Existen múltiples razones por las que un propietario puede decidir poner a la venta su vivienda aunque haya un contrato de alquiler vigente y un inquilino viviendo en ella: por necesidades económicas, nuevos planes de inversión, etc.
Se trata de una posibilidad perfectamente legal, siempre que se sigan determinados pasos. Pero antes de nada cabe preguntarse si conviene económicamente vender un piso con inquilino.
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¿Es rentable vender un piso alquilado?
Lo primero que debemos hacer a la hora de vender un piso alquilado es entender el perfil del potencial comprador. En este caso se trata mayoritariamente de inversores que quieren mantener el piso alquilado en un futuro. En menor medida nos podemos encontrar con compradores que adquieren el piso con vistas a habitarlo una vez finalice el contrato.
Es por ello que tenemos que tener en cuenta los criterios de compra de estos potenciales inversores, que no van a mirar tanto aspectos estéticos de la vivienda como económicos. Por ejemplo:
Rentabilidad bruta de la vivienda
Cuanto mayor sea la mensualidad que paga el inquilino, más podremos pedir por la vivienda. Si lo que queremos vender es un piso de renta antigua o alquilado a un precio inferior al de mercado, nos veremos penalizados en el valor de venta del mismo para mantener una rentabilidad bruta aceptable.
Un inversor va a estar demandando entre el 4,5-6,5% de rentabilidad bruta según la localización del inmueble. Es por lo tanto importante también entender si se trata de una vivienda localizada en una zona céntrica, o en una zona periférica con mayor variación de precios y por lo tanto mayor rentabilidad esperada (y menor precio de venta).
Gastos asociados a la vivienda
Por la misma razón de rentabilidad, el inversor en viviendas en alquiler prestará especial atención a los gastos corrientes de la vivienda (comunidad, IBI, etc). La existencia de un servicio de conserjería que podría ser valorada positivamente por un comprador de primera vivienda, va a penalizar el precio de venta de un piso alquilado, porque le restará rentabilidad neta.
Historial del alquiler
Un potencial comprador querrá saber el histórico de cobros del arrendamiento actual. Si el inquilino actual se trata de un buen o mal pagador. Por la misma razón se valorará especialmente la existencia de un seguro de impago sin siniestros abiertos. Asimismo tendrá un efecto positivo en el valor de venta el tiempo que reste para finalizar el alquiler. A menos tiempo, mayor será el valor, ya que permitirá al inversor poder alquilarlo en sus propios términos.
En ese sentido, un buen inversor también entrará a valorar la redacción del contrato de alquiler vigente. La existencia o no de mobiliario e inventario que permita reclamar daños, o especialmente, la una cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto.
¿Sale a cuenta vender un piso alquilado?
Teniendo en cuenta todo lo anterior, se puede llegar a la conclusión que las ventas de viviendas alquiladas (en rentabilidad) se rigen por criterios mucho más objetivos y se realizan en un mercado mucho más reducido, a compradores con mayor poder de negociación. Especialmente teniendo en cuenta que una parte importante de los vendedores se encuentran en una situación de debilidad relativa (por necesidad de liquidez o imposibilidad de afrontar los gastos de la hipoteca por ejemplo).
Todo ello hace que normalmente sea recomendable esperar a que el alquiler haya finalizado para vender un piso. Ya que normalmente se conseguirá un mejor precio vendiendo el piso sin inquilino y libre de “cargas” a potenciales habitantes del mismo.
Qué debo hacer antes de vender mi piso alquilado
Si a pesar de ello decides vender tu piso alquilado, debes dar una serie de pasos para realizarlo correctamente. Obviar alguno de estos pasos pueden resultar en una anulación de la venta, con todos los costes que esto pueda acarrear.
Pasos a dar para vender un piso alquilado:
- Estudiar el contrato de alquiler
Lo primero que debes averiguar es si el contrato contempla, en alguna de sus cláusulas, la renuncia por parte del arrendatario a su derecho de tanteo y retracto. Si el inquilino ha renunciado en el contrato a dicho derecho, sólo será obligatorio que le notifiques en los términos establecidos en el mismo, y nunca con el fin de darle la preferencia de compra
- Notificar al inquilino con tiempo
En caso de que el contrato no incluya la renuncia al derecho de tanteo, el arrendador deberá avisar al inquilino con un plazo mínimo de 30 días antes de poner su vivienda en venta. Esta notificación se debe realizar idealmente mediante burofax para poder probar la fecha y contenido de la misma. En este documento hay que indicar la intención de vender, la fecha en que se prevé poner a la venta y el precio del inmueble.
Si el arrendatario está interesado en comprar la vivienda, tendrá preferencia frente al resto de candidatos siempre que ofrezca unas condiciones que concuerden con lo ofertado por el propietario. Tendrá 30 días para ejercer su derecho de tanteo, es decir, manifestar su interés. De igual manera, el inquilino tiene derecho de retracto si no se le ha comunicado correctamente la intención de venta o se ha hecho por unas condiciones inferiores.
Así se detalla en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
3. Podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales.
Esta preferencia desaparece si en el contrato de arrendamiento se hubiera especificado la renuncia expresa por parte del inquilino.
- Solicitar permiso al inquilino para realizar visitas
El casero no puede entrar en la vivienda alquilada sin permiso del inquilino. Por esta razón, se debe solicitar permiso al inquilino de las visitas que se vayan a producir durante el proceso de venta de la vivienda. De cara a molestar lo menos posible al inquilino, es recomendable grabar una visita 360 del piso y levantar planos, para limitar las visitas presenciales a aquellos que realmente estén interesados en la vivienda tras haberla visitado virtualmente.
- Informar al comprador del contrato de alquiler
El comprador debe estar al tanto de la existencia de un contrato de arrendamiento y sus características: la duración, la renta, qué gastos asume el inquilino, si es puntual en los pagos, etc.
Cuándo el propietario no está obligado a avisar
Hay dos supuestos adicionales en los que el inquilino no dispone de su opción preferente de compra: cuando la vivienda se venda junto con otros inmuebles propiedad del arrendador y que formen parte del mismo edificio, así como si se venden todos los pisos de un edificio a un mismo comprador. Esta excepción queda expresada en el mismo artículo 25 de la LAU:
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
¿Se puede echar a un inquilino para vender el piso?
No está permitido echar al inquilino aunque se haya vendido el piso. La ley establece que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta que finalice el contrato, porque el nuevo propietario se subroga a los derechos y obligaciones adquiridos por el vendedor. Si el comprador desea recuperar la vivienda, deberá esperar a la finalización del plazo de prórroga obligatoria (cinco años si se trata de una persona física y siete en caso de persona jurídica) o a la finalización de la prórroga tácita (3 años más).
No cabe, por lo tanto, que el comprador haga uso de la cláusula de necesidad de la vivienda para él o familiar de primer grado, salvo que dicha necesidad haya sido sobrevenida con posterioridad a la compra del inmueble.
Sin embargo, es posible que el propietario negocie un acuerdo con el inquilino para finalizar el contrato a cambio, por ejemplo, de una indemnización.