Decreto de vivienda 2026: qué cambia ahora que vuelve a estar en vigor

Última revisión: 7 de octubre de 2026

Actualizado el 7 de octubre de 2026, tras la publicación en el BOE. Los dos decretos de vivienda vuelven a estar en el Boletín Oficial del Estado. El Gobierno los aprobó de nuevo el 6 de octubre, cuatro días después de que el Congreso tumbara los de septiembre:

• El Real Decreto-ley 29/2026 recoge la prórroga de dos años, el tope a la subida de la renta, la suspensión de los desahucios y las nuevas reglas del alquiler de temporada y por habitaciones. Entra en vigor mañana, 8 de octubre.
• El Real Decreto-ley 28/2026 recoge la renovación automática de los contratos por periodos de cinco años. No entra en vigor hasta el 15 de noviembre, y antes tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso.

En resumen, esto es lo que cambia desde el 8 de octubre de 2026:

En los contratos de vivienda habitual que ya tienes firmados:

• Prórroga de hasta dos años. Si el inquilino la pide, tienes que concederla cuando el contrato vence antes del 31 de diciembre de 2028 y lleva ocho meses al corriente de pago. Se mantienen las condiciones del contrato.
• Subida de la renta del 0% al 2% en las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el precio máximo del índice de referencia, no se puede subir nada. Si no lo supera, la subida es la que pactes y, sin acuerdo, como máximo un 2%.
• Renovación automática por periodos de cinco años desde el 15 de noviembre, sólo en el caso improbable de que se convalide el segundo decreto.

En los contratos nuevos de vivienda habitual: no puedes exigir al inquilino un seguro de impago ni repercutirle el IBI, y él puede irse a partir del sexto mes avisando con 30 días, sin poder reclamar la indemnización que antes permitía el art.11 de la LAU.

En los nuevos contratos de temporada:

• Solo aplican si el inquilino está desplazado de su domicilio por una causa justificada, que tiene que constar en el contrato. Sin ella, el contrato se considera de vivienda habitual desde la firma.
• No puedes cobrar al inquilino honorarios de agencia ni gastos de formalización o renovación del contrato.
• Las reparaciones son siempre tuyas, también las pequeñas por desgaste.
• El inquilino puede irse en cualquier momento a partir del primer mes, avisando con 10 días y sin indemnización.
• Dura de 31 días a 12 meses. Dentro de ese año se puede prorrogar si los dos estáis de acuerdo, sigue la causa y no se supera el plazo total mencionado.

En el alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar el límite de renta del piso completo. Lo que reduce su impacto práctico a las zonas tensionadas donde el precio del alquiler de la vivienda completa está limitado.

En los desahucios de inquilinos vulnerables, hasta 2030:

• Por impago: cobras toda la deuda, la anterior y la posterior a la demanda, más las costas, pero te la paga la Administración y el contrato sigue. Tiene dos meses para pagar u ofrecer otra vivienda al inquilino. Si no hace ninguna de las dos cosas, pasa a ser ella la deudora en lugar del inquilino.
• Resto de desahucios, como el de un contrato que ha terminado o el de ocupantes sin título: si la Administración no ofrece una alternativa, el juez los suspende hasta tres años. Si eres persona física, la Administración te compensa la renta que dejes de cobrar durante la suspensión, los suministros impagados y las costas.
• Si eres persona física con dos viviendas o menos, no cabe esa suspensión.

