Última actualización: 6 de agosto de 2026, con los datos de julio publicados por idealista y de junio publicados por Fotocasa.
Cada mes repasamos cómo se mueve el mercado del alquiler en España: cuánto cambia, dónde sube más y qué significa si tienes un piso alquilado o estás pensando en comprarlo para alquilar.
Tabla de contenidos
Precio medio del alquiler en España
Para un piso de referencia de 80 m² (un tamaño medio habitual), el alquiler en España cuesta de media entre 1.184 € y 1.224 € al mes, según la fuente:
- Idealista (julio 2026): 15,3 €/m² → 1.224 €/mes para 80 m². Subida del 6,8% interanual, 2,7% trimestral y 0,8% respecto a junio — el precio más alto desde que esta fuente tiene registros.
- Fotocasa (junio 2026, un mes por detrás de idealista): 14,8 €/m² → 1.184 €/mes para 80 m². Subida del 2,9% interanual, pero solo un 0,1% trimestral — el incremento trimestral más bajo detectado por Fotocasa desde 2007.
El nivel de precio absoluto es parecido entre ambas fuentes, pero el ritmo de subida que describen es muy distinto (6,8% frente a 2,9% interanual). Ver la nota metodológica al final para entender por qué.
Un matiz adicional de este mes: idealista ha actualizado la metodología de su índice para excluir el alquiler de temporada y vacacional del cálculo, y centrarlo solo en el mercado residencial convencional. Conviene tenerlo en cuenta al comparar estos datos con informes anteriores a julio.
Dónde sube más y dónde ha bajado el alquiler
Por comunidades autónomas, según idealista, la subida anual más fuerte en julio de 2026 se ha dado en Aragón (+10,5%), seguida de Castilla-La Mancha (+10,0%), Asturias (+9,9%) y La Rioja (+8,4%). Entre los grandes mercados, Alicante (+8,6%) encabeza las subidas. Casi todos suben: Palma (+5,9%), Madrid (+5,8%), Sevilla (+4,7%), Valencia (+3,7%), Málaga (+2,5%), Barcelona (+2,0%) y Bilbao (+1,0%). La única excepción entre las capitales de referencia es San Sebastián, que baja anualmente un 1,8%.
Fotocasa ofrece una foto trimestral más matizada en junio de 2026: 14 comunidades suben y otras bajan, con Comunitat Valenciana (+9,3%), Castilla-La Mancha (+6,9%) y La Rioja (+6,4%) a la cabeza. Por provincias, las mayores subidas trimestrales son Cuenca (+23,7%), Palencia (+13,4%) y Valencia (+10,8%) — y hay descensos trimestrales notables en Barcelona (-10,2%) y Teruel (-6,8%).
Por comunidad, los precios más altos según idealista son Madrid (21,4 €/m², +6,6% interanual), Baleares (20,0 €/m²) y Cataluña (16,0 €/m²). Fotocasa da niveles algo distintos para las mismas comunidades: Madrid 22,0 €/m², Baleares 19,2 €/m² y Cataluña 18,0 €/m².
Precio del alquiler en Madrid, Barcelona y Valencia, y otras ciudades de su entorno
Para las ciudades donde opera Rentuos, y para un piso de referencia de 80 m²:
| Ciudad | idealista (jul. 2026) | Fotocasa (jun. 2026) |
|---|---|---|
| Madrid capital | 23,2 €/m² → 1.856 €/mes (+5,8% interanual) | 22,7 €/m² → 1.816 €/mes |
| Barcelona capital | 20,1 €/m² → 1.608 €/mes (+2,0% interanual) | 21,7 €/m² → 1.736 €/mes |
Curiosamente, en Barcelona capital las dos fuentes se invierten respecto a la media nacional: Fotocasa la sitúa más cara que idealista, al contrario de lo que pasa en Madrid. Es otro recordatorio de que ninguna de las dos cifras es «la» verdadera — ver la nota metodológica.
Más allá de las tres capitales, Fotocasa desglosa también otros municipios relevantes en sus provincias:
- Provincia de Madrid: La Moraleja (20,9 €/m²) y San Sebastián de los Reyes (20,8 €/m²) están casi al nivel de la capital. Villaviciosa de Odón ha subido un 20,9% solo este trimestre. En el lado contrario, Leganés ha bajado un 14,8% trimestral.
- Provincia de Barcelona: Esplugues de Llobregat (24,1 €/m²) y Santa Coloma de Gramenet (23,1 €/m²) están por encima de la propia capital; Sitges también supera los 21 €/m². Los mayores descensos de toda España están aquí: Sabadell (-21,5%) y L’Hospitalet de Llobregat (-15,0%).
