Última revisión: 15 de agosto de 2026
Si tenemos un piso en alquiler, podemos estar dudando si es más rentable el alquiler por habitaciones o la vivienda completa. La respuesta a esta duda dependerá fundamentalmente del tamaño del piso, su localización, su estado y la época del año en la que nos encontremos. Por ejemplo, en septiembre el alquiler por habitaciones tiene una demanda un 300% superior al resto del año. Esto se debe a que es cuando comienzan los cursos universitarios.
¿Qué tamaño deben tener los pisos compartidos?
Por lo general, los pisos de dos habitaciones no resultan adecuados para el mercado de pisos compartidos. En pocas ciudades de España se obtiene la misma rentabilidad alquilando el piso completo que con dos habitaciones. Esto pasa por ejemplo en León, Oviedo, Logroño y Soria.
Normalmente las viviendas de tres o más habitaciones son las que generan una mayor rentabilidad si se alquilan por habitaciones. Aunque en Murcia, Vitoria, Córdoba, Albacete, Alicante y Valencia se obtiene la misma ganancia con el alquiler por habitaciones o la vivienda completa.
Si nos enfocamos en Barcelona y Madrid, la situación es diferente. Resulta mejor alquilar un piso completo que por habitaciones sin importar su tamaño.
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¿Qué zonas son más rentables en Madrid y Barcelona para alquilar por habitaciones?
Si bien en términos generales -en estas dos ciudades- es más rentable alquilar la vivienda completa, hay algunos barrios en los que la mejor opción es alquilar por habitaciones. Esto se ve relacionado la ubicación del piso a la cercanía de Universidades. La mayoría de estudiantes prefiere compartir un piso a que alquilarlo completo, ya que les resulta más fácil y más barato.
En la siguiente imagen se ve la rentabilidad de un piso por distritos de acuerdo a su número de habitaciones. Centrándose en los pisos de tres habitaciones, Nou Barris, Horta Guinardó y Sant Andreu son las zonas en las que es mejor alquilar por habitaciones. Si nos referimos a pisos de cuatro dormitorios, en Ciutat Vella, Gracia, Horta Guinardó, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Montjuic también es más rentable la vivienda compartida.
En Madrid la situación es muy similar. En 14 distritos resulta interesante la opción de pisos compartidos cuando la vivienda tiene cuatro dormitorios. Y si el piso cuenta con tres dormitorios, en 9 distritos tienen saldos positivos.
¿Cuáles son las desventajas?
Hay que tener en cuenta que los pisos compartidos tienen una rotación más alta que los que se alquilan al completo. Eso aumenta la probabilidad de que una habitación se quede libre más frecuentemente. Esos periodos sin ingresos afectan negativamente a la rentabilidad bruta anual de la vivienda.
Dado que los pisos compartidos son alquilados normalmente por estudiantes, es normal que sufran más daños. Sin embargo, se trata de un público menos exigente a nivel de decoración. Por eso mismo el mayor gasto en mantenimiento se compensa en parte con un ahorro en la reposición de mobiliario.
Por otro lado se trata de pisos que normalmente tienen una morosidad más baja. Eso se debe a que suelen ser los padres los que avalan a sus hijos en el contrato de alquiler.
Finalmente, dejando a un lado aspectos económicos, este tipo de alquileres suele provocar con más frecuencia quejas de vecinos. Ya que los estudiantes no siempre respetan los horarios de silencio. Es por esto que es muy importante la selección del inquilino para que no cause problemas en la vivienda.
Sea cual sea la modalidad, un piso bien presentado siempre alquila mejor — aquí tienes ideas para decorar tu piso y alquilarlo más rápido.
Si en vez de alquilar tú directamente por habitaciones lo que planteas es que un inquilino subarriende habitaciones, las condiciones legales son distintas.
Preguntas frecuentes
¿Es más rentable alquilar un piso por habitaciones o completo?
Depende del tamaño, la ubicación y la época del año. En septiembre la demanda de habitaciones sube un 300% por el inicio de curso universitario. En Madrid y Barcelona, en general, es más rentable alquilar el piso completo, salvo en barrios muy cercanos a universidades.
¿Qué tamaño de piso funciona mejor para alquilar por habitaciones?
Los pisos de dos habitaciones no suelen ser adecuados para el mercado de habitaciones. Las viviendas de tres o más habitaciones son las que más rentabilidad generan alquiladas por habitaciones, salvo en ciudades como Murcia, Vitoria, Córdoba, Albacete, Alicante o Valencia, donde la rentabilidad es similar a la del piso completo.
¿Cuáles son las desventajas de alquilar por habitaciones?
Mayor rotación (más periodos con habitaciones vacías), más desgaste de la vivienda al pasar más personas por ella, y más quejas de vecinos, ya que suelen ser estudiantes que no siempre respetan los horarios de silencio.
¿Es más baja la morosidad en el alquiler por habitaciones?
Suele serlo, porque en muchos casos son los padres quienes avalan a los inquilinos en el contrato.