Decreto	Qué incluye	Estado
Real Decreto-ley 29/2026	Prórroga de 2 años, subida de la renta del 0% al 2%, alquiler de temporada y por habitaciones, protección frente a desahucios hasta 2030, límites a la compra de vivienda por fondos, medidas fiscales	En vigor desde el 8 de octubre. Pendiente de convalidación
Real Decreto-ley 28/2026	Renovación automática de los contratos de vivienda habitual	Publicado. Entra en vigor el 15 de noviembre si antes se convalida

De dónde vienen estos decretos

Son, casi palabra por palabra, los que el Gobierno aprobó el 29 de septiembre, el paquete conocido como «decreto Maricarmen». El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, estuvo en vigor el 1 y el 2 de octubre. El segundo, el 27/2026, apenas unas horas del día 2. Ese día el Congreso no convalidó ninguno: 172 votos a favor y 178 en contra el primero, y 166 frente a 184 el segundo. El 5 de octubre, el presidente del Gobierno anunció elecciones generales para el 29 de noviembre (Vozpópuli), y al día siguiente el Consejo de Ministros volvió a aprobarlos.

Las novedades frente a septiembre son pocas. La renovación automática se aplaza al 15 de noviembre y se acota a quién afecta el límite a la compra de vivienda por fondos. Además, la Administración pagará también las costas en los desahucios que se suspendan, y los anuncios en zona tensionada tendrán que incluir el índice de referencia.

Con las Cortes disueltas, la convalidación ya no la vota el pleno, sino la Diputación Permanente, un órgano de 69 diputados que mantiene la proporción de los grupos. Según los cálculos publicados por idealista/news, los grupos que apoyaron el primer decreto en el pleno suman 35 de esos 69 asientos. El de la renovación automática no tendría mayoría, porque el PNV votó en contra. El plazo para convalidarlos es de 30 días. Es previsible por lo tanto que el primer decreto esté vigente como mínimo hasta el cambio de gobierno -si lo hubiera-, mientras que el segundo muy probablemente no llegará a estar vigente en ningún momento.

Es la segunda vez este año que una prórroga extraordinaria del alquiler cae en el Congreso. La primera fue la del RDL 8/2026 de marzo, derogado en abril, como explicamos en qué pasó con el RDL 8/2026.

A continuación pasamos a explicar en mayor detalle en qué te pueden afectar estos decretos en función del tipo de alquiler de tu vivienda y de si se trata de contratos existentes o nuevos.

Contratos que ya tienes firmados

Estas son las medidas que se aplican a los contratos de vivienda habitual que ya están en vigor.

La prórroga extraordinaria de dos años

La regula la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026:

• Afecta a contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria, prórroga tácita o tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028.
• La pide el inquilino, no se aplica sola. Se concede año por año, hasta un máximo de dos.
• El inquilino tiene que estar al corriente de pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores a su solicitud.
• Durante la prórroga se mantienen las condiciones del contrato.
• Tienes que aceptarla, salvo en tres casos: que hayáis pactado otras condiciones, que firméis un contrato nuevo o que le hayas comunicado a tiempo que necesitas la vivienda para ti o un familiar. En este último caso no hace falta que el contrato lo previera, pero la necesidad de recuperar la vivienda tiene que ser real y acreditada.
• No se aplica si firmas un contrato nuevo con una renta al menos un 5% más baja.
• En zona tensionada se aplica primero la prórroga de hasta tres años de la Ley de Vivienda. Hasta ahora solo cubría los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, y el decreto la extiende también a los anteriores.

Las solicitudes que se hicieron con el RDL 8/2026 de marzo se dan por válidas sin repetirlas (disposición transitoria primera). El decreto no dice nada de las que se enviaron el 1 y el 2 de octubre, con el anterior en vigor. En la práctica, si tu inquilino cumple los requisitos, puede volver a pedirla desde mañana.

La subida de la renta

La disposición final sexta limita la actualización de los contratos que cumplan anualidad entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta supera el precio máximo del índice de referencia, no puedes subirla.
• En los demás casos, la subida es la que pactes con el inquilino. Sin acuerdo, como máximo un 2%.

Merece la pena aclarar que esta regla aplica a toda España siempre y cuando exista un índice de referencia y no sólo a las zonas tensionadas donde este índice se esté utilizando actualmente.

