m²) y Santa Coloma de Gramenet (24,0 €/m²) vuelven a superar a la propia capital; Sitges (21,3 €/m²) y Sant Cugat del Vallès (20,7 €/m²) también están por encima de los 20 €/m². L’Hospitalet de Llobregat baja un 18,0% interanual, en línea con la caída generalizada de toda la provincia.
Cuánta oferta de alquiler queda en España
El precio no sube solo por demanda: cada vez hay menos pisos disponibles para alquilar. Según idealista, el parque de alquiler residencial cerrará 2026 en 660.993 viviendas, frente a las 683.920 de cierre de 2025. Es un 3,4% menos en solo un año. El stock disponible ya es el 0,7% del parque total de vivienda. Es muy por debajo del entorno del 1,0% habitual entre 2019 y 2021. La caída es mucho más marcada en zonas tensionadas: San Sebastián (-42,0%), Pamplona (-39,0%), A Coruña (-36,0%), Bilbao y Lleida (-27,0%) y Barcelona (-11,0%). La explicación que da idealista es un trasvase de vivienda hacia otras modalidades — temporada, turístico o por habitaciones. Estas no cuentan como oferta de alquiler habitual.
Fotocasa, con su propia metodología, ofrece una cifra distinta pero la misma tendencia. La oferta ha caído de unas 717.000 viviendas en 2024 a menos de 700.000 en 2025. Es una caída notable frente al entorno del millón que había en 2019. Que dos fuentes independientes coincidan en la dirección de la caída, aunque no en la cifra exacta, refuerza que la tendencia es real.
Qué es exactamente este dato, y sus límites. No es un recuento acumulado a lo largo de un año, sino una fotografía. Es decir, cuántos anuncios de alquiler había activos en cada plataforma en el momento de medir. Es el número de viviendas publicadas en esa plataforma concreta, no en el mercado en su conjunto. Idealista y Fotocasa son bases de datos distintas y no se descuentan entre sí. Por eso, un mismo piso anunciado en ambas cuenta una vez en cada cifra, no dos en el total del mercado. De hecho, ese total no existe como dato único. Dentro de cada portal también puede haber cierto duplicado. Por ejemplo, el mismo piso publicado por el propietario y por una agencia, o por varias agencias a la vez. Cada plataforma intenta depurar esto con sus propias herramientas de control de duplicados, aunque el proceso no es perfecto. En resumen: sirven muy bien para ver la tendencia, si sube o baja la oferta. No sirven para sumar cifras de distintas fuentes, ni para tomar el número absoluto como un recuento oficial del parque.
No existe, por ahora, una fuente pública que mida en tiempo real cuántas viviendas hay disponibles para alquilar en España. El Ministerio de Vivienda registra contratos ya firmados, no oferta activa (ver nota metodológica). Si tu zona está entre las de mayor caída de oferta, es probable que también esté declarada zona tensionada. Esa declaración trae sus propios límites a la actualización de renta.
Rentabilidad bruta del alquiler por ciudades
Según el Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler en España lleva cayendo de forma casi continua. Ha pasado del 7,4% de 2018 al 5,5% en el cuarto trimestre de 2025. El dato procede del Boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda. Es la fuente más rigurosa disponible, porque no depende de precios de anuncio.
Idealista, con metodología propia basada en precios de anuncio, calcula una rentabilidad algo más alta. La cifra es del 6,5% de media nacional en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2% de hace un año. Aun así, coincide con el Banco de España en la tendencia descendente, y es quien desglosa el dato por ciudad. En las dos ciudades donde Rentuos gestiona alquileres, la rentabilidad es más ajustada que la media: 4,7% en Madrid y 5,2% en Barcelona. Las ciudades menos rentables de España son Salamanca (2,8%), Palencia (3,0%), Granada (3,1%), Palma (3,2%) y Valladolid (3,3%). Puedes ver cómo se calcula este dato paso a paso en nuestra guía de cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler.
Qué significa esto si eres propietario
Con el precio del alquiler en máximos y la oferta cayendo al mismo tiempo, el propietario puede pedir más renta. También puede tardar menos en encontrar inquilino, gracias a la escasez de oferta. Pero eso no elimina el riesgo de que ese inquilino deje de pagar. Antes de subir el precio de tu contrato, conviene revisar si tu vivienda está en una zona tensionada. Ahí, la actualización de renta tiene límites legales distintos al resto del mercado. Y esas zonas suelen coincidir con las que más oferta han perdido.
Si lo que buscas es beneficiarte de precios al alza sin asumir el riesgo de impago, esto es justo lo que resuelve una gestión con alquiler garantizado. Cobras la renta el día 3 de cada mes, pase lo que pase con el inquilino.
Nota metodológica: por qué estas cifras nunca coinciden del todo
Vas a encontrar cifras del alquiler que no cuadran entre sí, y varias pueden ser correctas a la vez — porque miden cosas distintas:
- Precio demandado vs. precio de cierre. Idealista y Fotocasa recogen el precio que pide el propietario en el anuncio (lo que se demanda), no necesariamente lo que se acaba pagando tras negociar. Los índices oficiales del INE, en cambio, se basan en datos de cierre real.
