La fianza legal es la cuantía económica que el inquilino tiene la obligación de entregar al propietario al inicio del contrato de alquiler como garantía en caso de impago, desperfectos o cualquier otro incumplimiento contractual. Su importe es de una mensualidad en caso de contratos de vivienda habitual, y de dos mensualidades en caso de contratos distintos del de vivienda (Título III de la LAU).
Por otro lado, existe la posibilidad de pedir una cuantía mayor opcional llamada garantía adicional. La finalidad de la garantía adicional es la misma que la de la fianza legal. En total, sumando la fianza legal y la garantía adicional, un propietario podría pedir a su inquilino hasta tres meses de renta para formalizar el arrendamiento, siempre que esto quede expresado en el contrato.
Cuando las partes dan por finalizado el contrato, el casero debe devolver la fianza en el plazo de un mes, siempre que el inquilino haya cumplido con todas sus obligaciones establecidas en el contrato. Una vez cumplido ese plazo, el arrendador deberá añadir al importe a devolver el interés legal vigente por cada día de retraso en la devolución.
Pero, ¿qué sucede si el inquilino no ha cumplido todas las obligaciones?
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¿Te pueden descontar dinero de la fianza por limpieza?
Esta es una duda muy común por parte de propietarios e inquilinos. De la misma manera que el piso debe estar en condiciones óptimas de ser habitado al inicio del alquiler, cuando el arrendatario lo entrega, debe encontrarse en las mismas condiciones que lo recibió.
Lo que no se puede descontar de la fianza de alquiler
Sin embargo, la jurisprudencia establece que el arrendador no puede descontar importe alguno por los daños debidos al uso normal y su desgaste habitual. Esto incluye daños como:
- Falta de limpieza, salvo que se trate de casos excepcionales (diógenes, abandono de muebles, etc.)
- Rayones aislados o desgaste normal de paredes o suelos.
- Electrodomésticos que han dejado de funcionar por obsolescencia
- Bombillas fundidas, pomos sueltos, grifería o cisterna con pérdidas, etc.
Lo que sí se puede descontar de la fianza de alquiler
El arrendador sí que puede descontar parte o la totalidad de la fianza en supuestos como los siguientes:
- Impago de la renta o de suministros
- Incumplimiento de la duración mínima del contrato: si el inquilino se va antes de los primeros seis meses
- Penalizaciones por falta de preaviso o por finalización antes de cumplir el plazo inicial del contrato, siempre que así se hayan acordado en el contrato.
- Realización de obras sin consentimiento del propietario.
- Daños en la vivienda debidos al mal uso, incluyendo la realización de agujeros, si se prohíbe expresamente en el contrato.
- Falta de limpieza o vaciado del piso si requiere un trabajo considerable.
De cara a poder descontar cualquier importe por daños de la fianza de alquiler, desde Rentuos -como expertos en la gestión de alquileres- recomendamos que, el día de la devolución de las llaves, el propietario visite la vivienda en presencia del inquilino. Es aconsejable que verifique en ese momento la existencia del inventario inicial, así como el funcionamiento de aparatos electrodomésticos, persianas, mecanismos y grifería. Una vez verificados, ambos deben firmar un documento en el que queden especificados los daños, así como los plazos y forma de devolución de la fianza.
En caso de discrepancia en los importes descontados, es importante tener en cuenta que la carga de la prueba recae en el lado del arrendador. Por ello, es muy recomendable que:
- Se haya firmado un inventario fotográfico al inicio del alquiler
- Se haya hecho constar en el documento de resolución del contrato cualquier daño que se observe en la recogida del piso
- Se justifique cualquier reparación con facturas
- En caso de daños graves, se aconseja solicitar un informe pericial de daños a la mayor celeridad posible tras la recuperación de la posesión de la vivienda. Antes de realizar cualquier limpieza o reparación. Este informe determinará, no sólo el importe de los daños, sino la tipología de los mismos, determinando si se deben al uso habitual, mal uso o si sos consecuencia de actos vandálicos. En caso de disponer de una póliza con cobertura de defensa jurídica (como el seguro de impago de alquileres) es probable que ésta cuente con la posibilidad de realizar esa pericial sin coste adicional
¿La fianza sustituye el último mes de renta?
Es frecuente que el inquilino solicite que la fianza sirva para pagar el último mes de renta del contrato. Pero no es una práctica amparada por la ley, ya que esta no es la finalidad de la fianza.
El principal motivo por el que no recomendamos aceptar esa solicitud es porque, si el propietario encuentra algún destrozo en el piso o facturas impagadas de suministros, ya no podrá utilizar ese recurso para sufragar los arreglos o deudas.
Preguntas frecuentes
¿Qué daños puede descontar el propietario de la fianza del inquilino?
El propietario puede descontar los daños causados por el inquilino que vayan más allá del desgaste normal por uso: agujeros en paredes, manchas difíciles de eliminar, roturas de elementos del inmueble por mal uso, electrodomésticos dañados por negligencia, o suciedad grave que requiera limpieza profesional. También puede descontar las rentas impagadas si las hubiera.
¿Qué es el desgaste normal del que no puede descontarse?
El desgaste normal es el deterioro inevitable por el uso razonable a lo largo del tiempo: pintura que amarillea o palidece, pequeños arañazos en el suelo de madera, bisagras o mecanismos desgastados por el uso diario, o el envejecimiento natural de los materiales. Estos deterioros los asume el propietario y no pueden cargarse a la fianza.
¿Qué ocurre si los daños superan el importe de la fianza?
El propietario puede reclamar la diferencia al inquilino por la vía judicial o extrajudicial. Para ello es fundamental haber documentado bien el estado del inmueble al inicio con un inventario fotográfico firmado por ambas partes, y volver a documentarlo a la salida con un acta de entrega.
¿Puede el propietario deducir el coste de pintar el piso entero al finalizar el contrato?
Solo si la pintura está en mal estado por causas imputables al inquilino (pintadas, manchas, agujeros que requieran masilla y repintar). Si la pintura simplemente ha envejecido por el paso del tiempo, corresponde al propietario repintarla. Un criterio habitual: con más de 5 años de contrato, la pintura se considera amortizada y el coste es del propietario.
¿En qué plazo puede el propietario retener la fianza para revisar los daños?
El propietario tiene un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza. Si necesita tiempo para valorar los daños, puede retenerla durante ese mes, pero transcurrido el plazo debe devolverla (o la parte no justificada) más los intereses legales. No existe un plazo legal para hacer la revisión del piso, pero lo razonable es hacerla el mismo día de la entrega.
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Última revisión: 5 de junio de 2026