Además, el decreto cambia de forma permanente el artículo 18 de la LAU. Si el contrato no prevé ninguna actualización, la renta no se actualiza, y nunca puede subir más que el índice IRAV. Esta limitación afecta incluso a los contratos firmados con anterioridad a la Ley de Vivienda que hasta ahora se actualizaban con el IPC.

Las anualidades que se cumplieron entre el 3 y el 7 de octubre quedan fuera del tope. Esos días no había ningún decreto en vigor, así que la renta se actualiza con lo pactado en el contrato y el límite del IRAV o IPC según la fecha de firma del contrato.

Contratos nuevos de vivienda habitual

El Real Decreto-ley 29/2026 cambia varios artículos de la LAU. Salvo los que tienen regla propia, como la prórroga y el tope de renta, se aplican por el criterio habitual a los contratos que se firmen desde el 8 de octubre:

• No puedes exigir al inquilino un seguro de impago «u otras coberturas análogas». Sí puedes contratarlo tú.
• El IBI y los demás impuestos de la vivienda no se repercuten al inquilino, salvo que él sea el obligado a pagarlos. Es lo que ocurre con la tasa de basuras: la Ley de Haciendas Locales (artículo 23.2) considera contribuyente a quien ocupa la vivienda y se beneficia del servicio, y al propietario solo sustituto, con derecho a repercutírsela. Así lo recogen las ordenanzas de la mayoría de municipios, como Madrid, así que puedes seguir pasándosela. Conviene dejarlo pactado por escrito en el contrato.
• Los gastos de comunidad, solo si el edificio está dividido en propiedad horizontal y están pactados por escrito con su importe anual. En un edificio de un único propietario no se pueden repercutir.
• Los honorarios de agencia y de formalización los sigue pagando el propietario, y ahora también los de renovación o modificación del contrato. Un servicio opcional solo puede cobrarse al inquilino si lo pide por escrito, sabiendo lo que cuesta.
• El inquilino puede irse a partir del sexto mes, avisando con 30 días y sin indemnización.
• Hay que firmar un documento de fin de contrato con el estado de la vivienda. Si no se firma, se presume que se devolvió en buen estado.
• Reparaciones necesarias: si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede pedirte por escrito que los arregles, con un presupuesto razonable. Tienes 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla tú. Si no respondes o te niegas sin motivo, puede hacer la obra y descontar su coste, justificado, de las rentas siguientes. Las pequeñas reparaciones por el uso siguen siendo cosa suya.
• El derecho de tanteo y retracto del inquilino ya no se puede renunciar en el contrato.
• Anuncios. Si la vivienda está en zona tensionada, el anuncio tiene que incluir el índice de referencia del precio y, en su caso, el límite de renta aplicable. También debe indicar si el propietario es gran tenedor.

Para el propietario, la mayor novedad fiscal llega con los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. La reducción del IRPF dependerá de cuánto suba o baje la renta frente al contrato anterior: la reducción será del 100% si la baja más de un 5%, reduciéndose hasta el 15% si se sube más de un 20%. Los contratos anteriores mantienen la reducción que tenían, explicada en la guía de la deducción por alquiler. Los inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros tendrán una deducción estatal del 10% del alquiler. Además, los ayuntamientos podrán aplicar en el IBI un recargo a las viviendas que estén vacías de forma permanente: hasta el 50% de la cuota, que puede subir si la vivienda lleva más de tres años desocupada o su titular tiene varias viviendas vacías.

Alquiler de temporada

El decreto mete el alquiler de temporada en la LAU como arrendamiento de vivienda temporal (artículos 2, 7, 9 bis y 11):

