En qué afecta la nueva ley del alquiler a los propietarios

Última revisión: 14 de agosto de 2026

Si vas a alquilar tu piso, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija reglas claras sobre cuánto tiempo puede quedarse tu inquilino, cuánta fianza puedes pedir y quién paga los gastos de gestión y formalización del contrato. Estas reglas llegaron con el Real Decreto-ley 7/2019 y se han mantenido con la Ley 12/2023 de vivienda. Aquí tienes las 6 cosas que debes saber — y quién debe pagar los honorarios de agencia exactamente.

Por qué se adoptan estas medidas

Estas medidas buscan «acabar con un drama que afecta a los proyectos de vida de la gente, sobre todo los jóvenes», en palabras del Gobierno cuando las aprobó. También buscaban poner coto a los desahucios de alquiler, que en aquel momento crecían a un ritmo anual del 5%.

A quién afecta

Lo primero es aclarar que estas medidas se aplican a los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados desde el 19 de diciembre de 2018 en adelante — es decir, a prácticamente cualquier contrato vigente hoy.

También es importante saber que las medidas no afectan por igual a arrendatarios según sean personas físicas o empresas. Con ello se quiere limitar los efectos negativos que pudieran tener los grandes fondos o Socimis en los precios del alquiler.

En qué afecta al arrendatario

1. Como medida de mayor calado, aumenta el plazo mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Ese plazo es el que se llama «prórroga obligatoria». Hay que tener en cuenta que los precios en ese tiempo sólo podrán subir conforme a las condiciones que se pacten inicialmente en el contrato, que suele ser en la mayoría de los casos en base al IPC. Si no se pactara una revisión de rentas en el contrato, no será posible actualizar las rentas. Si se pacta una actualización, pero no se define la manera de calcularla, ésta se realizará en base al Índice de Garantía de Competitividad.

2. También se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo por el que se amplía automáticamente el contrato una vez transcurrida la prórroga obligatoria, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.

3. En cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades. En la práctica, ésto supone que los contratos podrán tener un máximo de 3 meses de fianza: 1 mes de fianza obligatoria y 2 meses de garantías adicionales. No será posible cubrir el riesgo con depósitos de 6 meses como era común hacerlo.

4. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de vivienda habitual corren siempre a cargo del arrendador, sea persona física o empresa (Ley 12/2023) — antes de esta reforma solo era obligatorio si el arrendador era una empresa.

5. Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la mejora de la vivienda en el transcurso del contrato, sin esperar, como hasta ahora, a que finalice.

6. El alquiler de primera vivienda queda exento del pago del ITP. Este impuesto se estaba aplicando en un número limitado de Comunidades Autónomas (como por ejemplo Cataluña). A partir de ahora, para los nuevos contratos, no habrá que pagarlo en ninguna.

Qué medidas no contempla la ley

El Gobierno ha descartado por ahora poner límites a los precios del alquiler a pesar de haberse comprometido a ello con Podemos. Si bien ha adelantado que podría incorporar dicha medida al decreto-ley en la fase de enmiendas parlamentarias.

¿Qué opinas de esta nueva ley?

En Rentuos creemos que es importante que los propietarios de pisos de alquiler tengan voz a la hora de acordar este tipo de medidas. Muchas veces se han adoptado leyes basadas en reclamaciones de inquilinos o de grandes fondos, pero no en las necesidades de inversores particulares. A pesar de que son claves para fomentar este mercado.

Es por ello que hemos creado este grupo de propietarios de pisos de alquiler. Para que cualquier propietario pueda expresar su opinión, o compartir dudas o ideas. Si quieres que se tenga más en cuenta a los propietarios, ¡participa aquí!

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