¿Qué puedes hacer si -como propietario- reclamas la finalización del contrato, pero el inquilino no se quiere ir?
Tal y como explicamos con más detalle en este post, tienes derecho a finalizar unilateralmente un contrato de arrendamiento de vivienda habitual en las siguientes situaciones:
- Cuando el propietario reclama la vivienda para uso propio o de familiar de primer grado siempre que se den las condiciones legalmente y jurisprudencialmente establecidas
- Cuando el contrato ha llegado al final de su período de prórroga obligatoria (5 ó 7 años) o prórroga tácita (3 años) o ya se encuentra en situación de tácita reconducción y el propietario notifica al inquilino con el preaviso suficiente establecido por ley.
- Si el inquilino incurre en un incumplimiento contractual que deriva en una orden judicial de lanzamiento.
De las tres circunstancias anteriores, la que genera menos problemas por parte de inquilinos que no se quieran ir es la tercera, al tratarse de lanzamientos realizados por comitivas judiciales y fuerzas del orden público en caso de haber oposición al mismo. Vamos por lo tanto a centrarnos en los dos primeros casos, en los pasos a dar para minimizar el conflicto y en las alternativas de las que dispone el propietario para lograr ejercer su derecho.
Avisar con tiempo y justificando la decisión si fuera necesario
Si bien el propietario está en su pleno derecho de rescindir el contrato de alquiler en los casos anteriormente descritos, es recomendable facilitar al máximo la salida de los inquilinos. El cambio de vivienda habitual es una situación no sólo ardua y costosa, sino también especialmente difícil teniendo en cuenta la escasez de oferta y la subida de los precios del alquiler durante los últimos años.
Es por ello que es recomendable avisar con la mayor antelación posible sobre el deseo de finalizar el contrato. La ley ya establece, para los contratos firmados a partir de marzo de 2019 un preaviso de al menos 4 meses en caso de que el propietario no vaya a renovar un contrato al cumplimiento de los 5 años, un preaviso mínimo de 1 mes en caso de que el contrato se encuentre en situación de tácita reconducción mensual, o de 2 meses si el propietario necesita recuperar la vivienda para uso propio o de familiar de primer grado.
En los dos últimos casos sería preferible extender esos plazos y avisar tan pronto como sea posible, tanto verbalmente para poder resolver cualquier duda y evitar malentendidos, como formalmente para dejar constancia escrita (burofax) indicando de manera clara el plazo para la finalización del contrato.
En el caso de ejercer la cláusula de necesidad, se debe especificar igualmente en el burofax la razón de la necesidad sobrevenida. Por ejemplo: “cambio de ciudad de domicilio por motivos laborales”, “necesidad de vivienda para hijo emancipado”, “para excónyuge por sentencia judicial”, etc.
A pesar de la justificación que se ofrezca, es posible que el inquilino solicite alguna prueba documental de esa necesidad. Evidentemente el propietario no está obligado a aportársela, pero deberá acabar haciéndolo en caso de que el arrendatario no abandone la vivienda en el plazo requerido y se deba recurrir a la vía judicial.
Desahucio: cuando el inquilino no se quiere ir
Llegado el plazo concedido, si el inquilino no se quiere ir, el propietario debe presentar una demanda de desahucio para recuperar su vivienda.
Una vez se ha presentado la demanda, el juzgado debe admitirla a trámite, lo que puede tardar aproximadamente un mes. Cuando esto suceda, pueden darse dos posibilidades: el inquilino puede aceptarla, por lo que cabe esperar que se fije una fecha de desahucio; pero si se opone a la demanda, habrá juicio. Del mismo modo, si la sentencia da la razón al propietario, se pondrá fecha para el lanzamiento.
Lamentablemente, se trata de un procedimiento judicial tan largo como cualquier otro desahucio (por impago, subarriendo, etc.) que no se puede iniciar hasta que no ha llegado la fecha indicada en el burofax de preaviso.
Cuánto tarda un desahucio
Según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ, 2025), los desahucios por impago de alquiler representan más del 80% de los lanzamientos totales en España, con una duración que oscila entre 7 y 9 meses desde la interposición de la demanda hasta el lanzamiento efectivo.