Cuánta oferta de alquiler queda en España
El precio no sube solo por demanda: cada vez hay menos pisos disponibles para alquilar. Según idealista, el parque de alquiler residencial cerrará 2026 en 660.993 viviendas, frente a las 683.920 de cierre de 2025 — un 3,4% menos en solo un año. El stock disponible ya es el 0,7% del parque total de vivienda, muy por debajo del entorno del 1,0% habitual entre 2019 y 2021. La caída es mucho más marcada en zonas tensionadas: San Sebastián (-42,0%), Pamplona (-39,0%), A Coruña (-36,0%), Bilbao y Lleida (-27,0%) y Barcelona (-11,0%). La explicación que da idealista es un trasvase de vivienda hacia otras modalidades — temporada, turístico o por habitaciones — que no cuentan como oferta de alquiler habitual.
Fotocasa, con su propia metodología, ofrece una cifra distinta pero la misma tendencia: la oferta ha caído de unas 717.000 viviendas en 2024 a menos de 700.000 en 2025, frente al entorno del millón que había en 2019. Que dos fuentes independientes coincidan en la dirección de la caída, aunque no en la cifra exacta, refuerza que la tendencia es real.
Qué es exactamente este dato, y sus límites. No es un recuento acumulado a lo largo de un año, sino una fotografía: cuántos anuncios de alquiler había activos en cada plataforma en el momento de medir. Es el número de viviendas publicadas en esa plataforma concreta, no en el mercado en su conjunto — idealista y Fotocasa son bases de datos distintas y no se descuentan entre sí, así que un mismo piso anunciado en ambas cuenta una vez en cada cifra, no dos en el total del mercado (que no existe como dato único). Dentro de cada portal también puede haber cierto duplicado — el mismo piso publicado por el propietario y por una agencia, o por varias agencias a la vez — que cada plataforma intenta depurar con sus propias herramientas de control de duplicados, sin que sea un proceso perfecto. En resumen: sirven muy bien para ver la tendencia (sube o baja la oferta), no para sumar cifras de distintas fuentes ni para tomar el número absoluto como un recuento oficial del parque.
No existe, por ahora, una fuente pública que mida en tiempo real cuántas viviendas hay disponibles para alquilar en España — el Ministerio de Vivienda registra contratos ya firmados, no oferta activa (ver nota metodológica). Si tu zona está entre las de mayor caída de oferta, es probable que también esté declarada zona tensionada, con sus propios límites a la actualización de renta.
Rentabilidad bruta del alquiler por ciudades
Según el Banco de España (dato recogido en el Boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda — la fuente más rigurosa disponible, porque no depende de precios de anuncio), la rentabilidad bruta del alquiler en España lleva cayendo de forma casi continua desde el 7,4% de 2018 hasta el 5,5% en el cuarto trimestre de 2025.
Idealista, con metodología propia basada en precios de anuncio, calcula una rentabilidad algo más alta —6,5% de media nacional en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2% de hace un año— pero coincide en la tendencia descendente, y es quien desglosa el dato por ciudad. En las dos ciudades donde Rentuos gestiona alquileres, la rentabilidad es más ajustada que la media: 4,7% en Madrid y 5,2% en Barcelona. Las ciudades menos rentables de España son Salamanca (2,8%), Palencia (3,0%), Granada (3,1%), Palma (3,2%) y Valladolid (3,3%). Puedes ver cómo se calcula este dato paso a paso en nuestra guía de cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler.
Qué significa esto si eres propietario
Con el precio del alquiler en máximos y la oferta cayendo al mismo tiempo, el propietario puede pedir más renta y tardar menos en encontrar inquilino gracias a la escasez de oferta — pero eso no elimina el riesgo de que ese inquilino deje de pagar. Antes de subir el precio de tu contrato, conviene revisar si tu vivienda está en una zona tensionada, porque ahí la actualización de renta tiene límites legales distintos al resto del mercado — y suele coincidir con las zonas donde más ha caído la oferta.
Si lo que buscas es beneficiarte de precios al alza sin asumir el riesgo de impago, ese es exactamente el problema que resuelve una gestión con alquiler garantizado: cobras la renta el día 3 de cada mes, pase lo que pase con el inquilino.
