Si alquilas un local, una oficina o un despacho y el inquilino se va antes de tiempo, la ley no te da derecho a reclamar una indemnización automática. Eso sí ocurre en el alquiler de vivienda. El desistimiento anticipado en el alquiler de un local depende, ante todo, de lo que hayáis pactado por escrito. Si no pactasteis nada, decide un juez caso por caso.
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Por qué un local no se rige por las mismas reglas que una vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue dos regímenes completamente distintos. El alquiler de vivienda habitual (Título II) tiene reglas de protección que la ley impone aunque el contrato no diga nada. Entre ellas: prórroga obligatoria, un desistimiento con condiciones fijas (artículo 11 LAU) y una indemnización tasada.
El alquiler para uso distinto de vivienda es otra cosa: local comercial, oficina, nave o despacho profesional. La ley lo define, en general, como cualquier arrendamiento que no cubra la necesidad de vivienda del inquilino y su familia (artículo 3.2 LAU). Aquí el orden se invierte: manda primero lo que pacten las partes. En su defecto se aplica el Título III de la LAU, y solo en última instancia, el Código Civil. No hay prórroga obligatoria ni una regla de desistimiento fija. Lo que hayáis firmado en el contrato es, en la práctica, casi toda la normativa que se aplica.
La fianza obligatoria es el doble que en vivienda
El artículo 36.1 LAU fija la fianza obligatoria en una mensualidad de renta para vivienda. Para uso distinto de vivienda, sube a dos mensualidades. Es una de las pocas reglas de este título que la ley impone sin dejarla a la voluntad de las partes.
Sin embargo hay que tener en cuenta que si el plazo del contrato es inferior a un año, esta fianza se reduce proporcionalmente, siendo por ejemplo de una mensualidad para contratos de 6 meses de duración.
Si el inquilino se va y no pactasteis nada
Si el contrato no incluye ninguna cláusula sobre esta situación, no puedes reclamar una indemnización automática. Tienes que acudir al artículo 1.124 del Código Civil, que regula la resolución de obligaciones recíprocas. Ahí debes probar los daños y perjuicios reales que te ha causado el incumplimiento. Eso es bastante más costoso y menos predecible que aplicar una cláusula ya pactada.
La cláusula penal: lo habitual en la práctica
Por eso, en la inmensa mayoría de contratos de local se pacta una cláusula penal para el desistimiento anticipado. Es una cantidad fijada de antemano — normalmente un número de mensualidades — que sustituye la necesidad de probar el daño. Cumple una doble función. Incentiva al inquilino a cumplir el plazo pactado, y evita el pleito sobre cuánto daño se ha causado realmente.
Cuándo los tribunales reducen la indemnización pactada
El artículo 1.154 del Código Civil permite a los jueces moderar (reducir) la cláusula penal cuando corresponda. Según recopila Sepín, editorial jurídica especializada en arrendamientos urbanos, la jurisprudencia reduce la indemnización pactada, sobre todo, en estos casos:
- Es desproporcionada respecto al incumplimiento. La Audiencia Provincial de Vizcaya (9 de octubre de 2013) rechaza una indemnización excesiva por incumplir el plazo pactado.
- No es proporcional al tiempo que quedaba de contrato. La Audiencia Provincial de Tarragona (14 de octubre de 2014) exige calcular la indemnización según el tiempo pendiente. No como una cifra fija total.
- El local se ha vuelto a alquilar. El Tribunal Supremo (29 de mayo de 2014) modera la cláusula si el propietario ya firmó un nuevo contrato sobre el mismo local. Así evita que cobres dos veces por el mismo periodo.
- Es fácil volver a alquilarlo. La Audiencia Provincial de Huelva (14 de mayo de 2014) rebaja la indemnización si el local era fácil de volver a alquilar.
Esto no significa que una cláusula penal bien redactada no vaya a hacerse efectiva. Significa que una cláusula desproporcionada, fija e independiente de estos factores tiene más papeletas de acabar reducida si el inquilino la disputa en juicio.
El inquilino de un local puede subarrendar sin tu permiso
Otra diferencia relevante con la vivienda: si en el local hay una actividad empresarial o profesional, el inquilino puede subarrendar o cederlo sin tu consentimiento (artículo 32 LAU) salvo que el contrato lo prohíba de manera expresa. A cambio, tienes derecho a subir la renta un 10% si es un subarriendo parcial, o un 20% si es cesión o subarriendo total. El inquilino debe notificártelo de forma fehaciente en el plazo de un mes.
Qué incluir en el contrato para evitar litigios
A la vista de cómo moderan los tribunales, una cláusula de desistimiento anticipado tiene más probabilidades de sostenerse tal cual si:
- Fija la indemnización en proporción al tiempo que quede de contrato, no como cantidad total fija.
- Prevé expresamente qué pasa si el local se vuelve a alquilar antes de que acabe el plazo pactado.
- Es razonable respecto a la renta y la duración del contrato, no una cifra desproporcionada pensada para disuadir cualquier salida.
Preguntas frecuentes
¿Un local se rige por las mismas reglas de desistimiento que una vivienda?
No. El desistimiento con condiciones fijas del artículo 11 LAU solo aplica a la vivienda habitual. En el alquiler de un local, oficina o negocio, todo depende de lo pactado en el contrato.
Si no pacté ninguna cláusula de desistimiento, ¿puedo reclamar algo si el inquilino se va antes de tiempo?
Sí, pero tienes que acudir al artículo 1.124 del Código Civil y probar los daños y perjuicios reales. No hay una cantidad automática como en vivienda.
¿Puede un juez anular la indemnización que pactamos en el contrato?
No anularla, pero sí moderarla (reducirla) si la considera desproporcionada, según el artículo 1.154 del Código Civil. Es habitual que se reduzca si el local se ha vuelto a alquilar. También si el importe no es proporcional al tiempo que quedaba de contrato.
¿Necesito el mismo importe de fianza que en un alquiler de vivienda?
No, es el doble: dos mensualidades de renta, frente a una en el alquiler de vivienda habitual.
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