No. Mientras dure el contrato, el piso es el domicilio de tu inquilino. Como propietario, entrar en el piso alquilado sin su permiso no está permitido, aunque tengas llaves o el inquilino esté incumpliendo el contrato. La ley solo le obliga a dejarte pasar para comprobar y hacer reparaciones, en un día y una hora acordados. La otra excepción es una urgencia real, como una fuga o un incendio.
Entrar sin permiso puede ser considerado allanamiento de morada. Y si cambias la cerradura, se suman las coacciones. Lo bueno es que casi nunca hace falta llegar a eso: con aviso por escrito y una cita, el acceso suele resolverse sin conflicto.
| Para qué quieres entrar | ¿Tiene que dejarte? | Cómo hacerlo |
|---|---|---|
| Comprobar una avería que te ha comunicado | Sí | Fecha y hora acordadas, tú o tu técnico |
| Una obra de conservación que no puede esperar | Sí | Aviso y fecha acordada; si dura más de 20 días, baja la renta |
| Una obra de mejora | Sí, con condiciones | Aviso por escrito con 3 meses de antelación |
| Una urgencia (agua, fuego, gas) | Solo para evitar el daño | Emergencias primero; intentar avisarle y documentarlo |
| Enseñar el piso para venderlo o alquilarlo | Solo si lo pactasteis y acepta | Cláusula en el contrato, con preaviso |
| Ver cómo lo cuida | No (en Cataluña, si lo pactasteis) | Al terminar, con el inventario; en Cataluña, calendario de visitas en el contrato |
Tabla de contenidos
Por qué no puedes entrar aunque tengas llaves
La Constitución dice que el domicilio es inviolable. Nadie entra en él sin el consentimiento de su titular o una orden judicial. Durante el alquiler, el titular es quien vive en el piso, no quien lo tiene en propiedad.
El Código Civil lo traslada al contrato. Como propietario, debes mantener al inquilino «en el goce pacífico del arrendamiento» mientras dure (art. 1554).
Tampoco cambian las cosas si el inquilino no paga o si parece que se ha ido. El impago se resuelve con la reclamación y, si hace falta, con el desahucio. Y un piso que parece vacío sigue siendo su domicilio hasta que te lo devuelve. Qué hacer cuando se marcha y deja sus cosas lo explicamos en qué hacer con las cosas que deja el inquilino.
Qué te puede pasar si entras sin permiso
Tiene consecuencias penales y civiles.
Penales. Entrar o quedarte en la vivienda contra la voluntad de quien vive en ella es allanamiento de morada: de 6 meses a 2 años de prisión (art. 202 del Código Penal). El propietario no vive allí, así que para la ley es «morada ajena». Si además cambias la cerradura o le impides usar el piso, se añaden las coacciones, que el artículo 172 castiga más cuando buscan impedir «el legítimo disfrute de la vivienda».
Hay condenas. En Madrid, unos propietarios aprovecharon que sus inquilinos estaban fuera para cambiar la cerradura, y la Audiencia Provincial los condenó por allanamiento y coacciones (SAP M 11257/2015). El caso más duro es de Navarra. Una arrendadora cambió la cerradura y se quedó con los enseres de su inquilina. El Tribunal Superior de Justicia le confirmó 4 años de prisión en total, 2 por coacciones y 2 por hurto (STSJ NA 452/2023), según la nota del Consejo General del Poder Judicial.
Civiles. Si perturbas al inquilino en el uso de la vivienda, puede resolver el contrato por esa perturbación (art. 27.3 de la LAU).
En Cataluña, además, presionar al inquilino para que se vaya puede ser acoso inmobiliario. La Ley 18/2007 del derecho a la vivienda lo considera infracción muy grave, con multas de 90.001 a 900.000 euros.
Cuándo puede el propietario entrar en el piso alquilado: reparaciones y obras
Aquí la ley sí te da un derecho de acceso, pero ligado a la conservación del piso.
- Para comprobar una avería. Cuando el inquilino te comunica que hace falta una reparación, tiene que facilitarte la «verificación directa» del estado de la vivienda, a ti o a los técnicos que elijas (art. 21.3 de la LAU). La ley añade «a cuyos solos efectos»: sirve para esa avería, no para una revisión general.
- Para una obra de conservación que no puede esperar. Si no es razonable dejarla para el final del contrato, el inquilino tiene que soportarla aunque le resulte muy molesta (art. 21.2). Si dura más de 20 días, la renta baja en proporción a la parte del piso que no puede usar.
- Para una obra de mejora. También tiene que aceptarla si no puede esperar al final del contrato. Pero debes avisarle por escrito con al menos 3 meses de antelación, con su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible (art. 22). Él puede desistir del contrato en el mes siguiente. Si la reforma es para subir la renta, lo vemos en reformar un piso de alquiler para subir la renta.
En todos los casos, el acceso se pacta: día, hora y quién va. El Ministerio de Consumo recuerda a los inquilinos que deben facilitar esa comprobación, pero que la visita «debe coordinarse» con ellos. Lo práctico es proponerle dos o tres franjas por escrito y que elija.
En Rentuos lo vemos a diario. A lo largo de un año, una de cada tres viviendas que gestionamos necesitó que entrara un técnico, un industrial o un perito del seguro. En torno a una de cada diez de esas visitas se complicó por el acceso: no había nadie en casa, el técnico no localizaba al inquilino o hubo que cambiar la cita. Casi nunca por una negativa. Quién paga cada arreglo lo explicamos en reparaciones en el alquiler.