Nota metodológica: por qué estas cifras nunca coinciden del todo
Vas a encontrar cifras del alquiler que no cuadran entre sí, y varias pueden ser correctas a la vez — porque miden cosas distintas:
- Precio demandado vs. precio de cierre. Idealista y Fotocasa recogen el precio que pide el propietario en el anuncio (lo que se demanda), no necesariamente lo que se acaba pagando tras negociar. Los índices oficiales del INE, en cambio, se basan en datos de cierre real.
- Solo anuncios nuevos vs. todo el parque. Los portales miden la parte del mercado que se está negociando ahora mismo. El IPCA del alquiler del INE (102,5 puntos en el primer trimestre de 2026, sobre una base de 100 en el primer trimestre de 2025 — una subida mucho más moderada que el 6,8% de idealista) incluye también los contratos ya firmados y sus renovaciones, protegidos por topes legales de actualización (IPC o el nuevo IRAV), que apenas se mueven de un año a otro. Si tienes un inquilino desde hace tiempo, tu renta se parece más al dato del INE; si sacas un piso nuevo al mercado, el de los portales es el que te vas a encontrar.
- Importes declarados vs. no necesariamente declarados. Las estadísticas oficiales (INE, Banco de España, SERPAVI) se basan en contratos y rentas declaradas — con validez fiscal. Los precios de anuncio de los portales pueden no reflejar pagos adicionales pactados al margen del contrato, que existen en parte del mercado y no se declaran. Esto puede hacer que la brecha entre lo que ves anunciado y lo que recogen las estadísticas oficiales sea, en algunos casos, aún mayor de lo que parece solo por la diferencia de metodología.
- Oferta: ver el apartado específico más arriba — es dato de portal (anuncios activos en esa plataforma), no una estadística oficial de parque disponible.
Ninguna fuente «miente» — cada una mide una parte distinta del mercado. Este informe intenta mostrar varias a la vez para que tengas el cuadro completo, en vez de una sola cifra fuera de contexto.
Histórico de informes anteriores
- Julio 2026 (publicado 6 de agosto de 2026): precio medio 15,3 €/m² / 1.224 €/mes para 80 m² (+6,8% interanual según idealista); 14,8 €/m² / 1.184 €/mes (+2,9% interanual según Fotocasa, dato de junio). Rentabilidad bruta media 5,5% según Banco de España (6,5% según idealista). Oferta de alquiler cayendo un 3,4% en 2026 según idealista.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio medio del alquiler en España en 2026?
Según idealista (julio 2026), 15,3 €/m², un 6,8% más que hace un año — el precio más alto registrado hasta la fecha. Para un piso de referencia de 80 m², son 1.224 €/mes. Fotocasa, con datos de junio, da una cifra algo más baja (14,8 €/m², 1.184 €/mes) y una subida interanual mucho más moderada (2,9%).
¿Ha subido o bajado la rentabilidad del alquiler en 2026?
Ha bajado, según las dos fuentes que existen. El Banco de España la sitúa en el 5,5% en el cuarto trimestre de 2025, cayendo de forma casi continua desde el 7,4% de 2018. Idealista, con metodología propia, calcula un 6,5% de media nacional en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2% de hace un año. En ambos casos, el precio de compra de vivienda sube más rápido que las rentas.
¿En qué ciudades es más rentable alquilar una vivienda?
Según idealista, las rentabilidades más bajas se dan en Salamanca (2,8%), Palencia (3,0%), Granada (3,1%), Palma (3,2%) y Valladolid (3,3%). Madrid (4,7%) y Barcelona (5,2%) también están por debajo de la media nacional, porque el precio de compra en estas ciudades es especialmente alto.
¿Por qué dan idealista y Fotocasa cifras distintas del precio del alquiler?
Porque son bases de datos y metodologías distintas, y además publican con un mes de diferencia. Ambas miden precio demandado en anuncio, no precio de cierre real — ver la nota metodológica de este informe para el detalle completo.
¿Cuánta oferta de alquiler queda en España?
Según idealista, el parque de alquiler caerá a 660.993 viviendas en 2026, un 3,4% menos que en 2025. Fotocasa, con otra metodología, también registra una caída sostenida desde 2019. Es una fotografía de anuncios activos en cada portal en un momento dado, no una estadística oficial del parque total — no existe, por ahora, una fuente pública que mida esto en tiempo real.
¿Rentuos gestiona alquileres en las ciudades con mayor demanda?
Sí. Rentuos opera en Madrid y Barcelona, dos de los mercados con el alquiler más caro de España, y próximamente en Valencia. El servicio de alquiler garantizado incluye cobro garantizado el día 3 de cada mes, selección de inquilinos con estudio de solvencia y gestión íntegra de la relación con el inquilino.
Última revisión: 4 de agosto de 2026
