¿Qué hago con las cosas que deja el inquilino al irse?

Depende de cómo se haya ido. Si te ha devuelto la vivienda y ha dejado por escrito que renuncia a lo que queda dentro, puedes tirarlo, donarlo o quedártelo. Si no lo ha dejado por escrito, avísale de forma fehaciente y dale un plazo para recogerlo antes de disponer de nada.

Y si se ha marchado sin devolverte las llaves ni decirte por escrito que deja la vivienda, no entres. Para la ley, el piso sigue siendo su domicilio.

Tu situación	Qué puedes hacer
Te ha devuelto la vivienda y ha dicho por escrito que renuncia a lo que deja	Disponer de esas cosas
Te ha devuelto la vivienda, pero no ha dicho nada de lo que queda	Requerirle por escrito que lo recoja en un plazo; después, disponer de ello
Quiere recuperar sus cosas	Darle acceso para recogerlas; mientras tanto, puedes reclamarle la renta
Se ha ido sin devolverte las llaves ni decir nada por escrito	No entrar; recuperar la vivienda por la vía judicial

Qué dice la ley sobre las cosas que deja el inquilino

Ni la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el Código Civil tienen una norma para este caso. Hay que aplicar las reglas generales sobre la posesión y el abandono de las cosas.

El Código Civil distingue dos situaciones:

• Cosas abandonadas. El artículo 460 dice que la posesión se pierde «por abandono de la cosa». Y el artículo 610 permite quedarse con «las cosas muebles abandonadas». Una vez abandonadas, puedes disponer de ellas.
• Cosas perdidas u olvidadas. El artículo 615 obliga a devolverlas a su dueño. Dejar algo en el piso no significa renunciar a ello: puede ser un olvido o una mudanza a medias.

La frontera entre las dos es la voluntad del inquilino. Por eso todo depende de lo que haya dicho al irse.

En Cataluña la regla es más clara todavía. El artículo 543-2 del Código Civil de Cataluña establece que «la voluntad de abandono debe ser expresa y no se presume por la mera desposesión». Que las cosas sigan en el piso no basta: tiene que haber una declaración del inquilino.

La única norma que regula expresamente qué pasa con lo que queda en una vivienda es el artículo 703.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para los lanzamientos. El juzgado requiere al inquilino para que retire sus cosas «dentro del plazo que señale». Si no lo hace, «se considerarán bienes abandonados a todos los efectos». Fuera de un desahucio no se aplica, pero marca el camino: primero un aviso con plazo, y después, disponer.

¿Basta con que te diga por escrito que deja el piso?

Sí, si con ese escrito te pone la vivienda a tu disposición. Lo que deciden los tribunales en estos casos es si el inquilino te devolvió la posesión de verdad. No basta con que se haya ido, pero tampoco hace falta un acto formal de entrega de llaves.

La Audiencia Provincial de Barcelona lo resume en una sentencia de junio de 2026 (SAP B 4686/2026), con cita de la de Córdoba de 2003: aunque «no se exija un acto formal de entrega de llaves», sí es necesario «acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa». Lo normal es que coincida con la devolución de las llaves, pero también vale otro acto que lo demuestre. Por ejemplo, un correo o un burofax en el que te dice que deja la vivienda y que puedes disponer de ella. Lo que no basta es irse sin decir nada: la carga de probar que devolvió la vivienda es del inquilino.

Otra sentencia de Barcelona, de mayo de 2026 (SAP B 4319/2026), lo aplica a lo que queda dentro. Si el inquilino manifiesta que devuelve el local y que el propietario puede disponer de él, lo que deje dentro «debían considerarse como bienes abandonados». En ese caso no fue así. El inquilino seguía tratando sus muebles como propios y quería recuperarlos. La Audiencia concluyó que no había devuelto la posesión y que debía pagar hasta retirarlos.

