Si alquilas tu vivienda, declarar los ingresos es obligatorio. Pero lo que muchos propietarios no saben es que Hacienda permite reducir de forma muy significativa la cantidad sobre la que tributan esos ingresos. En 2026, dependiendo de cuándo firmaste el contrato, dónde está la vivienda, a quién se la has alquilado y qué decides hacer cuando llegue la renovación, esa deducción del IRPF por alquiler puede ir del 50% al 100%.
Esta guía explica el sistema vigente de reducciones paso a paso, los gastos que puedes deducirte antes de aplicarlas, y la decisión que tienen que tomar en 2026 los propietarios cuyos contratos vencen este año: ¿subes el alquiler o te acoges a la exención total?
Si lo que buscas es la guía de cómo rellenar la declaración de este año paso a paso, tenemos un artículo dedicado: cómo declarar el alquiler en la renta en 2026.
Tabla de Contenidos
Cómo funciona la tributación del alquiler: lo básico
Los ingresos por alquiler de vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El cálculo se hace en dos fases:
- Calculas el rendimiento neto: ingresos del alquiler menos gastos deducibles.
- Aplicas la reducción que corresponda según tu situación: el porcentaje que resulte no tributa.
Solo pagas impuestos por lo que queda. Si el rendimiento neto son 8.000 € y tienes derecho a una reducción del 60%, tributas solo por 3.200 €.
Importante: estas reducciones solo se aplican al alquiler de vivienda habitual. Los alquileres turísticos o de temporada no tienen derecho a ninguna reducción. Y solo se aplican si declaras voluntariamente — si Hacienda descubre ingresos no declarados, pierdes el beneficio.
Qué gastos puedes deducirte antes de aplicar la reducción
Antes de calcular la reducción, restamos los gastos necesarios para obtener el alquiler. Los más habituales:
- Intereses del préstamo hipotecario (solo intereses, no la amortización del capital)
- IBI y otras tasas municipales (basuras, etc.)
- Seguro del hogar y seguro de impago
- Gastos de comunidad, incluidas derramas
- Reparaciones y conservación — ojo: solo las reparaciones, no las mejoras estructurales. Cambiar una ventana rota es reparación; sustituirla por una de mayor calidad es mejora y no es deducible.
- Suministros si los pagas tú como propietario
- Honorarios de agencia o administración
- Amortización del inmueble: el 3% anual sobre el valor mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral de la construcción (sin incluir el suelo). El programa Renta Web lo calcula automáticamente. A ese valor sí que puedes sumarle las mejoras estructurales
- Gastos de defensa jurídica relacionados con el inmueble
Estos gastos reducen el rendimiento neto sobre el que luego aplicas la reducción. Cuantos más gastos deducibles tengas bien documentados, menor base imponible.
La AEAT tiene publicado el listado completo de gastos deducibles con ejemplos prácticos. También puedes consultar nuestra guía de gastos de alquiler deducibles para propietarios.
Los cuatro tramos de reducción vigentes en 2026
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, la reducción del IRPF por alquiler dejó de ser un porcentaje único. Hay cuatro tramos y se aplica el más alto que corresponda según tu situación — no son acumulables.
50% — El tramo general
Se aplica a cualquier contrato de vivienda habitual firmado a partir del 26 de mayo de 2023 que no cumpla las condiciones de un tramo superior. Sin requisitos adicionales.
La mitad del rendimiento neto queda exenta. Si tu beneficio neto anual es de 7.200 €, solo tributas por 3.600 €.
60% — Rehabilitación o contrato anterior a mayo de 2023
Se aplica en dos casos:
– Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (mantienen el régimen anterior)
– Viviendas que han sido objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato, acreditada con licencia de obras o documentación equivalente. Si estás valorando reformar para acceder a este tramo, lee: reformar un piso de alquiler para subir la renta
70% — Zona tensionada con perfil joven o alquiler social
Requiere que la vivienda esté en una zona declarada de mercado residencial tensionado y que se cumpla alguna de estas condiciones:
– Que el inquilino tenga entre 18 y 35 años durante el año fiscal objeto de la declaración
– O que la vivienda se destine a programas públicos de alquiler social o a personas en situación de vulnerabilidad
No todas las comunidades autónomas han declarado zonas tensionadas. Comprueba si tu municipio figura en el listado oficial antes de aplicar este tramo.
