El alquiler por habitaciones es una modalidad de arrendamiento cada vez más frecuente. Para el inquilino es la solución más económica para vivir de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades. Esta opción le permite tener una habitación de uso privado con el resto de los espacios -baño, cocina, salón- compartidos con otros compañeros con los que puede tener en común intereses y aficiones.
Pero, ¿qué implicaciones tiene este tipo arrendamiento para el propietario? ¿Es legal? ¿Es rentable? ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes? En este artículo resolveremos todas tus dudas.
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¿Es legal alquilar una habitación?
Alquilar una vivienda por habitaciones es perfectamente legal siempre que el arrendador sea el propietario de la vivienda o tenga derecho para explotarla o subarrendarla. Está regulado por el Código Civil en los artículos 1554 y posteriores. Es importante que el contrato de alquiler de la habitación especifique la finalidad del alquiler por habitaciones y su duración temporal bien sea por meses, trimestres o curso académico.
Detallamos los aspectos fundamentales que debes tener en cuenta a la hora de formalizar un contrato de alquiler por habitaciones:
- Duración del contrato
- Precio del alquiler y forma de pago
- La fianza o garantías adicionales
- Cuál es la habitación del inquilino
- Servicios incluidos: suministros, conexión a internet, etc.
- En caso de no estar incluidos los suministros: cómo se reparten y pagan
- Áreas de uso común, horarios y políticas de uso
- Reglas de comportamiento y régimen disciplinario: visitas de parejas, mascotas, prohibición de fumar, ruidos, etc.
Alquiler por habitaciones: Ventajas para el propietario
Enumeramos, a continuación, algunos de los pros del arrendamiento por habitación.
- Ingresos. Los ingresos totales de la vivienda suelen ser bastante más elevados, dado que este tipo de alquiler permite maximizar la ocupación de la vivienda y el ingreso por habitación. En las grandes ciudades, no es extraño encontrar habitaciones en alquiler por 500-700€, cuando los alquileres de viviendas completas suelen rondar los 900-1.200€.
- Restricciones legales. El arrendamiento por habitaciones no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ni por la Ley de Vivienda de modo que no está sometido a la limitación de precios, ni a otras muchas limitaciones impuestas por estas leyes (duración mínima del contrato, etc.).
- Riesgo de impago. Se trata de un alquiler con mucho menos morosidad que el alquiler de vivienda por varias razones. La principal es que es mucho más rápida la recuperación de la vivienda en caso de impago. Además, gracias a su menor importe y a que frecuentemente se trata de estudiantes avalados por los padres, el riesgo de impago es mucho menos frecuente.
- Disponibilidad de la vivienda. La duración del alquiler es temporal, por lo que es mucho más fácil que el propietario pueda recuperar su vivienda para uso propio o venta.
Alquiler por habitaciones: Inconvenientes para el propietario
Enumeramos, a continuación, algunos de los contras del arrendamiento por habitación.
- Adecuación de la vivienda. No toda vivienda es adecuada para el alquiler por habitaciones. De entrada, para que salga a cuenta, se recomienda un mínimo de tres habitaciones y de un baño por cada dos habitaciones. Además, la vivienda ha de estar amueblada e idealmente equipada con suficientes neveras, lavadoras y televisores para el uso por todos los inquilinos
- Búsqueda de inquilinos. Esta modalidad de alquiler conlleva una mayor rotación de los inquilinos en comparación con un alquiler de larga estancia, ya que la duración media de estos alquileres se sitúa en los 7 meses. Esto implica a su vez más trabajo y gestiones para el casero -publicación del anuncio, llamadas de candidatos, visitas, firma de contrato, etc.-.
- Mantenimiento. Cuando se trata de un alquiler de vivienda habitual se espera que el inquilino sea más cuidadoso con la casa que aquellos inquilinos por temporadas. Asimismo, al haber más de un inquilino es posible que el propietario tenga que realizar más tareas de mantenimiento o arreglos por mayor uso o desgaste de los aparatos, desagües, etc.
- Convivencia en la vivienda. En el alquiler por habitaciones, los problemas que quitan más tiempo al propietario suelen estar relacionados con conflictos entre inquilinos. Son problemas de convivencia que requieren una supervisión cercana, unas reglas claras y una intervención rápida y expeditiva para evitar que se compliquen. En ese sentido cabe reseñar que -para minimizar ese tipo de conflictos- es preferible que el perfil de todos los inquilinos sea lo más similar posible (edad, sexo, etc) para favorecer una homogeneidad de hábitos y horarios en la casa.
- Convivencia vecinal. El inquilino habitual en el alquiler por habitaciones tiende a ser más joven, por lo que es posible que se originen más quejas de vecinos ocasionadas por ruidos por fiestas. Además, la alta ocupación y rotación en las viviendas pueden causar molestias (ascensores, interfonos, etc).
- Fiscalidad. El alquiler de habitaciones no está bonificado por hacienda, como es el caso del alquiler de vivienda habitual. Por lo tanto, a la hora de calcular la rentabilidad neta, no sólo hay que tener en cuenta los mayores ingresos brutos, sino también los mayores costes de mantenimiento y de gestión, así como esta ausencia de bonificaciones fiscales.
Qué es el coliving
En los últimos años ha proliferado una nueva modalidad de residencia por habitaciones llamada coliving. Se trata de edificios promovidos ya de inicio con esa finalidad. En ellos se ofrece el alquiler por habitaciones -muchas veces con baño de uso privado- y múltiples espacios comunes tales como cocina, comedor, gimnasio, coworking, zonas de entretenimiento, terraza, etc.
La principal ventaja de estos alojamientos es que el inquilino disfruta de una experiencia más allá del alojamiento, ya que se fomentan las relaciones mediante actividades de ocio. Respecto al perfil, frecuentemente se trata de titulados universitarios con una media de edad de alrededor de 30 años.
Aunque el coliving se ha implantado como una alternativa sólida en España en múltiples ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Alicante, la oferta de pisos en alquiler es mayor. Por ejemplo, en toda España había unas 1.200 plazas de coliving en 2022 a partir de 450 euros, mientras que solo en Madrid hay más de 6.000 anuncios de habitaciones de alquiler en Madrid en Idealista, desde los 200 euros.
Como conclusión, cada tipo de alquiler conlleva unos derechos y obligaciones para el arrendador que deben ser analizados previamente para evaluar qué modalidad le conviene más al propietario en función del tiempo que pueda dedicar a las gestiones y de la rentabilidad que espere obtener. Para ofrecer la mejor solución a cada caso, Rentuos gestiona tanto alquiler de viviendas completas, como alquileres por habitaciones. Si necesitas asesoramiento de un experto, no dudes en contactarnos.