¿Te estás planteando arrendar tu vivienda como alquiler vacacional? Si quieres saber si te conviene alquilar tu casa como piso turístico o destinarla al alquiler de larga estancia, tienes que tener en cuenta diversos factores. Entre ellos, de la viabilidad legal, del tipo de inmueble y su equipamiento, de las implicaciones fiscales, así como de cuánto tiempo puedes dedicar a la gestiones del arrendamiento. En este artículo resolveremos todas tus dudas sobre los alquileres vacacionales y tradicionales.
Tabla de contenidos
Duración del alquiler vacacional
El alquiler vacacional es aquel que tiene una duración no superior a las 31 noches. A partir de 32 noches se considera alquiler temporal o de media estancia, que habitualmente responde a necesidades laborales, de estudios o sanitarias.
Licencia turística
Para gestionar un alojamiento turístico es normalmente obligatorio obtener una licencia turística, ya sea para una vivienda vacacional o un apartamento turístico. También es imprescindible inscribir el inmueble en el Registro de Turismo de cada comunidad autónoma.
Los objetivos de estos controles son los de garantizar que el alojamiento cumpla con unos requisitos mínimos de calidad, así como controlar la oferta de vivienda turística y el impacto que pueda tener ésta en el entorno urbano y en el acceso a la vivienda de los residentes. No solicitar la licencia puede derivar en elevadas sanciones para el propietario.
Licencia turística en Madrid
Lo primero que debe conocer el propietario que quiere tener una vivienda de uso turístico, son los requisitos que fija la Comunidad de Madrid para este tipo de alojamientos. Estas viviendas deben estar amuebladas, equipadas y en condiciones para un uso inmediato. Esto implica disponer de calefacción, suministro de agua fría y caliente, al menos una ventilación exterior o a un patio no cubierto, extintor, señalización de emergencia y plano de evacuación. Además, deben disponer de hojas de reclamaciones y especificar un teléfono de atención permanente.
En cuanto a la distribución, deben tener como mínimo salón-comedor, cocina, baño y dormitorio, salvo que se trate de un estudio. También es un requisito obligatorio que el propietario tenga un seguro de responsabilidad civil. En caso de tratarse de apartamentos turísticos, éstos además tienen que estar ubicados en un mismo edificio con accesos exclusivos.
Asumiendo que la vivienda cumple con estos requisitos, el siguiente paso es realizar una declaración responsable en la Comunidad de Madrid. Este documento se puede entregar electrónicamente en el Portal de Actividades Económicas si el propietario cuenta con certificado digital o DNI electrónico. Esta declaración se debe acompañar de un certificado de idoneidad emitido por un arquitecto técnico. Posteriormente hay que inscribir la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.
Una vez se ha presentado toda la documentación y se ha validado por la administración, el dueño del inmueble tendrá un número de referencia turística que debe aparecer en los anuncios. Por último, el arrendador debe registrar a todos los huéspedes.
Para la ciudad de Madrid, adicionalmente se debe contar con la preceptiva licencia urbanística de actividad. A ese respecto, hay que tener en cuenta que en abril de 2024 el Ayuntamiento de Madrid ha suspendido la concesión de licencias para viviendas de uso turístico (VUT) hasta el primer trimestre de 2025 con el objetivo de ordenar la oferta turística y favorecer la convivencia entre vecinos y visitantes. Asimismo, se ha endurecido el régimen sancionador.
- Primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad.
- En caso de incumplimiento, sanción firme de 30.001 euros.
- Segunda sanción firme de 60.001 euros si continúa la actividad irregular.
- Tercera sanción firme de 100.001 euros si persiste.
Licencia turística en Barcelona
Para legalizar los pisos turísticos en Barcelona hay que presentar una declaración responsable ante la Generalitat de Cataluña.
En primer lugar, conviene asegurarse de que el municipio donde se localiza la vivienda no está afectado por el Decreto Ley 3/2023 que obliga a solicitar una licencia urbanística previa. Además, en Barcelona hay zonas donde no se otorgan nuevas licencias según el Plan especial urbanístico de alojamientos turísticos (PEUAT).
En caso de ser posible solicitar la licencia, también es imprescindible que un técnico especializado verifique que el piso cumple todos los requisitos como, por ejemplo, la cédula de habitabilidad. Una vez se concede la licencia, el propietario recibirá el número de inventario del Registro Turístico de Cataluña (NIRTC) que debe estar visible en la vivienda en un cartel y se tiene que facilitar a los visitantes una vez formalicen la reserva.
Si el ayuntamiento de Barcelona detecta un piso turístico ilegal, solicitará a la plataforma donde esté publicado el anuncio la retirada de éste de sus webs y se iniciará un expediente sancionador, que puede acabar con multas de entre 3.000 y 60.000 euros.
Licencia turística en Valencia
La regulación de la actividad de viviendas de uso turístico en la Comunidad Valenciana requiere la presentación de una declaración responsable ante la Consellería de Turismo.
Únicamente se puede realizar esta tramitación de manera telemática. En general, se pide que las viviendas estén dotadas de mobiliario, menaje, televisor, armario y demás necesidades básicas.
En la Comunidad Valenciana, las sanciones por alquilar sin licencia turística pueden llegar a los 180.000 euros.
Ventajas e inconvenientes del alquiler vacacional y de larga estancia
- Rentabilidad. El rendimiento que se obtiene de un alquiler turístico suele ser bastante mayor que el del alquiler de larga estancia debido a los elevados ingresos por noche que se pueden alcanzar.
- Ingresos fluctuantes. Los ingresos de los pisos turísticos son variables y fuertemente estacionales. En cambio, los alquileres tradicionales aportan una renta mensual estable al propietario.
- Gastos. Los alquileres turísticos comportan mayores gastos, como los de suministro o de limpieza. A éstos hay que sumar las tasas de obtención de la licencia.
- Mantenimiento de la vivienda. Por lo general, un inquilino cuida y conserva su vivienda habitual con mayor atención que un huésped temporal. Sin embargo el propietario debe saber que en los pisos turísticos las reparaciones siempre corren a su cargo y son mucho más frecuentes por la mayor rotación y menor cuidado de sus huéspedes.
- Gestión. Ambos arrendamientos conllevan un trabajo de gestión. No obstante, los pisos turísticos requieren mayor atención debido a que las estancias son menores, por lo que se debe estar continuamente pendiente de los anuncios, registro de nuevos huéspedes, salidas, inventarios, etc. Eso supone un mayor coste de gestión, en caso de externalizarse a una empresa especializada. También los gastos de comercialización en portales (Airbnb, booking, etc.) son mayores para los alquileres turísticos.
- Incentivos fiscales. Los ingresos de cualquier tipo de alquiler deben declararse a Hacienda. Sin embargo, el casero de un alquiler de vivienda habitual puede beneficiarse de deducciones de entre el 50 y el 90%, algo que no sucede con los apartamentos turísticos.
- Riesgos. Ambos arrendamientos conllevan riesgos. En el alquiler de vivienda habitual, el mayor riesgo es el de impago. Es por ello que, antes de formalizar el contrato, se debe realizar un estudio de solvencia exhaustivo. Por el contrario, en el alquiler turístico, el riesgo de impago es menos frecuente, pero existen otros riesgos relevantes. Como los daños por vandalismo, las quejas vecinales, o los riesgos de cambios en políticas municipales que pueden -en un extremo- hacer perder la licencia necesaria para operar.
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