El escrito del inquilino también te protege a ti. En dos casos de 2026, propietarios denunciados por cambiar la cerradura acabaron absueltos porque el inquilino había aceptado irse:

• La Audiencia de Cádiz (SAP CA 825/2026) absolvió a un propietario de coacciones y apropiación indebida. La inquilina se había mostrado conforme con irse «tras retirar sus efectos particulares».
• La Audiencia de Las Palmas (SAP GC 303/2026) revocó una condena por coacciones leves. El inquilino había comunicado «por escrito al arrendador su aquiescencia con la extinción del contrato».

Si os veis para entregar las llaves, lo habitual es firmar un documento de resolución del contrato, como el modelo que enlazamos en la guía sobre la finalización del contrato de alquiler. Para las cosas que quedan, conviene que el documento recoja dos puntos y así te proteges de reclamaciones posteriores:

1. Que el inquilino ha retirado sus pertenencias y te entrega la posesión de la vivienda.
2. Si quedan objetos, una lista de ellos con la frase de que renuncia a ellos y de que puedes disponer libremente.

Si no os veis, lo mismo puede ir en el escrito con el que te devuelve la vivienda. Con eso, puedes tirar, donar o quedarte lo que haya. Haz fotos de lo que queda el día de la entrega, junto al inventario del piso, para distinguir lo tuyo de lo suyo.

Si se ha ido sin devolverte las llaves

Si el inquilino se ha marchado sin entregarte las llaves ni decirte por escrito que deja la vivienda, sigue siendo su domicilio. Aunque no viva allí, no puedes entrar ni vaciarla.

Entrar sin su permiso puede ser allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal), con prisión de seis meses a dos años. Cambiar la cerradura y quedarte con sus cosas puede ser además coacciones (artículo 172). La pena sube cuando la coacción impide «el legítimo disfrute de la vivienda». Y quedarte sus cosas puede ser hurto, como vemos más abajo.

Qué hacer en este caso:

1. Intenta contactar con él por escrito (correo, WhatsApp, burofax) y propón una fecha para entregar las llaves y recoger sus cosas.
2. Si responde y acepta irse, que lo deje por escrito, como en el apartado anterior.
3. Si no responde, la vía es judicial. Puedes demandar el desahucio por fin del contrato o por falta de pago, según el caso. En el lanzamiento, el juzgado aplicará el artículo 703 de la LEC a lo que quede dentro.

Mientras no te devuelva la posesión, el contrato sigue en vigor y la renta se sigue debiendo. Lo recuerda la sentencia de Barcelona: la obligación de pagar «subsiste en tanto no se reintegre al arrendador la posesión de la finca».

Si el inquilino ha fallecido, el caso es distinto: sus cosas pasan a sus herederos, y son ellos quienes deben recogerlas o renunciar a ellas.

Cómo pedirle que recoja sus cosas

Si el inquilino te ha entregado las llaves pero no ha renunciado por escrito a lo que queda, requiérele para que lo recoja. Ninguna ley fija el plazo. Ni la jurisprudencia ni los colegios profesionales que hemos consultado dan una cifra. Lo razonable es un plazo corto, pero suficiente para organizar una recogida. Siete días es un buen plazo, y es el que ponemos en nuestros modelos: así el propietario no se queda sin poder usar la vivienda. Si no vas a alquilarla ni a usarla enseguida, puedes darle dos semanas.

El requerimiento debe tener:

1. Un medio que deje constancia: burofax con certificación de texto, o correo o WhatsApp si es el canal que usabais y el inquilino responde.
2. La lista de lo que queda, con fotos.
3. El plazo y las fechas en las que puede pasar a recogerlo, o la oferta de enviárselo a su nueva dirección a su cargo.
4. La advertencia de que, pasado el plazo sin recogerlo, considerarás que lo abandona y dispondrás de ello.

