Por lo general, hasta la finalización del contrato de alquiler, el propietario no vuelve a ver su vivienda, por lo que es en ese momento cuando comprueba su estado por primera vez desde la firma del contrato. El inquilino tiene la obligación de devolver el piso en las mismas condiciones en que se lo encontró, con el desgaste por su uso normal, pero ¿qué pasa si la vivienda no está en buenas condiciones, o incluso si el inquilino ha destrozado el piso?
Primer paso, dejar constancia de los daños
Para poder reclamar la reparación de los daños causados durante el contrato de alquiler, el primer paso que se debe de dar es dejar bien documentados esos daños. Eso nos servirá tanto a la hora de presentar la liquidación de la fianza al inquilino, como para reclamar judicialmente si fuera el caso.
Esta documentación comienza ya en la firma del contrato de alquiler. Es fundamental que dicha firma vaya acompañada de un inventario tanto descriptivo como fotográfico, que muestre de manera detallada y fidedigna la situación inicial del piso. Para ello habrá que tener en cuenta las observaciones que nos hayan enviado los inquilinos durante el plazo que se les haya concedido tras la firma del contrato, que normalmente es de 15 días.
El segundo momento en que se deja dicha constancia es cuando se recupera la posesión de la vivienda. Para ello es recomendable ir acompañado de un testigo, realizar un reportaje fotográfico del estado del piso e intentar detallar, en el propio documento de resolución contractual, los daños observados a primera vista.
No siempre es fácil conseguir que los inquilinos accedan a firmar ese documento reconociendo los daños. Tanto en esa circunstancia, como cuando dichos daños son muy cuantiosos, es muy recomendable contar posteriormente con la participación de un experto independiente que realice un informe pericial de los daños. Si se contara con un seguro que cubra la defensa jurídica -como es el caso de los seguros de impago– es muy probable que esa cobertura contemple también el peritaje. En dicha circunstancia es importante que el peritaje se realice lo antes posible tras la recuperación de la vivienda.
Por último, no hay que olvidar recopilar las facturas derivadas de la reparación de todos los daños. A veces puede resultar más económico realizar uno mismo las reparaciones o recurrir a amigos o profesionales que trabajan “sin factura” pero la ausencia de documentación que respalde el coste de reparación puede acabar costando más que abonar su factura, si ello impide reclamar ese importe.
La fianza como primera protección
La primera protección con la que dispone el propietario es la fianza. La fianza es la cuantía económica que se exige al inquilino para la formalización del contrato de alquiler. Su importe puede variar desde una mensualidad hasta un máximo de tres mensualidades -si se suma la fianza legal y la garantía adicional-. Este pago sirve de garantía para el arrendador en caso de impago de la renta, suministros o desperfectos en el inmueble. En caso de que el propietario observe daños que no puedan relacionarse directamente con el uso y desgaste habitual, puede retener una parte o la totalidad de la fianza.
Es necesario recordar a ese respecto que existe numerosa jurisprudencia en contra de la reclamación de daños por la falta de limpieza, pequeños daños de pintura o incluso daños derivados de la falta de mantenimiento por parte de los arrendatarios.
Qué hacer si la fianza no es suficiente para reparar los daños
Si tu inquilino ha destrozado el piso, o si la fianza se hubiera visto mermada por el impago de rentas u otros incumplimientos, es fácil que esa garantía no sea suficiente para reparar los daños. En dicho caso, si el inquilino no acepta de manera amistosa sufragar esos gastos, deberás iniciar un proceso judicial de reclamación de daños y perjuicios.
Para poder reclamar en sede judicial es fundamental contar con el informe de los destrozos y las facturas para su reparación. Antes de iniciar este proceso, resulta conveniente requerir al inquilino estos gastos de manera extrajudicial, ya sea mediante una carta o burofax. Puedes descargar aquí un modelo de reclamación para enviar a tu inquilino.
Es recomendable realizar esta reclamación lo antes posible tras la finalización del contrato. Así es más sencillo demostrar la relación entre el mal estado de la vivienda y la estancia del arrendatario. Además, teniendo en cuenta que la fianza debe devolverse durante el mes siguiente a la finalización del contrato, el arrendador podría encontrarse en la situación de tener que pagar intereses al inquilino si acabara teniendo que devolverla fuera de plazo.
¿Mi seguro se hace cargo, si mi inquilino ha destrozado el piso?
Para que tu seguro del alquiler sufrague los gastos de reparación, tendrá que incluir alguna cobertura de daños. Normalmente sólo están cubiertos los daños derivados de actos vandálicos de continente, no estando protegidos los derivados del mal uso, ni al contenido de la vivienda. Además se trata de una cobertura que suele estar supeditada a la concurrencia con un impago de rentas.
En cualquier caso, casi siempre están cubiertos los gastos de peritaje y reclamación judicial. Por lo que los gastos de reparación de daños acabarían por recuperarse, aunque no sin pasar por un procedimiento mucho más largo e incierto.
Como empresa de gestión de alquileres, Rentuos ofrece seguros de protección al alquiler con las mejores aseguradoras del país, garantizando así el menor riesgo posible para los propietarios. Entre las coberturas, están incluidos los actos vandálicos al continente y al contenido ocasionados de manera malintencionada por el arrendatario.
