Última revisión: 15 de septiembre de 2026
El mantenimiento de la vivienda en alquiler es una responsabilidad compartida entre el propietario y el inquilino. La ley le obliga al propietario a mantenerla en condiciones de habitabilidad y a asumir cualquier otra gran reparación derivada del desgaste u obsolescencia, mientras que el inquilino se ha de hacer cargo de los daños por mal uso, así como de las pequeñas reparaciones. Esa responsabilidad compartida es fuente de numerosos conflictos, razón por la cual hemos elaborado esta guía que resume el marco legal así como las casuísticas principales sobre las que debe responsabilizarse una y otra parte.
Tabla de contenidos
Qué le corresponde al propietario
El punto de partida es el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Es la obligación principal del mantenimiento y la que responde a la mayoría de las averías: si algo deja de funcionar por antigüedad o por un problema de la propia vivienda o de sus instalaciones, y no se trata de una pequeña reparación, te toca a ti.
Esta obligación tiene una excepción y un límite. La excepción: que el deterioro sea imputable al inquilino, conforme a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil — en ese caso, la reparación corre de su cuenta. El límite: si la vivienda queda destruida por una causa que no es imputable al propietario, la obligación deja de aplicar (artículo 28 LAU).
Para que el sistema funcione, el inquilino tiene que avisarte en cuanto detecte una reparación necesaria. Y si la reparación es urgente para evitar un daño inminente, puede acometerla él mismo, avisándote antes, y exigirte después su importe (artículo 21.3 LAU).
Qué le corresponde al inquilino
La otra cara de la misma regla está en el artículo 21.4 de la LAU: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son responsabilidad del inquilino. Fíjate en que el artículo combina dos condiciones, y hacen falta las dos a la vez: que la reparación sea pequeña — de escasa entidad y coste — y que venga del desgaste por el uso normal. Cambiar una junta, reponer una bombilla o desatascar un desagüe cumplen ambas. Sustituir una nevera que ya no da más de sí por los años, no: la causa es el desgaste, pero no es una pequeña reparación sino una obra de conservación, y vuelve a ser cosa del propietario.
A esto se suma lo que ya has visto en la sección anterior: los daños causados por un mal uso son del inquilino, sea pequeño o grande el arreglo (artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil).
Resumido en tres líneas:
- Reparación pequeña y por el uso normal de la vivienda: el inquilino.
- Reparación grande, causada por la antigüedad o por un defecto de la vivienda: el propietario.
- Daño causado por un mal uso o una negligencia: el inquilino, cueste lo que cueste.
Cuando la reparación se alarga: la regla de los 20 días
Conservar la vivienda tiene una consecuencia práctica cuando la reparación es grande: la obra se hace con el inquilino dentro. Si no se puede aplazar hasta que acabe el contrato, el inquilino está obligado a soportarla aunque le resulte molesta. A cambio, si dura más de 20 días, la renta debe reducirse en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado (artículo 21.2 LAU). Tienes el desarrollo completo, con ejemplos de cálculo, en nuestra guía de reparaciones en el alquiler: quién paga qué.
Los conflictos más frecuentes: quién responde en cada caso
Con la regla en la mano — ¿es una reparación pequeña? ¿viene del uso normal, de la antigüedad de la vivienda o de un mal uso? — la mayoría de las averías se resuelven sin discusión. Los conflictos llegan cuando la respuesta a alguna de esas preguntas no está clara, o cuando cada parte la contesta a su favor. Estos son los tres casos que más disputas generan entre propietario e inquilino:
Electrodomésticos e instalaciones. Es donde más se cruzan las dos condiciones. La lavadora que necesita una goma nueva es una pequeña reparación de uso, del inquilino; la misma lavadora que hay que cambiar porque ya no tiene arreglo es una sustitución por antigüedad, del propietario; y una avería porque se ha usado mal, del inquilino aunque el arreglo sea caro. Nuestra guía de reparaciones en el alquiler: quién paga, el propietario o el inquilino recorre uno a uno los casos más habituales con este criterio.
Humedades. Es el conflicto que más se repite, porque la causa puede ser estructural — una filtración, una tubería — y afectar entonces a la habitabilidad, que es obligación del propietario, o venir del uso que se hace de la vivienda, como es el caso de muchas humedades por condensación debidas a la falta de ventilación por parte de los inquilinos. Qué puede exigir cada parte y cómo se resuelve lo explicamos en humedades en un piso de alquiler: qué derecho tiene el inquilino.
Daños que aparecen al terminar el contrato. Una vez el contrato finaliza y la vivienda se recupera, las reglas varían ligeramente. El desgaste normal de la vivienda es cosa del propietario independientemente de su importe; los deterioros por mal uso, del inquilino (artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil). El conflicto suele estallar al recuperar el piso, cuando hay que distinguir uno de otro con la vivienda ya vacía. Cómo documentarlos, reclamarlos y qué papel juega la fianza lo tienes en qué hacer si el inquilino deja daños al salir.
Más allá de lo obligatorio: reformas y ayudas a la rehabilitación
Todo lo anterior está referido al mantenimiento habitual: lo que la ley te exige para que la vivienda siga siendo habitable. Reformar es otra cosa. Nadie te obliga; es una decisión tuya como propietario, y se toma por otros motivos — subir la renta, mejorar el piso o acceder a una ayuda pública. Si te lo estás planteando, tenemos dos guías: reformar un piso de alquiler para subir la renta, sobre cuándo compensa la inversión, y las nuevas ayudas a la rehabilitación en Barcelona, si tu vivienda está allí.
Si prefieres no ocuparte tú mismo de coordinar reparaciones e incidencias, en Rentuos gestionamos el mantenimiento del día a día como parte del servicio — puedes ver el detalle en alquiler garantizado.
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Preguntas frecuentes
¿Quién se encarga del mantenimiento de una vivienda en alquiler?
Los dos. El propietario responde de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder subir la renta por ello; el inquilino, de las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario y de los desperfectos que cause por mal uso.
¿Quién paga una reparación cara causada por el desgaste normal?
El propietario. El inquilino solo asume las pequeñas reparaciones de uso (artículo 21.4 LAU); una reparación de entidad, aunque la causa sea el desgaste, es una obra de conservación y corre a cargo del propietario.
¿Puede el inquilino hacer una reparación urgente por su cuenta?
Sí, si es necesaria para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, avisando antes al propietario, y puede exigirle de inmediato el importe.
¿Qué pasa si una obra de reparación dura más de 20 días?
La renta debe reducirse en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado durante esos días, según el artículo 21.2 de la LAU.
¿El propietario tiene que arreglar una avería causada por el inquilino?
No. Si el deterioro es imputable al inquilino (mal uso, negligencia), la reparación corre de su cuenta, no del propietario.