Separa siempre los documentos personales, el dinero, las joyas y los objetos de valor. Guárdalos y avísale aparte. Un DNI o unas escrituras no se tiran nunca, aunque haya pasado el plazo.

¿Quedarte sus cosas puede ser hurto o apropiación indebida?

Sí. Quedarte o deshacerte de las cosas del inquilino sin su consentimiento puede ser delito, normalmente de hurto.

• Hurto. El artículo 234 del Código Penal castiga a quien toma cosas ajenas sin la voluntad de su dueño y con ánimo de lucro. Si lo sustraído vale más de 400 euros, la pena es de seis a dieciocho meses de prisión; si vale menos, multa.
• Apropiación indebida. El artículo 253 se aplica a quien se queda con algo que había recibido «en depósito, comisión, o custodia». La Audiencia de Cádiz (SAP CA 825/2026) descartó este delito para un propietario: las cosas seguían en el piso, no se las había confiado nadie para guardarlas. Consideró que la calificación «más adecuada» era el hurto agravado.

En ese caso hubo absolución por dos motivos: la inquilina se había ido de acuerdo con el propietario y no se probó qué cosas había en el piso. Al revés salió en Navarra. En 2023, el Tribunal Superior de Justicia confirmó cuatro años de prisión a una arrendadora: dos por coacciones y dos por hurto agravado. Había cambiado la cerradura y se había quedado con las pertenencias de su inquilina, según informó el Consejo General del Poder Judicial. La inquilina seguía viviendo allí, pero muestra hasta dónde llega el riesgo.

Por eso importan tanto el escrito del inquilino y el requerimiento con plazo. Son la prueba de que no te quedaste nada contra su voluntad. Y si aceptas guardarle las cosas, quedan a tu cargo: no las vendas ni las uses mientras siga pudiendo recogerlas.

¿Puedes descontar de la fianza lo que cuesta vaciar el piso?

Solo si el coste es real y va más allá de lo normal al terminar un alquiler. La fianza responde de los daños y de lo que el inquilino deba, como explicamos en qué se puede descontar de la fianza. Los tribunales no aceptan cualquier partida.

La Audiencia Provincial de Madrid (SAP M 2203/2012) rechazó descontar la limpieza y la «retirada de muebles», porque «no revelan un uso negligente o abusivo de la vivienda». Retirar unas pocas cosas forma parte de preparar el piso para el siguiente inquilino.

Distinto es que el inquilino deje un piso lleno de muebles y trastos y haya que contratar un vaciado. Ese coste sí se puede descontar si lo justificas:

• Con la factura o el presupuesto de la empresa de vaciado, como recomienda la OCU.
• Con las fotos del día de la entrega y el requerimiento que le enviaste.
• Dentro del mes que marca el artículo 36.4 de la LAU para devolver la fianza. A partir de ahí, lo que no devuelvas genera intereses.

Qué conviene poner en el contrato

Muchos contratos dicen que los enseres que queden al final «se considerarán abandonados». Ayuda, pero sola no basta. En Cataluña el abandono tiene que ser expreso, y una cláusula firmada años antes difícilmente lo es. Frente a un consumidor, además, puede considerarse abusiva. La Audiencia de Madrid (SAP M 16986/2024) anuló la de una empresa de trasteros que daba por perdidos los bienes de un cliente que había dejado de pagar. La empresa tuvo que pagarle 3.000 euros por haberlos entregado a una ONG.

Es más seguro que la cláusula funcione en dos pasos:

1. Lo que quede se anota en el documento de finalización, donde el inquilino puede renunciar a ello.
2. Si no renuncia, se le requiere por escrito para que lo retire en un plazo. Pasado ese plazo se considera abandonado, salvo los documentos, el dinero y los objetos de valor, que se guardan siempre. El coste razonable de retirarlo, con factura, se descuenta de la fianza.

Así está en nuestro modelo de contrato de alquiler para varios inquilinos y en el modelo de contrato para Cataluña, que puedes descargar.

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