No se puede pagar el alquiler en efectivo de una vivienda, salvo una excepción. En los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, el alquiler se paga por transferencia, domiciliación u otro medio electrónico. Solo se puede pagar en efectivo si el propietario o el inquilino no tiene cuenta bancaria y lo pide. En ese caso, el pago se hace en la propia vivienda.
En los contratos firmados antes, cuenta la forma de pago que acordasteis. Y cobres como cobres en metálico, al inquilino le debes un recibo.
| Tu caso | ¿Se puede cobrar en efectivo? | ¿Hay que dar recibo? |
|---|---|---|
| Contrato desde el 26/05/2023, los dos con cuenta corriente | No | El justificante del banco sirve |
| Contrato desde el 26/05/2023, una parte sin cuenta corriente y lo pide | Sí, en la vivienda | Sí |
| Contrato anterior, con el pago en efectivo pactado o sin pactar nada | Sí | Sí |
| Alquilas como sociedad y la renta es de 1.000 € o más | No, por la Ley 7/2012 | El justificante del banco sirve |
Tabla de contenidos
Qué dice la ley sobre pagar el alquiler en efectivo
El artículo 17.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice desde 2023 que «el pago se efectuará a través de medios electrónicos». Lo cambió la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023.
Medios electrónicos son, en la práctica, la transferencia bancaria, la domiciliación del recibo o un pago desde el móvil asociado a una cuenta, como Bizum. El Ministerio de Consumo lo resume igual: transferencia, domiciliación «u otros medios que permitan acreditar el pago».
La excepción tiene dos condiciones, y se tienen que dar las dos:
- Que alguna de las partes no tenga cuenta bancaria ni acceso a medios de pago electrónicos. Puede ser el inquilino o el propietario.
- Que esa parte lo pida. No basta con que a los dos os resulte más cómodo.
Si recurrís a la excepción, el Ministerio de Vivienda recomienda en su guía de contratos de alquiler que se indique en el contrato: quién no tiene cuenta y que ha pedido pagar en metálico.
Si se cumplen las condiciones para el pago en metálico, se ha de realizar en la vivienda alquilada. Es decir, el inquilino no tiene que llevarte el dinero a tu casa ni a tu oficina.
Fuera de ese caso, la ley no deja elegir el efectivo. Si tu inquilino te propone pagarte en mano porque le resulta más cómodo, la respuesta legal es que no.
Contratos firmados antes de mayo de 2023
A un alquiler que empezó antes del 26 de mayo de 2023 se le sigue aplicando el artículo 17 tal como estaba al firmarlo. Lo dice la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023.
Esa regla era más flexible. El texto original del artículo 17.3 decía que el pago se hace en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes. Si no acordasteis nada, en metálico y en la vivienda.
Así que en un contrato antiguo el efectivo es legal si lo pactasteis o si el contrato no dice cómo se paga. Si quieres pasar a transferencia, lo más limpio es acordarlo por escrito con el inquilino. La misma transitoria permite adaptar un contrato anterior a la ley nueva cuando las dos partes están de acuerdo.
¿Tienes que dar recibo del alquiler?
Sí, si cobras en efectivo. El artículo 17.4 de la LAU obliga al propietario a dar recibo de cada pago. Solo te libras si habéis pactado un medio de pago que ya deja constancia, como la transferencia o la domiciliación. En ese caso, el justificante del banco hace de recibo. Por eso conviene que la forma de pago esté escrita en el contrato.
El recibo tiene que separar cada concepto que se paga, por ejemplo la renta, la comunidad o los suministros que repercutas. Y tiene que indicar la renta en vigor. Para que te sirva también a ti, añade la fecha, el mes al que corresponde, los nombres de los dos y tu firma, y quédate una copia.
Si no lo das, la ley es clara: los gastos que tenga el inquilino para dejar constancia de que te ha pagado corren de tu cuenta. Eso sí, no tener recibo no le da la razón en un juicio. La Audiencia Provincial de Ciudad Real lo explicó en 2021 (sentencia de 22 de marzo, ROJ SAP CR 282/2021): la falta de recibos no libra al inquilino de probar que pagó; solo hace que los gastos de probarlo corran de tu cuenta.
Este artículo de la LAU no ha cambiado desde 1994, así que la obligación vale para todos los contratos, sean antiguos o nuevos.
El límite de 1.000 euros en efectivo
Hay una segunda norma que a veces se cruza con el alquiler. El artículo 7 de la Ley 7/2012 para la prevención y lucha contra el fraude prohíbe pagar en efectivo 1.000 euros o más cuando alguna de las partes actúa como empresario o profesional.
Esto afecta, por ejemplo, si alquilas a través de una sociedad. Si alquilas tu piso como particular, la Agencia Tributaria entiende que no actúas como empresario, salvo que tengas al menos una persona empleada a jornada completa para gestionar el alquiler. Así lo dice en su servicio de consultas INFORMA (pregunta 132786, en «Limitación de los pagos en efectivo»). Y si el alquiler lo cobra una gestora o un administrador por ti, eso no cambia nada: cuentan el propietario y el inquilino (pregunta 132933). En ese caso, una renta de 1.000 euros o más no se puede pagar en efectivo aunque se cumpla la excepción de la LAU. La Agencia Tributaria mira el importe de cada mensualidad, y tampoco vale partirla en varios pagos para quedarse por debajo: la ley suma los trozos de una misma operación.
La multa es del 25 % de lo pagado en efectivo. Responden el que paga y el que cobra, los dos a la vez. Solo se libra la primera de las dos partes que lo denuncie a la Agencia Tributaria en los tres meses siguientes al pago.
Por qué te conviene cobrar por transferencia
Más allá de lo que diga la ley, cobrar por banco te protege a ti:
- Evitas discutir sobre recibos. Si un día tu inquilino deja de pagar, a ti te basta con el contrato: es él quien tiene que probar que pagó, como recordó la Audiencia Provincial de Madrid en un alquiler pagado en efectivo (sentencia de 17 de julio de 2020, ROJ SAP M 8881/2020). Pero con efectivo, esa prueba se convierte en una discusión sobre recibos manuscritos, firmas y testigos. En un caso de Málaga (ROJ SAP MA 4991/2021), propietario e inquilino llegaron en 2021 hasta la Audiencia Provincial discutiendo recibos de otro modelo y firmas que la propiedad negaba. Con transferencias, el extracto del banco lo zanja. Lo contamos en qué hacer si tu inquilino no paga.
- No tienes que quedar cada mes. El pago en efectivo, cuando cabe, se hace en la vivienda: eso supone desplazarte o que vaya alguien por ti.
- Ordenas tu declaración de la renta. El ingreso es el mismo, pero con transferencias tienes el registro hecho para la declaración del alquiler.
Lo práctico es dejarlo escrito en el contrato: la cuenta en la que se paga, el día de pago y que el justificante del banco sirve de recibo. Tienes más cláusulas útiles en nuestra guía de cláusulas del contrato de alquiler, y el resto de cambios de 2023 en lo que cambió la ley de vivienda.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir que me paguen el alquiler por Bizum?
Sí. Bizum es un pago electrónico asociado a una cuenta bancaria, así que cumple la regla del artículo 17.3 de la LAU. Para que quede claro, conviene poner en el contrato que se acepta como forma de pago.
¿Qué pasa si mi inquilino me paga en efectivo y no le doy recibo?
Si luego necesita demostrar que te pagó, los gastos que tenga para hacerlo corren de tu cuenta (artículo 17.4 de la LAU). Y si un día hay una reclamación, la discusión sobre qué meses se pagaron será más difícil para los dos.
