Última revisión: 15 de septiembre de 2026
Tras el intento fallido de diciembre, el Gobierno promulgado un nuevo Real Decreto del alquiler con el fin de facilitar una mayor accesibilidad a la vivienda. Al contrario que con el anterior, esta vez se ha diseñado con el visto bueno de sus socios de gobierno. Es por ello que -salvo sorpresas- éste real Decreto sí que debería ser ratificado por la comisión permanente del Congreso — para el episodio más reciente de este mismo patrón, consulta el RDL del alquiler derogado en 2026.
Muchas de las medidas son similares a las del Real Decreto que estuvo en vigor entre el 19 de diciembre y el 23 de enero. Sin embargo hay varias novedades que pasamos a detallar a continuación. Cabe reseñar que entre ellas, finalmente no se encuentra la limitación del precio del alquiler, ni la bonificación del IBI a propietarios que alquilen a un precio más bajo.
¿Qué cambios se retoman del anterior Real Decreto?
Dentro de los cambios que ya se promulgaron en el Real Decreto, destaca el aumento del plazo mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada de 3 a 5 años. En el caso de que el propietario sea una empresa, ese plazo se extiende a los 7 años. De la misma manera, se vuelve a ampliar el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años
En cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades. En la práctica, esto supone que los contratos podrán tener un máximo de 3 meses de fianza: 1 mes de fianza obligatoria y 2 meses de garantías adicionales. No será posible por lo tanto cubrir el riesgo con depósitos de 6 meses como era común hacerlo. En este contexto, la contratación de seguros de impago se muestra como una de las mejores opciones posibles para protegerse en un impago.
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador (Ley 12/2023) — ya no depende de si el arrendador es persona física o empresa, ni se puede pactar con el inquilino que los asuma él. Se responde así a las críticas de que dicha posibilidad acabara imponiéndose sin que el inquilino tuviera poder de negociación real para evitar el pago de los honorarios.
Otro de los temas que retoma esta nueva legislación es conseguir un mayor control sobre las viviendas destinadas al alquiler turístico. Se permite que las comunidades de propietarios puedan denegar destinar viviendas a este uso siempre que cuenten con una mayoría de 3/5. Con esa misma proporción, podrán asignar más gastos comunes a esos propietarios.
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¿Qué novedades aporta frente al anterior Real Decreto?
Para que este Real Decreto sí que sea validado en el Congreso, el Gobierno ha tenido que introducir alguna novedad respecto a la versión original. Entre ellas destaca un grupo de medidas para reforzar el derecho de los inquilinos en casos en los que un fondo compre su piso.
Por un lado, el fondo estará obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor aunque éste no esté inscrito en el registro de la propiedad. De esta forma se trata de paliar los abusos detectados por algunos fondos han aprovechado ese resquicio legal para no asumir plazos ni condiciones de los contratos que los inquilinos habían firmado con el propietario inicial de las viviendas en las que vivían.
La segunda novedad en este ámbito tiene que ver con el derecho de tanteo y retracto. Cuando una empresa compra todos los inmuebles de un bloque, los inquilinos no pueden ejercer ese derecho. Sin embargo el nuevo real decreto del alquiler establece que, en esos casos, las administraciones públicas podrán ejercer el derecho de tanteo. Es decir, que si un fondo intenta comprar un bloque de pisos, el Ayuntamiento, por ejemplo, podrá optar a comprarlo con preferencia sobre el comprador privado.
Medidas sobre el control de precios
El segundo bloque de novedades se refiere al control de precios. Si bien el Gobierno ha descartado establecer un límite de precios como proponía Unidos Podemos, sí que se pone freno a la subida de precios durante la vida del contrato. Así el Real Decreto contempla que el incremento anual en un contrato en vigor no podrá exceder la variación del índice de referencia aplicable — el IPC para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, y el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda, INE) para los firmados después. Se evita así referencias a otros índices como el arca, que no hacían otra cosa que potenciar la subida de precios.
Adicionalmente, la norma preveía la creación de un sistema estatal de índices de precios de alquiler de vivienda basados en las fianzas depositadas en organismos públicos — el SERPAVI (Sistema Estatal de Índices de Alquiler de Vivienda), que el Ministerio de Vivienda ya publica y actualiza, y que varias comunidades autónomas usan hoy para fijar el precio máximo en zonas tensionadas. Sin duda se trata de una medida importante ya que dotará de transparencia a un mercado opaco. Hay que tener en cuenta que actualmente, la gran mayoría de estudios se basan en estadísticas de portales inmobiliarios. Sin embargo estos portales no tienen acceso a precios de transacción reales, sino a los precios demandados por los propietarios. Esa referencia inflaciona por sí sola el mercado, ya que es la que toman nuevos propietarios a la hora de poner su piso en alquiler.
Tampoco hay que descartar que se pueda tratar de un primer paso para en un futuro establecer límites de precio, una vez se cuente con estadísticas fiables.
¿A quién afecta?
Como todo decreto, las medidas establecidas entraran en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE. Visto que no ha sido publicado el sábado posterior al Consejo de Ministros, se espera que esto ocurra durante la primera mitad de marzo.
Hay que tener en cuenta en todo caso, que este decreto afectará a los contratos que se firmen a partir de dicho momento, y no tendrá efecto retroactivo o sobre los contratos que están ahora en vigor.
¿Qué opinas de esta nueva ley?
En Rentuos creemos que es importante que los propietarios de pisos de alquiler tengan voz a la hora de acordar este tipo de medidas. Muchas veces se han adoptado leyes basadas en reclamaciones de inquilinos o de grandes fondos, pero no en las necesidades de inversores particulares, a pesar de que son claves para fomentar este mercado.
Por ello es por lo que hemos creado este grupo de propietarios de pisos de alquiler. Para que cualquier propietario pueda expresar su opinión, o compartir dudas o ideas. Si quieres que se tenga más en cuenta a los propietarios, ¡Únete aquí!
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo puede permanecer un inquilino en mi piso según la ley vigente hoy?
La LAU establece una duración mínima de 5 años si eres propietario persona física, o de 7 años si el arrendador es una empresa. Pasado ese plazo, si ninguna de las partes comunica lo contrario, el contrato se prorroga tácitamente año a año hasta un máximo de 3 años adicionales.
¿Cuánta fianza y garantías adicionales puedo pedirle a mi inquilino?
Como máximo, una mensualidad de fianza legal más dos mensualidades adicionales en concepto de garantía (aval, depósito u otra modalidad), lo que supone un tope total de 3 meses. No es posible cubrir el riesgo con depósitos de 6 meses, como sí se hacía antes de la reforma de 2019.
¿Quién paga los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato?
Desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, esos gastos son siempre a cargo del arrendador, seas persona física o empresa -no se puede pactar que los asuma el inquilino-. Antes de esa ley, esa obligación solo recaía sobre los arrendadores que eran empresa.
¿Cómo se actualiza la renta cada año durante el contrato?
Depende de cuándo firmaste el contrato. Si es a partir del 25 de mayo de 2023, el tope de actualización anual es el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) que publica el INE desde enero de 2025 -en agosto de 2026 se sitúa en el +2,47% interanual-, pensado para ser menos volátil que el IPC. Si tu contrato es anterior a esa fecha, sigue actualizándose con el IPC salvo que hayáis pactado otra cosa.
Para el detalle de cómo afecta el marco legal vigente a tu día a día como propietario, consulta en qué afecta la ley del alquiler a los propietarios.
