La fianza es una cuantía económica que el propietario exige al inquilino como garantía. Es un requisito legal del alquiler contemplado en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que la fija en una mensualidad para contratos de vivienda y de dos mensualidades para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, alquiler de temporada, etc). La ley estipula que se entregue en metálico y que debe depositarse por parte del arrendador en la oficina que corresponda en cada Comunidad Autónoma (Incasòl en Cataluña, IVIMA en Madrid…).
No obstante, aunque la ley especifique que la fianza equivale a una única mensualidad, encontraremos anuncios de alquileres en portales inmobiliarios en los que se indica “dos meses de fianza” como requisito para acceder. Se trata de garantías adicionales que el casero puede acordar con el inquilino y que pueden ser como máximo dos mensualidades más. Por lo tanto, las cantidades entregadas al inicio al propietario pueden sumar hasta tres meses de renta.
A diferencia de la fianza legal, la garantía adicional no tiene que depositarse en el organismo público de la Autonomía ni tiene que abonarse en metálico obligatoriamente. Puede ser constituida por ejemplo en forma de aval. En cuanto a su importe máximo, hay que tener en cuenta que la cifra de dos mensualidades está circunscrita a los contratos de vivienda de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Por lo tanto, es factible exigir una garantía adicional superior en casos de contratos de vivienda de mayor duración, o en contratos para uso distinto del de vivienda, donde impera la voluntad de las partes.
Según la LAU la fianza no puede actualizarse durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante siete si el arrendador fuese persona jurídica. Pero cada vez que se prorrogue, el arrendador podrá exigir que esta se incremente, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta. Pasado este periodo, dependerá del acuerdo al que lleguen las partes, en caso contrario, se aplicará la misma actualización que para la renta.
Tanto la fianza como otras garantías adicionales quedarán especificadas en el contrato. Es importante tener en cuenta que la fianza es fundamental tanto para proteger al propietario, ya que garantiza el cumplimiento de las obligaciones contractuales y la devolución de la propiedad en condiciones adecuadas al final del contrato de arrendamiento.
La fianza, ¿cuándo no se devuelve?
Este pago protege al arrendador en caso de impago de renta o suministros, de desperfectos o de falta de limpieza demostrables en la casa por parte del arrendatario y que no puedan atribuirse al uso y desgaste por su habitabilidad normal, por lo que puede suceder que no se devuelva en su totalidad. Sin embargo, si no ha habido ningún inconveniente, el propietario estará obligado a abonarla íntegramente al inquilino. En cualquier caso, el plazo para su devolución es de un mes desde que finaliza el contrato. Si la devolución se demorara más allá por causas atribuibles al propietario, éste deberá añadir el interés legal en el momento de su devolución.
Si existe desacuerdo entre ambas partes sobre el importe a restituir de la misma, el inquilino puede hacer una petición formal mediante un burofax e incluso reclamar en los tribunales. Llegados a ese punto, hay que tener en cuenta que si la cuantía en litigio es inferior a 2.000€, la demanda se dirimirá en un juicio verbal en el que no es obligatorio contar con abogado ni procurador, lo que facilita la presentación de la misma por el arrendatario.
Cuando contratas un gestor de alquileres experto como Rentuos te aseguras de que se encarguen del ingreso de la fianza en el organismo público correspondiente de cada comunidad y de su posterior recuperación y liquidación al inquilino, lo que no solo te ahorra tiempo y preocupaciones, sino también posibles sanciones. Además te proteges de cualquier desacuerdo posterior a la hora de su liquidación, para lo que es fundamental:
- Realizar y firmar un inventario fotográfico detallado del estado de la vivienda
- Saber discernir entre los daños exigibles al inquilino y los que -a partir de la experiencia y del conocimiento de la jurisprudencia- son considerados como uso y desgaste normal
- Respaldar cualquier valoración de daños con facturas e, idealmente, con un peritaje independiente
Siempre es esencial comprender las implicaciones de la fianza en un contrato de alquiler. Esta cantidad protege tanto al arrendador como al inquilino, y su devolución depende de la condición del inmueble y el cumplimiento del contrato. En caso de disputa, existen procesos legales para resolverla. Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece reglas específicas para su actualización. Si buscas una gestión sin complicaciones, considera la contratación de un servicio de gestión de alquileres como Rentuos, que se encargará de manejar todo el proceso de la fianza, ahorrándote tiempo y preocupaciones.
