Última revisión: 12 de octubre de 2026
Hay cinco tipos de contrato de alquiler de vivienda: de vivienda habitual, temporal, por habitaciones, vacacional y con opción a compra. Dos de ellos cambian para los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, por el Real Decreto-ley 29/2026. El temporal dura ahora de 32 días a 12 meses como regla general y exige una causa acreditable. Y la habitación queda dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El tipo de contrato fija cuánto dura el alquiler, qué renta puedes pedir y qué normas se aplican si hay un conflicto.
Tabla de contenidos
Tipos de contrato de alquiler de vivienda
Alquiler de vivienda habitual
Los alquileres de larga duración están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y contemplan que el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino a cambio de una renta mensual.
La duración mínima del contrato es de cinco años -siete años si el arrendador es persona jurídica- prorrogables a tres más. A partir del sexto mes de obligado cumplimiento el inquilino puede notificar a su casero -con 30 días de antelación como mínimo- su voluntad de finalizarlo. Para los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, esa salida no conlleva ninguna indemnización.
La principal ventaja de esta modalidad de arrendamiento es la estabilidad que proporcionan unos ingresos mensuales para el propietario y su bonificación fiscal, cuyo porcentaje depende de la fecha del contrato y de sus condiciones.
Alquiler temporal
Los contratos de arrendamiento por temporada cubren la necesidad de vivienda de un inquilino desplazado de su domicilio habitual por una causa concreta, que el contrato debe recoger y que tiene que poder acreditarse. Los firmados desde el 8 de octubre de 2026 duran más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, y se rigen por el Título II de la LAU como arrendamientos de vivienda temporal. Los anteriores conservan su régimen de uso distinto de vivienda hasta que vencen. Por lo general, los inquilinos de esta modalidad son estudiantes o profesionales -expatriados, interinos, docentes, etc.-, que tienen que dejar su residencia habitual de manera temporal. La renta mensual suele ser algo superior al del alquiler de vivienda habitual, si bien los ingresos netos se ven perjudicados por una mayor rotación y tiempo sin alquilar.
Alquiler por habitaciones
Implica el alquiler de una habitación de una vivienda con derecho a uso de las zonas comunes. La habitación entra en la LAU en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: si es la vivienda habitual del inquilino, sigue las reglas del alquiler de vivienda habitual, y si está desplazado por una causa temporal, las del alquiler temporal (artículos 2.1 y 2.3). Cuando alquilas varias habitaciones a la vez, la suma de sus rentas no puede superar la renta del contrato del piso completo (artículo 17.9).
Alquiler vacacional
Los contratos de uso turístico tampoco están regulados por la LAU. Su duración es inferior a un mes y tienen características especiales relativas a los servicios que debe incluir la vivienda, la limpieza o el pago. Es obligatorio conseguir una licencia turística, aunque las peculiaridades dependen de cada Comunidad Autónoma. La rentabilidad que aporta este tipo de alquileres suele ser bastante elevada, aunque conlleva importantes gastos de gestión y mantenimiento de la vivienda para el propietario.
Alquiler con opción a compra
Esta alternativa de alquiler con opción a compra implica que ambas partes deben firmar un contrato doble: uno de alquiler y otro de compraventa. La renta mensual se descontará de forma total o parcial del precio final pactado con el propietario previamente. Durante un plazo preestablecido, el inquilino podrá decidir si adquiere el inmueble o no. Esta modalidad puede dar la tranquilidad al inquilino de no tener que comprometerse a la compra y, sin embargo, disfrutar de un precio de compra descontado teniendo en cuenta parte de las mensualidades abonadas.
Contratos de arrendamiento
El contrato es el elemento más importante de un arrendamiento, es la guía para determinar los derechos y obligaciones de ambas partes firmantes, propietario e inquilino. Un buen contrato de alquiler evitará malos entendidos y debe incluir:
- Identificación de las partes
- Duración del contrato
- Precio y forma de pago de la renta
- A quién corresponde pagar los suministros
- Fianza y garantías adicionales, si las hay
- Obligaciones específicas
- Estado inicial del inmueble
Sea cual sea la modalidad de arrendamiento que más te interese, en Rentuos te asesoramos y te ayudamos con la gestión del alquiler desde la búsqueda del inquilino, redacción del contrato y resolución de incidencias.
Antes de firmar cualquier modalidad, repasa las cláusulas que debe incluir el contrato — y si en algún momento te encuentras con un inquilino que ocupa la vivienda sin contrato firmado, esta guía sobre qué hacer si el inquilino no tiene contrato te explica cómo actuar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre el alquiler de vivienda habitual y el alquiler temporal?
El de vivienda habitual se rige por la LAU con una duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) y prórrogas de 3 años. El temporal, en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, se rige por el Título II de la LAU como vivienda temporal: dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, y exige una causa real y acreditable, como unos estudios o un desplazamiento laboral.
¿El alquiler por habitaciones tiene los mismos límites de renta que un piso entero?
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 la habitación entra en la LAU, con sus reglas de duración y de renta. Además, si alquilas varias habitaciones a la vez, la suma de sus rentas no puede superar la del contrato del piso completo (artículo 17.9).
¿Puedo alquilar mi piso como alquiler vacacional sin más trámites?
No. El alquiler vacacional (menos de un mes) queda fuera de la LAU pero exige contar con la licencia turística correspondiente en tu ayuntamiento o comunidad autónoma. Sin ella, no puedes anunciar ni explotar legalmente la vivienda con este modelo.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
Es en realidad un contrato doble: un alquiler y una promesa de compraventa a la vez. El inquilino paga su renta mensual como en cualquier alquiler, pero una parte —total o parcial, según lo pactado— se descuenta del precio final si finalmente decide ejercer la opción de comprar la vivienda.
