Una de las principales preocupaciones de un arrendador es que su inquilino no pague regularmente la mensualidad. En 2023 se produjeron 19.676 lanzamientos por impago de alquiler en España, según datos del Consejo General del Poder Judicial. Por regiones, Cataluña lidera este ranking con 5.158 lanzamientos, seguida por Andalucía con 2.961, mientras que en la Comunidad Valenciana se produjeron 2.673 y en la Comunidad de Madrid 2.029.
Asegurarse de que el futuro inquilino es solvente, es decir, que tiene la capacidad económica de afrontar los gastos del alquiler, es una la mejor medida para evitar impagos y pasar por un largo proceso judicial. Por eso recomendamos realizar un informe de solvencia antes de firmar un contrato de alquiler.
¿Qué es el informe de solvencia del inquilino?
Un informe de solvencia para un alquiler es un análisis de la probabilidad de que los inquilinos tengan la capacidad y voluntad de pagar puntualmente la renta durante toda la vida del contrato. O dicho de otra manera, mide el riesgo de que el contrato entre en situación de impago.
Capacidad de pago
Lo primero que miraremos es que los inquilinos tengan ingresos suficientes para pagar la renta y cubrir el resto de las necesidades habituales (alimentación, suministros, ropa, ocio, etc.). Para ello se suele poner como límite que el importe del alquiler no sobrepase el 40% del total de los ingresos de la unidad familiar, aunque según los expertos es preferible que este porcentaje se sitúe entre el 30%-35%.
Por ejemplo, si tomamos como referencia el precio medio del alquiler de una vivienda de 80 metros cuadrados en España, éste fue de 1.012 euros al mes, según datos de Fotocasa para junio de 2024. Esta renta supondría que la suma de ingresos mensuales netos de los inquilinos firmantes debería ser igual o superior a 2.530 euros. Teniendo en cuenta que el salario mínimo interprofesional en 2023 ha sido de 1.323 euros, debería haber al menos dos inquilinos cobrando ligeramente por encima del SMI.
Esta regla del 40% hay que aplicarla teniendo en cuenta el contexto familiar. No pueden dedicar el mismo porcentaje una pareja de dos profesionales, que una familia con menores o mayores a cargo. Los segundos van a tener más gasto en alimentación, educación, médicos, etc. por lo que deberíamos esperar de ellos un porcentaje más bajo dedicado al alquiler que para los primeros candidatos.
Estabilidad de ingresos
Una vez calculada la capacidad de pago es importante tener en cuenta la estabilidad de los mismos. Para ello se mezclan factores cualitativos y cuantitativos, a saber:
- Tiempo en paro: si disponemos de la vida laboral de una persona podremos ver los años que ha trabajado y cuánto tiempo ha estado inactivo o en búsqueda de empleo.
- Empleabilidad de la persona: tanto el nivel de formación, como el sector de ocupación son factores cualitativos que también dan una idea del riesgo de que se quede en paro, así como de lo que le podría costar encontrar otro trabajo.
- Dispersión del riesgo: habrá menor riesgo de impago cuantas más fuentes de ingreso cuente la unidad familiar.
Comportamiento de pago
Una cosa es la capacidad conocida de pago de una persona y otra es su comportamiento real a la hora de pagar. Ahí se mezclan factores como:
- El historial de impagos de una persona. Para ello se puede recurrir a consultar listas de morosos como Asnef, FIM (Alquiler Seguro), bdmi (Idealista), base de datos de impagos judiciales; o a intermediarios que elaboran perfiles de riesgo de una persona a partir de múltiples fuentes (Experian, El buen inquilino, etc.). La gran mayoría de estas bases de datos son de pago y requieren el permiso previo del inquilino para poder realizar la consulta.
- Los compromisos previos de pago. Si bien un inquilino puede declarar un nivel de ingresos suficiente, hay que tener en cuenta que esa persona puede tener contratados uno o varios préstamos previos que le mermen significativamente su capacidad de gasto. Esa información está disponible en el CIRBE. Desgraciadamente se trata de una base de datos cuya consulta es de difícil acceso para un arrendador particular.
En definitiva, se trata de consultas que normalmente realiza una entidad especializada como puede ser una aseguradora o una compañía de alquiler seguro como Rentuos.
Factores externos
Estas mismas empresas especializadas pueden identificar -gracias a su gran base de datos- otras variables externas que afectan al riesgo de impago de un alquiler. Por ejemplo, el barrio en el que esté situado el inmueble o su nivel de precios pueden afectar a la probabilidad de impago.
Por ejemplo, contrariamente a lo que pudiera parecer intuitivo, es más probable que entren en impago alquileres de precios bajos que aquellos más caros.
Exigibilidad de ingresos
En el peor de los casos nos veremos obligados a demandar a los inquilinos y solicitar el embargo judicial de los ingresos para saldar la deuda. Si se da esa situación hay que tener en cuenta que los primeros 1.323€ (SMI de 12 pagas) de ingresos mensuales de cada inquilino no son embargables. Es por ello que -en caso de no tener un seguro de impago de alquileres que haga frente a esas mensualidades impagadas- es preferible contar con pocos inquilinos con nóminas altas que muchos inquilinos con nóminas mínimas.
¿Qué documentación debo pedir al inquilino para conocer su solvencia?
Tanto si deseas hacer personalmente el estudio de solvencia como si decides delegarlo en un especialista, deberás recabar determinada documentación que permita realizarlo. Esta documentación deberás pedírsela a todos los convivientes mayores de edad que optan por la vivienda, así como a los avalistas personales, si los hubiera:
- DNI, NIE o Pasaporte de todos (tengan ingresos o no)
- En caso de empleado por cuenta ajena:
- Últimas nóminas (mínimo 2)
- Contrato de trabajo (para certificar si está contratado de manera indefinida o temporal y su antigüedad)
- En caso de autónomo:
- Última declaración trimestral de IVA y/o IRPF
- Última declaración anual de IRPF
- Otros casos:
- Certificado de pensión de jubilación, viudedad o invalidez
- Nombramiento en caso de funcionarios
Es muy aconsejable pedir también la vida laboral para comprobar que tenga una situación estable, así como para validar la veracidad de las nóminas a través del código CEA que nos permitirá confirmar al menos que la vida laboral no está falsificada y que el empleador actual es el que figura en la nómina entregada.
Respecto a las referencias de anteriores arrendadores, no es imprescindible solicitarlas, ya que no siempre serán una fuente de información fiable, pero pueden sumar a la hora de tomar la decisión. La opinión de su anterior casero, no sólo te dará una idea sobre el riesgo de impago, sino que también te dará garantías en cuanto a su cuidado de la vivienda y al comportamiento con los vecinos.
Finalmente, en caso de que vayas a realizar una consulta a bases de datos de morosos o que lo vaya a hacer la empresa de alquiler seguro que contrates, es posible que necesites pedir una autorización firmada.
Desde Rentuos, como expertos en gestión de alquileres, nos encargamos de la búsqueda y selección de inquilinos fiables, así como de verificar toda su documentación y realizar las consultas a bases de datos disponibles ahorrando un valioso tiempo al arrendador. La verificación de estos documentos por parte del equipo de expertos de Rentuos es casi inmediata, de manera que en el mismo día el propietario puede saber cuáles son los inquilinos recomendados.
No hay que fijarse sólo en la solvencia
Elegir a un buen inquilino no sólo depende de la solvencia de éste. Existen otros factores cualitativos que también son muy importantes, comenzando por la impresión que hemos tenido tras conocerle y hablar con él. En este artículo explicamos otras cuatro claves para encontrar a un buen inquilino.
