Alquiler vacacional ¿Cómo puedo alquilar mi piso en verano?

El alquiler vacacional es una opción muy interesante para propietarios ahora que entramos en el verano. Ya sea porque se van de viaje y quieren rentabilizar el piso vacío, o porque tienen una segunda residencia que no usan.

Entre los meses de junio a septiembre del año pasado, hubo alrededor de 38 millones de turistas extranjeros en Cataluña. Y este año se espera un incremento. El precio del alquiler en la costa creció un 3% con respecto al año pasado. Y la rentabilidad bruta de estos alquileres a tenido una evolución positiva. Hoy en día se obtiene una rentabilidad entre el 6-7% en algunas zonas. Estos datos suenan muy interesantes, pero debes de tener claro los pasos a seguir para el alquiler vacacional. En este artículo te mencionamos los aspectos importantes que debes tener en cuenta para alquilar tu piso en verano.

¿Alquiler vacacional o de temporada?

Lo primero de todo, debes de comprobar si es viable solicitar una licencia de uso turístico para tu vivienda. Esta licencia te permite alquilarla por estancias inferiores a 31 noches. Sin dicho número de registro no podrás publicar la vivienda en los portales vacacionales. Además correrías el riesgo de recibir una multa que puede alcanzar los 18.000 euros.

La concesión de dichas licencias es competencia del ayuntamiento en el que se localice tu vivienda. Deberás dirigirte a ellos para preguntarles: si es posible pedirla, su coste y los requisitos que ha de reunir la vivienda. Muchos ayuntamientos de poblaciones turísticas han dejado de otorgar este tipo de licencias. Aquellos ayuntamientos que la conceden pueden solicitar un pago único. Este oscila entre los 100 y los más de 1.000€ según la población.

¿Cuáles son los requisitos del alquiler vacacional?

En cuanto a los requisitos, tu vivienda debe de contar con una cédula de habitabilidad y estar perfectamente amueblada y equipada (con toallas, sábanas, etc). Tiene que mostrar en el interior de la misma el número de licencia turística, un teléfono de contacto para emergencias y la disponibilidad de hojas de reclamación para el huésped.

En caso de que no puedas solicitar la licencia de uso turístico -o no quieras afrontar su coste- seguirás pudiendo alquilar tu vivienda en verano. Se tratará en ese caso de un alquiler de temporada sujeto a la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU). Te verás obligado a alquilarla por estancias de 32 días o más. Esa condición supondrá que te sea un poco más difícil encontrar un inquilino interesado. Además, los precios de alquiler por meses suelen ser un 20-40% inferiores a los de alquiler diario.

Las viviendas con uso turístico se alquilan por un período determinado del año de forma habitual. En algunas Comunidades Autónomas, la estancia no puede ser más de 31 días continuos ni exceder de tres meses al año. Este aspecto es muy importante. Ya que si lo alquilas más de este tiempo, se considera un alquiler por temporada. Estos alquileres tienen una duración entre 32 días hasta 11 meses -normalmente, si bien no hay una duración máxima establecida legalmente-.

Hoy en día existen muchas viviendas de alquiler vacacional que no cumplen con los requisitos legales. Es por esto que multan a los propietarios que lo hacen de manera ilegal y a las plataformas de alquiler. Turismo está haciendo sanciones a estos portales por ofertar viviendas que no están inscritas en el Registro de Turismo.

¿Dónde puedo alquilarlo?

Existen diferentes portales de alquiler vacacional donde puedes anunciar tu vivienda. Entre las más populares están: Airbnb, HomeAway, Rentalia (Idealista) y Niumba (Tripadvisor). Cada uno de estos portales tienen comisiones distintas para los propietarios y para los viajeros. Por ejemplo, en Niumba y Airbnb los propietarios pagan una comisión de 3%. Mientras que en Homeaway la comisión es del 8% y en Rentalia del 10%.

Es muy importante que también conozcas la comisión que se les cobra a los viajeros, ya que esto afecta en el precio final del alquiler. La comisión de viajeros para Airbnb es de 16%, la de Homeaway de 12%, la de Niumba entre 8-16% y en Rentalia los viajeros no pagan comisión.

Te recomendamos que hagas una búsqueda en cada uno de ellos, para que veas en cuál te conviene más anunciarte.

¿Cómo debo tributar la vivienda turística?

Los ingresos de un alquiler turístico deben ser declararlo como rendimientos del capital inmobiliario.

Para calcular este rendimiento, primero de todo hay que diferenciar dos períodos en el mismo año fiscal: el tiempo en que tu vivienda ha estado alquilada y el tiempo en el que ha estado libre.

En el primer período, debes declarar los ingresos íntegros por los días alquilados, aunque habrá una serie de gastos que puedes deducirte. Por ejemplo, puedes deducirte la publicidad del inmueble, las reparaciones necesarias, los seguro del alquiler, etc. La mayoría de ellos se deben deducir en proporción al tiempo en el que tu piso ha estado alquilado. Sin embargo, los gastos comerciales (publicidad, agencias, etc) pueden ser deducidos en su totalidad.

Por otro lado, está el rendimiento generado el período en el que tu vivienda ha estado libre. Este corresponde con la renta impuesta por Hacienda por contar con una segunda propiedad. Si quieres conocer lo que debes de tributar los días en los que tu piso ha estado libre, debes de hacer lo siguiente: Calcula el 1,1% del valor catastral y divídelo entre 365 días. Ese resultado multiplícalo por los días en los que el piso no haya estado alquilado . De esta manera obtendrás el rendimiento imputable al período desocupado.

En el caso de alquiler vacacional, tienes que tener también en cuenta que puedes estar obligado a recaudar una tasa turística a los huéspedes. Normalmente es una cantidad diaria por adulto que depende de la Comunidad Autónoma. Esa tasa se debe declarar y liquidar a Hacienda.

En lo que respecta al IVA, te recordamos que los ingresos de alquiler no generan IVA a los huéspedes. Pero en el caso de que ofrezcas servicios complementarios (lavandería, limpieza, etc), sí debe de cobrarlo.