• Solo vale cuando el inquilino está desplazado temporalmente de su domicilio por una causa justificada y acreditable. La causa tiene que figurar en el contrato y probarla te corresponde a ti.
• Si no hay causa real, el contrato se considera de vivienda habitual desde la firma, con sus cinco años de duración mínima.
• Los honorarios de agencia y los gastos de formalización los paga el propietario. No se pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación», tampoco al renovar. Otros servicios solo se le pueden cobrar si los pide por escrito, sabiendo que son opcionales y lo que cuestan.
• El inquilino puede irse en cualquier momento a partir del primer mes, avisando con 10 días y sin indemnización. Ya no se le puede reclamar que pague el resto de la temporada contratada.
• Dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.
• Se puede prorrogar por acuerdo expreso de las dos partes si al terminar el plazo previsto sigue la causa de desplazamiento temporal, pero sin pasar de 12 meses en total. Solo puede superarlos si la causa de temporalidad continúa después.
• Si se pasa de 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales seguidos con el mismo inquilino en la misma vivienda, el primero pasa a ser de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.
• Entre contratos sucesivos en la misma vivienda, la renta no puede subir más que el IRAV.
• La garantía adicional a la fianza no puede pasar de una mensualidad, y tampoco puedes exigir un seguro de impago.
• Todas las reparaciones son del propietario, incluidas las pequeñas por desgaste, y el contrato no puede decir lo contrario (en vivienda habitual estas últimas las paga el inquilino). Tienes cinco días hábiles para responder a un aviso de avería. Si no lo haces, el inquilino puede repararla y reclamarte el importe en el momento o, con el justificante, descontarlo de la renta del mes siguiente.

Si ya tienes contratos de temporada firmados, mantienen su régimen hasta la fecha pactada y después se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, pasan a las reglas nuevas (disposición transitoria octava de la LAU). Lo que exige hoy la ley para este contrato está en la guía del contrato de alquiler temporal.

Alquiler por habitaciones

• La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa. Esta limitación sólo tiene implicaciones prácticas en zonas tensionadas, donde el precio del alquiler de la vivienda completa está limitado.
• Si la habitación es la vivienda habitual del inquilino, valen las reglas de la vivienda habitual. Si el inquilino está desplazado por una causa justificada, las del alquiler de temporada.

En Cataluña se suman las normas propias sobre temporada y habitaciones, que repasamos en la guía de la Ley 11/2026 de Cataluña.

Desahucios: quién paga la deuda y cuánto

Hasta el 31 de diciembre de 2030, el decreto frena los desahucios de inquilinos vulnerables que no tienen otra vivienda (artículo 2 y nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La vulnerabilidad se acredita con un informe de los servicios sociales o con los criterios del artículo 441.7 de esa ley. Quién te paga y cuánto depende del motivo del desahucio:

	Desahucio por impago	Otros desahucios (fin de contrato, precario, ocupación sin título…)
Qué hace el juzgado	Suspende el procedimiento dos meses y avisa a la Administración	Pide a la Administración una alternativa de vivienda. Si no la hay, suspende el proceso hasta tres años, con revisión cada doce meses
Quién te paga	La Administración, si no ofrece otra vivienda al inquilino	La Administración, solo si eres persona física (o una entidad de alquiler social o asequible)
Qué te paga	Toda la deuda reclamada en la demanda, la que se acumule hasta el pago y las costas	Como máximo, la renta del contrato que dejes de cobrar, los suministros impagados y las costas. No el lucro cesante ni el daño moral
Deuda anterior a la demanda	Incluida	El decreto no lo aclara
Rentas a partir de entonces	Si no paga ni ofrece vivienda en dos meses, la Administración pasa a ser la deudora en lugar del inquilino y el contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad	El inquilino sigue debiéndolas. La compensación cubre lo que no cobres durante la suspensión
Si la Administración se retrasa	Intereses de demora	Intereses de demora

En la práctica:

• Si tu inquilino vulnerable deja de pagar, cobras toda la deuda, la anterior y la posterior a la demanda, más las costas. Lo que cambia es quién paga: la Administración en lugar del inquilino. A cambio, no recuperas la vivienda: el contrato sigue.
• En los demás desahucios, la compensación cubre como máximo «la renta contractual dejada de percibir». El texto no dice desde cuándo se cuenta. La lectura más natural es que cubre el tiempo que dure la suspensión, y que lo que el inquilino debía antes se le sigue reclamando a él.
• Si eres persona física con dos viviendas o menos, en estos otros desahucios la vulnerabilidad del inquilino no prevalece: no hay suspensión y el proceso sigue su curso. Tampoco la hay si el juez aprecia que el vulnerable eres tú.
• Si el propietario es un fondo que compró la vivienda muy por debajo de su valor, el juez suspende el desahucio sin compensación.
• Antes de demandar por impago sigue siendo obligatorio intentar un medio de solución de conflictos, como explicamos en la guía de la demanda por impago del alquiler.