En una urgencia: fuga, incendio o gas
Si hay un peligro real e inmediato, puedes entrar para evitar un daño mayor. El Código Penal exime a quien actúa en «estado de necesidad» para evitar un mal, siempre que no cause uno mayor que el que evita (art. 20.5).
No hemos encontrado sentencias que digan cómo se aplica a un propietario que entra por una fuga o un incendio. Por eso conviene ir con cuidado:
- Llama primero a los servicios de emergencia (112). Si hay que entrar, que lo hagan ellos o que estén presentes.
- Intenta localizar al inquilino por teléfono y por mensaje, y guarda constancia.
- Haz solo lo imprescindible para cortar el daño: cerrar la llave de paso o el gas.
- Documenta lo que ves con fotos y vídeo, y escríbele en cuanto puedas para contarle qué pasó.
Una gotera o una avería que puede esperar unas horas no es una urgencia. En ese caso, se avisa y se pacta la visita. Cómo organizar el mantenimiento para que haya menos sustos, en mantenimiento de la vivienda en alquiler.
Visitas para vender o volver a alquilar
Ninguna norma obliga al inquilino a enseñar el piso a compradores o a futuros inquilinos.
Por eso conviene dejarlo en el contrato. En nuestro modelo, el inquilino permite las visitas de interesados durante el último mes si el contrato no se renueva, con un aviso mínimo de 24 horas y en un horario acordado para que esté presente. Es una cláusula limitada en el tiempo y con su presencia, lo que la hace razonable.
Si no hay cláusula, pídeselo por escrito y ofrece algo a cambio: agrupar las visitas en una o dos tardes, por ejemplo. Un inquilino que colabora hace que el piso se alquile o se venda antes.
¿Vale una cláusula de inspecciones periódicas?
Es arriesgado. Dos juzgados han anulado por abusiva la cláusula que permitía al propietario hacer visitas periódicas, con aviso previo, para comprobar el estado del piso:
- El Juzgado de Primera Instancia n.º 31 de Barcelona (SJPI 1595/2023, de 9 de enero de 2023) razonó que el propietario solo puede comprobar el estado del piso cuando lo recupera al final del contrato.
- El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Madrid (SJPI 499/2025, de 19 de junio de 2025) anuló la misma cláusula. Daba al arrendador un derecho de supervisión continuada que la LAU «no contempla».
Las dos sentencias son de primera instancia y juzgan contratos de un gran tenedor con consumidores, donde se aplica la ley de consumo. Entre particulares la cuestión sigue abierta. Aun así, la LAU anula las cláusulas que empeoran los derechos del inquilino frente a lo que ella establece (art. 6).
En Cataluña hay una vía expresa. La Ley 18/2007 del derecho a la vivienda permite que el contrato incluya «un calendario de visitas» del propietario para comprobar el estado de la vivienda (art. 30.3). Lo vincula a tu deber de conservar el piso y le pone dos condiciones: el calendario se adapta a las necesidades del inquilino y respeta su intimidad. En la práctica, se pacta en una cláusula como esta: una visita al año, en fecha acordada con el inquilino, como derecho tuyo y no como obligación.
Eso no cubre cualquier cláusula. La sentencia de Barcelona anuló visitas periódicas en contratos firmados en Cataluña, así que no basta con citar la ley catalana: la cláusula tiene que ser concreta, espaciada y pactada con el inquilino.
Fuera de Cataluña, lo prudente es limitar el acceso del contrato a lo que la ley ya permite: reparaciones, obras y visitas al final. El estado general del piso se comprueba al terminar, frente al inventario que firmasteis al entrar.
Si el inquilino no te deja entrar cuando la ley se lo exige
Si se niega a una reparación o a una obra que tiene que soportar, nunca entres por tu cuenta. Sigue estos pasos:
- Requerimiento por escrito, mejor por burofax: qué obra es, por qué no puede esperar y dos o tres fechas posibles.
- Intento de acuerdo (MASC). Desde abril de 2025 es obligatorio intentar un medio de solución extrajudicial antes de demandar. Lo explicamos en demanda por impago del alquiler, y el requisito es el mismo para este caso.
- Demanda. Un juez puede obligarle a permitir la obra. Los conflictos sobre arrendamientos que no son de impago ni desahucio van por juicio ordinario (art. 249.1.6.º de la LEC).
Si su negativa ha causado daños (una fuga que se agrava, por ejemplo), puedes reclamárselos. Guarda los avisos y las respuestas: son tu prueba.
Si prefieres que sea otro quien coordine técnicos, citas y avisos con el inquilino, en el alquiler garantizado de Rentuos lo hacemos nosotros, y cobras el día 3 de cada mes, pase lo que pase.
Preguntas frecuentes
¿Puedo quedarme una copia de las llaves?
Sí, ninguna norma lo prohíbe, pero tenerla no te da derecho a usarla. Tu inquilino puede incluso cambiar la cerradura durante el contrato, siempre que al irse te devuelva la original o te entregue las llaves nuevas.
¿Y si el inquilino deja entrar a un técnico pero no a mí?
El art. 21.3 de la LAU te permite comprobar la avería «por sí mismo o por los técnicos que designe». Puedes pedir estar presente, pero si el problema se resuelve con la visita del técnico, no merece la pena forzarlo.
