Subarrendar habitaciones implica que el inquilino alquila una parte o la vivienda completa en la que está alquilado. Esta práctica es ilegal si el propietario de la vivienda no la ha autorizado. Así que si éste es tu caso, asume que aunque se trate de una situación desagradable, la Ley de Arrendamientos Urbanos está de tu lado: “La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador”.
No obstante, es aconsejable especificar en el contrato de alquiler que subarrendar habitaciones o la vivienda no está permitido, para dejar claro que el inquilino carece de dicho consentimiento. Como medida adicional se puede incorporar una cláusula al contrato que establezca que sólo pueden convivir en la vivienda familiares de primer grado o parejas de los arrendatarios, y así reducir el riesgo de subarriendos informales en los que sea más difícil demostrar la relación contractual entre arrendatario y subarrendado.
Si el subarriendo sucediera, el casero podría resolver el contrato por incumplimiento del mismo, con la posibilidad de reclamar una indemnización. Nos encontraríamos ante un juicio que finalizaría en un desahucio, por lo que deberíamos atenernos a unos plazos que -dependiendo de la carga del juzgado y de la condición de gran tenedor del arrendador- se situarían normalmente entre los 6 y 12 meses, pudiendo llegar a ser superiores.
Asimismo, es importante que el propietario tenga en cuenta que necesitará pruebas fehacientes para acreditarlo. Los expertos en gestión de alquileres de Rentuos recomiendan presentar pruebas como pantallazos del anuncio de la vivienda realquilada, declaraciones de inquilinos subarrendados, o pruebas de transacciones económicas. Otras evidencias como el testimonio de los vecinos o el portero únicamente sirven como complemento de una prueba válida, pero por sí solas no serían suficientes para demostrar la fraudulencia, así como aportar los recibos en los que se observa un consumo inusual de suministros o la vigilancia directa de la propia vivienda (entrada y salida frecuente de personas desconocidas, etc.).
Permitir a mi inquilino subarrendar habitaciones
Como hemos mencionado al inicio, subarrendar habitaciones está contemplado en la LAU, pero la autorización por parte del propietario de manera explícita tiene que quedar reflejada en el contrato de alquiler o en un anexo al mismo. En esta autorización el casero puede indicar alguna condición restrictiva como, por ejemplo, que solo permite el subarriendo a familiares del inquilino.+
El derecho del inquilino para subarrendar habitaciones quedará ligado al contrato de éste, también lo hará para el subarrendatario. En cuanto al precio, la norma deja claro que la renta del subarrendatario no podrá en ningún caso exceder la que corresponda al inquilino.
Por último, tanto el arrendador como el inquilino deben saber cómo declarar a Hacienda los ingresos de la actividad. En el caso del propietario, se tratará de un rendimiento de capital inmobiliario mientras que para el inquilino es un rendimiento de capital mobiliario.