- Solo anuncios nuevos vs. todo el parque. Los portales miden la parte del mercado que se está negociando ahora mismo. El IPCA del alquiler del INE (102,5 puntos en el primer trimestre de 2026, sobre una base de 100 en el primer trimestre de 2025 — una subida mucho más moderada que el 6,8% de idealista) incluye también los contratos ya firmados y sus renovaciones, protegidos por topes legales de actualización (IPC o el nuevo IRAV), que apenas se mueven de un año a otro. Si tienes un inquilino desde hace tiempo, tu renta se parece más al dato del INE; si sacas un piso nuevo al mercado, el de los portales es el que te vas a encontrar.
- Importes declarados vs. no necesariamente declarados. Las estadísticas oficiales (INE, Banco de España, SERPAVI) se basan en contratos y rentas declaradas — con validez fiscal. Los precios de anuncio de los portales pueden no reflejar pagos adicionales pactados al margen del contrato, que existen en parte del mercado y no se declaran. Esto puede hacer que la brecha entre lo que ves anunciado y lo que recogen las estadísticas oficiales sea, en algunos casos, aún mayor de lo que parece solo por la diferencia de metodología.
- Oferta: ver el apartado específico más arriba — es dato de portal (anuncios activos en esa plataforma), no una estadística oficial de parque disponible.
Ninguna fuente «miente» — cada una mide una parte distinta del mercado. Este informe intenta mostrar varias a la vez para que tengas el cuadro completo, en vez de una sola cifra fuera de contexto.
Histórico de informes anteriores
- Agosto 2026 (publicado 10 de septiembre de 2026): precio medio 15,1 €/m² / 1.208 €/mes para 80 m² (+5,8% interanual según idealista); 14,1 €/m² / 1.131 €/mes (-1,6% interanual según Fotocasa, dato de julio — primera caída interanual de Fotocasa en 52 meses). Rentabilidad y oferta sin dato nuevo esta edición.
- Julio 2026 (publicado 6 de agosto de 2026): precio medio 15,3 €/m² / 1.224 €/mes para 80 m² (+6,8% interanual según idealista); 14,8 €/m² / 1.184 €/mes (+2,9% interanual según Fotocasa, dato de junio). Rentabilidad bruta media 5,5% según Banco de España (6,5% según idealista). Oferta de alquiler cayendo un 3,4% en 2026 según idealista.
Si alquilas en Madrid, puede interesarte también nuestra revisión del Plan Alquila de la Comunidad de Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio medio del alquiler en España en 2026?
Según idealista (agosto 2026), 15,1 €/m², un 5,8% más que hace un año. Para un piso de referencia de 80 m², son 1.208 €/mes. Fotocasa, con datos de julio, da una cifra algo más baja (14,1 €/m², 1.131 €/mes) y, por primera vez en 52 meses, una caída interanual (-1,6%) en vez de una subida.
¿Ha subido o bajado la rentabilidad del alquiler en 2026?
Ha bajado, según las dos fuentes que existen. El Banco de España la sitúa en el 5,5% en el cuarto trimestre de 2025, cayendo de forma casi continua desde el 7,4% de 2018. Idealista, con metodología propia, calcula un 6,5% de media nacional en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2% de hace un año. En ambos casos, el precio de compra de vivienda sube más rápido que las rentas.
¿En qué ciudades es más rentable alquilar una vivienda?
Según idealista, las rentabilidades más bajas se dan en Salamanca (2,8%), Palencia (3,0%), Granada (3,1%), Palma (3,2%) y Valladolid (3,3%). Madrid (4,7%) y Barcelona (5,2%) también están por debajo de la media nacional, porque el precio de compra en estas ciudades es especialmente alto.
¿Por qué dan idealista y Fotocasa cifras distintas del precio del alquiler?
Porque son bases de datos y metodologías distintas, y además publican con un mes de diferencia. Ambas miden precio demandado en anuncio, no precio de cierre real. En agosto la diferencia va más allá del nivel de precio: idealista registra subidas en Madrid y Barcelona, mientras Fotocasa detecta ahí sus mayores caídas interanuales — ver la nota metodológica de este informe para el detalle completo.
¿Cuánta oferta de alquiler queda en España?
Según idealista, el parque de alquiler caerá a 660.993 viviendas en 2026, un 3,4% menos que en 2025. Fotocasa, con otra metodología, también registra una caída sostenida desde 2019. Es una fotografía de anuncios activos en cada portal en un momento dado, no una estadística oficial del parque total — no existe, por ahora, una fuente pública que mida esto en tiempo real.
¿Rentuos gestiona alquileres en las ciudades con mayor demanda?
Sí. Rentuos opera en Madrid y Barcelona, dos de los mercados con el alquiler más caro de España, y próximamente en Valencia. El servicio de alquiler garantizado incluye cobro garantizado el día 3 de cada mes, selección de inquilinos con estudio de solvencia y gestión íntegra de la relación con el inquilino.
