Última revisión: 13 de octubre de 2026
Un contrato de alquiler de vivienda habitual se prorroga cada año hasta cumplir cinco (siete si el arrendador es una empresa). Si nadie avisa a tiempo, sigue hasta tres años más, también por anualidades. Después, el inquilino puede pedir en algunos casos una prórroga extraordinaria, y si nadie lo da por terminado, sigue por tácita reconducción sin un número máximo de veces.
A la prórroga ordinaria que marca la LAU se suma, para los contratos de vivienda habitual que vencen antes del 31 de diciembre de 2028, la prórroga extraordinaria de dos años del decreto de vivienda 2026, vigente desde el 8 de octubre: el inquilino la solicita por anualidades si está al corriente de pago desde hace ocho meses. Su continuidad depende de la votación en la Diputación Permanente, porque la versión de septiembre no superó la convalidación del 2 de octubre.
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¿Qué significa prorrogar un contrato de alquiler?
Se considera prorrogar un contrato de alquiler a extender la duración del contrato una vez ha llegado a su vencimiento inicial, sin necesidad de firmar uno nuevo. Esta prórroga puede estar prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o ser pactada por ambas partes.
¿En qué se distingue de la renovación de un contrato?
La renovación implica firmar un nuevo contrato de arrendamiento con nuevas condiciones, aunque las partes (arrendador e inquilino) sean las mismas. En cambio, la prórroga se da sobre el contrato ya existente, manteniendo las condiciones pactadas inicialmente sin firmar nada más.
¿Qué dicta la ley sobre prorrogar un contrato de alquiler?
La LAU, en su versión actualizada por el Real Decreto-ley 7/2019, establece las reglas para la duración mínima de los contratos y sus prórrogas obligatorias o tácitas.
Prórrogas obligatorias en un arrendamiento de vivienda
Según el artículo 9.1, el contrato tendrá una duración mínima de cinco años si el arrendador es una persona física (o siete si es jurídica), aunque se haya pactado por menos tiempo. Por lo tanto, aunque el plazo inicial pactado haya sido por ejemplo de un año, el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda mediante prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar esos cinco o siete años de duración mínima obligatoria, salvo que las partes hubieran pactado una duración mayor.
Durante ese periodo de prórroga forzosa, no es necesario comunicar nada por ninguna de las partes, ya que el contrato se va prorrogando automáticamente.
Prórroga tácita de un contrato de alquiler
Tras agotar el plazo mínimo legal de cinco o siete años, el artículo 10.1 de la LAU prevé que el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, siempre que ninguna de las partes haya notificado su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses (propietario) o dos meses (inquilino) de antelación a la finalización del plazo de prórroga obligatoria.
Por tanto, la ley permite una prórroga tácita de hasta tres años después del periodo mínimo legal. Más allá de eso, el contrato solo continúa si el inquilino tiene derecho a una prórroga extraordinaria o si ambas partes acuerdan una nueva renovación o una nueva prórroga expresa.
Esas prórrogas extraordinarias las pide el inquilino de vivienda habitual al acabar la prórroga obligatoria o la tácita. En una zona de mercado tensionado puede pedir hasta tres años más, por anualidades (artículo 10.3 de la LAU). También pueden pedirla, desde el 8 de octubre de 2026, los inquilinos con contratos anteriores a mayo de 2023. Si acredita vulnerabilidad con un informe de los servicios sociales y el arrendador es gran tenedor, la prórroga es de un año (artículo 10.2). La de dos años del decreto no se acumula con la de zona tensionada: si caben las dos, se aplica la de zona tensionada (disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026).
¿Cuánto tiempo se puede retrasar la finalización de un contrato?
La finalización de un contrato de alquiler se puede retrasar indefinidamente.
Si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar, el contrato entra en tácita reconducción renovándose automáticamente por periodos mensuales o anuales. Esos plazos de renovación dependerá de cómo se ha acordado la renta contractual (independientemente de que se debiera pagar mensualmente). Si la renta se establece en términos de importe anual, la tácita reconducción será anual.
Para evitar que el contrato se prorrogue indefinidamente, cualquiera de las partes deberá comunicar su derecho a no renovarlo con un preaviso mínimo de un mes antes de su fecha de renovación.
A pesar de que ambas partes se encuentren satisfechas con el contrato inicial, puede ser interesante para el propietario redactar un nuevo contrato que le permita:
- Actualizar la renta del piso conforme la evolución de los precios de mercado, si bien es normal ofrecer un mejor precio a un inquilino que históricamente ha tenido un buen comportamiento.
- Actualizar las fianzas de manera proporcional.
- Revisar el estado del inmueble y reclamar daños si fuera pertinente.
- Actualizar el contrato a la legislación actual, incorporando o ajustando cláusulas que ya no son válidas.
En definitiva, la prórroga de un contrato de alquiler es una figura legal que ofrece seguridad tanto al inquilino como al propietario. En caso de buscar una gestión integral de tu alquiler, en Rentuos te ayudamos a hacerlo fácil, seguro y sin complicaciones.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se prorroga un contrato de alquiler?
No hace falta ningún trámite especial: si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar dentro de los plazos legales, el contrato se prorroga automáticamente por los periodos que marca la ley, sin necesidad de firmar nada nuevo. Las prórrogas extraordinarias, en cambio, las tiene que pedir el inquilino.
¿Qué diferencia hay entre prorrogar y renovar un contrato de alquiler?
La prórroga es automática y mantiene las mismas condiciones del contrato original. La renovación implica firmar un contrato nuevo, lo que permite cambiar condiciones como la renta, la duración o las cláusulas, algo que la prórroga no permite.
¿Hasta cuándo se puede alargar un contrato de alquiler por prórroga?
Con las prórrogas ordinarias, hasta cumplir 5 años (7 si el arrendador es empresa) y 3 más por anualidades. A petición del inquilino caben prórrogas extraordinarias: hasta 3 años en zona tensionada, 1 si es vulnerable y el arrendador gran tenedor, o hasta 2 con el decreto de 2026 en contratos que ya estaban vigentes. Después, el contrato solo continúa por tácita reconducción o con uno nuevo.