Esta incertidumbre temporal tiene un impacto directo en el mercado: el informe anual de tendencias inmobiliarias de Fotocasa (2025) señala que el 34% de los propietarios españoles ha considerado dejar de alquilar su vivienda debido al miedo a la ocupación o a los retrasos en los procesos de desahucio, lo que hace vital conocer y aplicar correctamente los pasos legales del precario
Recurrir a empresas de desokupación
Habida cuenta de la lentitud de los procesos de desahucio, que fácilmente se pueden extender más allá de un año, cada vez es mayor el número de propietarios que recurren a las que se conoce como empresas de desokupación.
Sobre esta alternativa, es importante tener en cuenta las siguientes consideraciones:
- Las empresas de desokupación sólo aceptan casos no judicializados. Por lo tanto, si se ha presentado demanda, no son una opción a considerar.
- Las empresas de desokupación tienen un coste normalmente fijo e independiente del éxito obtenido. La firma y abono de sus honorarios no garantiza la recuperación de la vivienda.
- Las empresas de desokupación suponen un riesgo legal para los propietarios que las contratan. Si bien muchas de estas empresas procuran salvaguardarse de esos riesgos, es posible que su intervención sea considerada como una coacción en caso de que el inquilino interponga una demanda. En ese caso, el propietario incurriría en responsabilidad penal.
Es por todo ello que -si bien la recuperación por vía judicial es lenta y por lo tanto costosa- es la vía más recomendable ante un caso en el que el inquilino no se quiere ir de la vivienda.
Alquiler seguro para propietarios
Como propietario, te puede interesar contratar a una agencia negociadora del alquiler como Rentuos que, además de realizar correctamente todas las gestiones necesarias para la recuperación de la vivienda, te garantice el cobro de la renta en caso de que el inquilino deje de pagar y los gastos de abogado y procurador para presentar la demanda de desahucio.
Preguntas frecuentes
El contrato de alquiler ha terminado y el inquilino no se va. ¿Puedo cambiar la cerradura o cortarle los suministros?
No puedes hacerlo. Cualquier acción de fuerza al margen de la vía judicial — cambiar la cerradura, cortar luz o agua — puede constituir coacciones y acarrearte responsabilidad penal. El único camino legal es presentar una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual ante el juzgado.
¿Qué es la tácita reconducción y qué preaviso tengo que dar para evitar que se active?
La tácita reconducción (art. 1566 CC) se activa cuando el contrato expira y ninguna de las partes lo comunica formalmente: el arrendamiento continúa automáticamente por periodos cortos. Para evitarla, debes notificar al inquilino con al menos 4 meses de antelación cuando el contrato llega al final de las prórrogas obligatorias de 5 años (o 7 si eres gran tenedor). Si ya estás en tácita reconducción mensual, el preaviso mínimo es de 1 mes.
¿Cuánto puede durar el proceso judicial de desahucio por finalización de contrato?
Según datos del CGPJ, los procesos de desahucio en España duran entre 7 y 9 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo. A ese plazo hay que sumar el tiempo de preaviso ya concedido al inquilino, por lo que la recuperación total de la vivienda puede superar el año cuando el inquilino se opone a la demanda.
¿Tengo que acudir a mediación antes de presentar la demanda de desahucio?
Desde abril de 2025, la Ley Orgánica de Medidas de Eficiencia del Sistema de Justicia exige un intento previo de resolución extrajudicial (MASC) antes de interponer la demanda en la mayoría de procedimientos civiles, incluido el desahucio por expiración de contrato. En la práctica, supone acreditar que has intentado una negociación, mediación o conciliación antes de acudir al juzgado; sin ese trámite, el juez puede inadmitir la demanda.
Si gestiono el alquiler con una agencia, ¿quién se encarga de recuperar la vivienda cuando el inquilino no se va?
Depende del contrato que hayas firmado con la agencia. Si optas por un servicio de alquiler seguro como el de Rentuos, la gestora se ocupa de todas las gestiones para recuperar la vivienda — incluidos los honorarios de abogado y procurador — y además te garantiza el cobro de la renta durante todo el proceso. Puedes informarte sin compromiso en https://rentuos.com/alquiler-garantizado/.
¿Tienes un piso para alquilar?
Última revisión: 8 de junio de 2026
