A raiz de la Ley de Vivienda, la proporción de alquiler de temporada con respecto al total de la oferta en alquiler ha crecido exponencialmente. Especialmente en ciudades como Barcelona, donde ya suponen un 42% de la oferta de alquiler, según muestra idealista en su informe del segundo trimestre de 2024. En el resto de España el crecimiento también ha sido muy elevado. Málaga es la gran ciudad que ha registrado un mayor incremento de la oferta de temporada en el último trimestre, siendo un 99% mayor que hace un año, seguida de Bilbao (73%), Palma (72%), Valencia (70 %), Sevilla (63%) y Madrid (53%).
La principal razón de este trasvase a nivel nacional hacia el alquiler de temporada -también conocido «alquiler por meses» o «alquiler vacacional«- ha sido la de evitar el pago de honorarios de agencia, que en el caso de alquiler de vivienda habitual debe soportar obligatoriamente el propietario, mientras en el resto los puede asumir el inquilino.
A esto se añade que, en las zonas declaradas como tensionadas, la vivienda habitual ha visto limitado su precio máximo, cosa que no pasa con los contratos de temporada que por ahora gozan de libertad de precio, esto ha retraído aún más la oferta de alquiler de vivienda habitual que en Barcelona ha descendido un 45% mientras que en Madrid solo lo ha hecho en un 22% según las mismas fuentes.
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¿Con qué otras ventajas cuenta el alquiler de temporada?
Aparte del ahorro en honorarios de la agencia y de la libertad de precios, el alquiler de temporada cuenta con las siguientes ventajas:
- Mayor renta demandada. Los alquileres de temporada suelen tener una renta alrededor del 20% superior a los de vivienda habitual (o incluso más si van orientados a segmentos corporativos o a cubrir épocas estivales)
- Menor tasa de impago. Si bien los alquileres de temporada sufren también de impagos, es menos frecuente por la naturaleza de los inquilinos (estudiantes con avalistas o ahorros, trabajadores desplazados, etc). Eso no impide que -en caso de haber impago- el procedimiento de desahucio sea tan largo y costoso como si se tratara de una vivienda habitual.
- Menores ataduras. Un alquiler de vivienda habitual puede tener al propietario «atado» a un inquilino durante 5 años. Si en ese lapso tiene necesidad de vender el piso o recuperarlo para uso propio no le será tan fácil como si el alquiler es de unos meses y puede esperar a su finalización.
¿Qué desventajas tiene el alquiler de temporada?
- Pérdida de reducciones fiscales. El alquiler de vivienda habitual cuenta con una reducción que puede variar entre el 50 y el 90% de los ingresos netos. Sin embargo, el alquiler por meses no disfruta de ningún tipo de beneficio fiscal.
- Mayor rotación y desgaste. Los alquileres temporales suelen ser más cortos. Esa mayor rotación y la tipología de inquilinos hace que la vivienda sufra más y sea más frecuente las intervenciones de mantenimiento y puesta a punto, lo que encarece los gastos corrientes.
- Más tiempo vacío. Al haber más rotación, es más frecuente la situación en la que el piso se queda vacío y hay que buscar un nuevo inquilino. Eso a la larga supone una merma de ingresos de alrededor del 10%, cuando la tasa de desocupación de una vivienda habitual no suele superar al 3%.
- Mayor inversión. Las viviendas para alquilar por meses normalmente demandan de una mayor inversión, ya que normalmente se entregan amuebladas y en muchos casos equipadas para entrar a vivir. De hecho, no toda vivienda es adecuada para destinarla a ese tipo de alquileres.
¿Qué características deben tener las viviendas para alquilar por meses?
A continuación enumeramos las características principales con las que debe contar una vivienda destinada al alquiler de temporada:
- Es muy recomendable que la vivienda esté completamente amueblada, e idealmente cuente con menaje de cocina, ya que va dirigida a satisfacer inquilinos que -por la corta duración sus estancias- difícilmente se van a plantear comprar o trasladar su propio mobiliario
- Tamaño adecuado al segmento objetivo. Si la vivienda está destinada a estudiantes universitarios, será conveniente que cuente con 3 ó 4 habitaciones, mientras que si va dirigida a estudiantes de máster, nómadas digitales o expatriados, normalmente bastará con 1 ó 2 habitaciones
- Localización adecuada. De nuevo dependerá del segmento objetivo. En caso de los estudiantes o familiares de pacientes, será muy tenida en cuenta la cercanía al centro educativo u hospitalario, mientras que los expatriados y clientes corporativos buscarán localizaciones céntricas o premium.
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¿Es legal el alquiler de temporada?
El alquiler de temporada es perfectamente legal siempre que no esté encubriendo un uso real como vivienda habitual. Se rige por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos denominado «para uso distinto del de vivienda».
¿Cómo se demuestra la temporalidad del arrendamiento?
- Definiendo una duración fija determinada. En los alquileres temporales no es posible acortar o prorrogar la duración inicial salvo pacto.
- Explicitando el motivo de la temporalidad: estudios, desplazamiento laboral, vacaciones, obras, etc.
- Detallando la dirección de la vivienda habitual
A este respecto hay que tener en cuenta la eventualidad de que cambios en la legislación incorporen en el futuro nuevos requisitos para circunscribir la temporalidad. Sin ir más lejos, el Gobierno estatal ha anunciado la creación de un grupo de trabajo para poner coto al trasvase de alquileres habituales hacia los temporales.
De igual manera, el Govern de Cataluña promulgó recientemente un decreto-ley que limitaba la temporalidad a una razón de vacaciones u ocio. Dicho decreto decayó a las pocas semanas al no ser aprobado por el Parlament. Todo ello demuestra la incertidumbre legal en la que se encuentran los alquileres temporales.
¿Qué pasa si la temporalidad no es real?
Existen importantes riesgos en caso de que el motivo de temporalidad descrito en el contrato no sea real. Por ejemplo:
- Que llegado el momento de la finalización el inquilino no quiera irse alegando que se trataba de un alquiler de vivienda habitual encubierto. En cuyo caso podría quedarse 5 años si el juez le da la razón.
- Que solicite la devolución de los honorarios de agencia por el mismo motivo (fraude de ley).
- Que la administración detecte esta irregularidad y reclame el cumplimiento de las obligaciones de vivienda habitual. Este riesgo es mayor si el contrato de temporada se va renovando año tras año al mismo inquilino.
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En caso de que estés valorando este tipo de alquileres, no dejes de consultarnos. Te asesoraremos sin ningún compromiso. Ten en cuenta, además, que el esfuerzo de gestión de los alquileres temporales es bastante más elevado que los de vivienda habitual. Te recomendamos en cualquier caso que contrates un gestor especializado.
