El alquiler con opción a compra es una fórmula de alquiler que otorga al inquilino la opción de adquirir la vivienda arrendada en un plazo concreto. Es la solución ideal para aquellos que están valorando comprar una propiedad, pero no disponen de los ahorros suficientes o no tienen claro si se trata de la vivienda adecuada.
La clave de esta modalidad radica en que la renta mensual que el inquilino paga por el alquiler se descontará de forma total o parcial del precio final de compra pactado previamente con el propietario.
Para formalizar un alquiler con opción a compra hacen falta dos acuerdos que pueden plasmarse en un solo documento o en dos contratos: uno de alquiler y otro de compraventa. A continuación, detallamos qué aspectos deben incluir cada uno de ellos.
Contrato de alquiler
Consiste en un contrato de alquiler de vivienda habitual regulado por el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el que debemos incluir entre otros acuerdos:
- Duración. Por ley, el plazo mínimo de duración del arrendamiento puede ser de hasta cinco años prorrogables mediante acuerdo entre las partes (7 cuando el arrendador es empresa).
- Renta mensual del alquiler.
Contrato de opción de compra
Acuerdo por el cual el inquilino adquiere un derecho de compra futura de la vivienda arrendada. Para ello se debe de indicar en el contrato:
- Voluntad del propietario de vender su casa.
- Plazo en el que el inquilino puede ejercer la opción de compra.
- Precio de venta de la vivienda.
- Descuento de las rentas respecto al precio final del inmueble. Debe quedar fijado si el descuento de las rentas será total o parcial del precio final cerrado para la compra.
- Señal o reserva. Puede o no haber un pago inicial que suele representar entre un 5 y 10% del precio de venta. Este importe se descontará de la compraventa si llega hacerse efectiva, perdiéndola el inquilino si no la compra finalmente.
¿Cuándo puede el inquilino adquirir la vivienda?
Como hemos mencionado anteriormente, el contrato de arrendamiento puede prorrogarse hasta por cinco años. El periodo en que el inquilino puede ejercer su derecho a adquirir la vivienda también quedará regulado por el contrato de alquiler con opción de compra. No obstante, el inquilino puede optar por adquirir la vivienda antes de ese plazo, de igual manera que podría pactar con el propietario posponer este momento. En ningún caso, el propietario puede decidir unilateralmente vender la casa antes de tiempo.
Una vez se decida formalizar la compraventa al precio indicado en el contrato, a éste se le restará las mensualidades pagadas por el inquilino hasta ese momento -en el porcentaje acordado-. Por ejemplo, si el precio pactado del piso ha sido de 200.000 euros y la renta se fija en 800 euros de los cuales se acuerda descontar un 50%; al finalizar los cinco años de alquiler el inquilino habrá desembolsado 48.000 euros en rentas, por lo que le quedará por pagar 176.000 euros (200.000 – 0,5 x 48.000).
¿Qué pasa si el inquilino no quiere comprar la vivienda?
El inquilino puede cambiar de opinión y no adquirir la vivienda. El inconveniente de esta decisión es que no recuperará la reserva que abonó por ella inicialmente si la hubo.
Con todo este contexto, podemos describir cuáles son las ventajas y desventajas que tiene un alquiler con opción a compra tanto para el inquilino como para el propietario.
Beneficios para el inquilino del alquiler con opción a compra
El principal beneficio de un alquiler con opción a compra para el inquilino es que se trata de una inversión a largo plazo, que le da la posibilidad de ahorrar hasta que tenga el dinero suficiente para la compra o la entrada para solicitar una hipoteca, ya que habitualmente los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de la vivienda. En caso de tener que necesitar una hipoteca, tanto el capital como los intereses serán menores, y podrá acceder a mejores condiciones ya que el precio que le quedará por abonar será inferior.
Además, el valor que deberá pagar por la vivienda transcurrido el periodo del alquiler será menor que si la hubiera comprado al inicio, ya que se le descontarán las rentas abonadas hasta el momento. Asimismo, esta modalidad le permite conocer bien la vivienda y el entorno (los vecinos, el barrio, etc.).
El mayor inconveniente al que se enfrenta el inquilino es que si desiste de la compra perderá la reserva.
Beneficios para el propietario del alquiler con opción a compra
Al propietario, por su parte, el alquiler con opción a compra le otorga un rendimiento por su inmueble hasta el momento de la venta. También disfrutará de una mayor seguridad en el cobro de la renta, ya que si el inquilino incumple con los pagos puede perder la opción a compra. Y tendrá un potencial beneficio quedándose con la reserva si el inquilino acaba no ejerciendo su opción de compra. Otro aspecto interesante para el casero es el de los beneficios fiscales de los que puede beneficiarse por declarar el alquiler de larga estancia.
Respecto al precio pactado por la vivienda, es difícil saber cuál de las dos partes se beneficiará más llegado el momento de la compra. Dependerá de si la vivienda se ha revalorizado debido a un periodo del mercado alcista o, por el contrario, su precio ha bajado.