Compra de vivienda por fondos

Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades que compran vivienda o préstamos impagados claramente por debajo de su valor, y las empresas que sean grandes tenedoras, no pueden comprar una vivienda por menos del 70% de su valor de mercado, fijado por una tasadora homologada. Para un particular que vende a precio de mercado no cambia nada.

La renovación automática, no llegará a aplicarse

El Real Decreto-ley 28/2026 reescribe el artículo 10 de la LAU y entra en vigor el 15 de noviembre. Antes tiene que convalidarlo la Diputación Permanente. Dado que el PNV ha declarado su intención de rechazarlo, es prácticamente seguro que no llegará a aplicarse en ningún momento. Si saliera adelante:

• Pasados los cinco años de contrato (siete si el propietario es empresa), se prorrogará por periodos sucesivos de cinco años (siete si es empresa), salvo que alguna de las partes avise.
• Tendrás que avisar con seis meses de antelación, en lugar de cuatro.
• Si no renuevas, indemnizarás al inquilino con la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades, o una por cada año que haya vivido en la casa. Se calculan con el valor máximo del índice estatal de referencia para esa vivienda o, si no lo hay, con la renta vigente. Se pagan al entregar la vivienda.
• No hay indemnización si necesitas la vivienda para ti o un familiar hasta el segundo grado, si el inquilino no ha vivido en ella más de seis de los últimos doce meses, si tiene otra vivienda en el mismo municipio, si firmáis un contrato nuevo o si rechaza una oferta de contrato de cinco años con renta limitada. La causa tiene que figurar por escrito en el preaviso.
• Si ya le comunicaste que no renuevas antes del 7 de octubre, esa comunicación sigue valiendo y no genera indemnización.
• Si al 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, puedes avisar con cuatro.
• Los contratos que ya estén en la prórroga tácita de hasta tres años la terminan con las reglas actuales.

Hoy, el preaviso del propietario sigue siendo de cuatro meses, como explicamos en cómo se prorroga un contrato de alquiler.

Pasos para el propietario desde el 8 de octubre

1. Comprueba la fecha de vencimiento de cada contrato. Si termina antes del 31 de diciembre de 2028 y tu inquilino lleva ocho meses al día, cuenta con que te pueda pedir la prórroga.
2. Si actualizas la renta desde el 8 de octubre, no pases del 2% sin acuerdo por escrito. Y si tu renta supera el índice de referencia, no la subas.
3. Si necesitas la vivienda para ti o un familiar, reúne ya la justificación y comunícalo con el preaviso de la LAU.
4. Si piensas no renovar un contrato que vence en los próximos meses, ten en cuenta que, si se convalida el segundo decreto, a partir del 15 de noviembre el preaviso pasa a seis meses y puede haber indemnización.
5. Revisa los contratos de temporada y por habitaciones antes de renovarlos: causa por escrito y que se pueda probar, honorarios a tu cargo y la suma de las habitaciones por debajo del piso completo.
6. Prepara los contratos y anuncios nuevos sin IBI repercutido, sin seguro de impago a cargo del inquilino y, en zona tensionada, con el índice de referencia.

En Rentuos seguimos cada cambio normativo en los contratos que gestionamos. Con el alquiler garantizado, Rentuos es el arrendatario y se ocupa de la relación con el inquilino, incluidas prórrogas y actualizaciones de renta.

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