90% — Zona tensionada con rebaja de renta superior al 5%
El máximo actual. Requiere:
– Vivienda en zona tensionada
– Nuevo contrato (no renovación del anterior)
– La renta del nuevo contrato es al menos un 5% inferior a la del contrato precedente
Este tramo está diseñado para incentivar bajadas reales de precio en zonas con mayor presión.
Tabla resumen
| Tramo | Condición principal | Desde cuándo aplica |
|---|---|---|
| 50% | Contrato nuevo desde mayo 2023, sin condiciones especiales | Contratos desde 26/05/2023 |
| 60% | Contrato anterior a mayo 2023 o vivienda rehabilitada | Contratos antes de 26/05/2023 |
| 70% | Zona tensionada + inquilino 18-35 años o alquiler social | Contratos desde 26/05/2023 |
| 90% | Zona tensionada + nueva renta ≥5% inferior a la anterior | Contratos desde 26/05/2023 |
La deducción del 100%: qué se sabe y qué falta por confirmar
El 12 de enero de 2026, el Gobierno anunció una nueva medida en estudio: una bonificación del 100% en el IRPF para los propietarios que, al renovar su contrato de alquiler, no suban la renta al inquilino. La medida forma parte de un paquete de medidas urgentes para facilitar el acceso a la vivienda.
Estado actual: la medida ha sido anunciada oficialmente pero aún no está publicada en el BOE. Está pendiente de aprobación mediante Real Decreto-ley y posterior convalidación por el Congreso. Hasta que no se publique el texto definitivo, no se conocen todos los detalles.
Lo que se sabe por el momento:
– Se aplica a contratos de vivienda habitual (no turísticos ni de temporada)
– El propietario, al renovar el contrato debe mantener la renta del contrato anterior
– Estaría dirigida especialmente a los contratos firmados en 2020-2021 bajo medidas de contención de la pandemia, muchos de los cuales vencen en 2026. Según el Ministerio de Consumo, son más de 630.000 contratos que afectan a 1,6 millones de personas
– Se aplicaría en la declaración de la renta de 2026 (la que se presenta en 2027)
Lo que aún no está confirmado: si aplica solo a renovaciones con el mismo inquilino o también a nuevos contratos con la misma renta; si tiene límite de vigencia temporal; cómo interactúa exactamente con los tramos actuales.
Cuando se publique el texto en el BOE lo actualizaremos con los detalles exactos.
La decisión de 2026: ¿subo la renta o me acojo al 100%?
Si tienes un contrato que vence en 2026 y puedes subir la renta, tienes delante una decisión con implicaciones fiscales importantes. Veámoslo con un ejemplo concreto.
Situación: propietario con una vivienda alquilada a 800 €/mes. Contrato vencido en 2026 con posibilidad de subir a precio de mercado (1.050 €/mes). Gastos deducibles anuales: 2.400 €/año. Tipo marginal del IRPF: 30%.
| Estrategia | Renta bruta anual | Renta neta anual | Reducción aplicable | Base tributable | Impuesto estimado | Beneficio anual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Subir a precio de mercado | 12.600 € | 10.200 € | 50% | 5.600 € | 1.680 € | 8.520 € |
| Mantener renta (100% exención, si se aprueba) | 9.600 € | 7.200 € | 100% | 0 € | 0 € | 7.200 € |
| Bajar renta >5% en zona tensionada | ~9.120 € | 6.920 € | 90% | 692 € | 208 € | 6.712 € |
En este ejemplo, subir la renta genera más impuestos, pero también un mayor beneficio. Mantenerla con el 100% de exención puede compensar o incluso superar el ingreso neto final, sin el impuesto. La aritmética concreta depende de tu tipo marginal, de tus gastos deducibles y del incremento de renta posible.
Si estás ante esta decisión, te recomendamos hacer el cálculo con tu asesor fiscal con los datos reales de tu contrato antes de decidir. Los números son distintos en cada caso.
Errores frecuentes que hacen perder la reducción
- Aplicar la reducción a un alquiler de temporada creyendo que es vivienda habitual. Si el contrato no es de vivienda habitual del inquilino, no hay reducción posible.
- No declarar el alquiler. Si Hacienda descubre los ingresos en una inspección, pierde el derecho a cualquier reducción sobre esos importes — y además hay sanción. Las multas por no declarar el alquiler pueden llegar al 150% de la cuota no ingresada.
- Confundir el tramo aplicable por no verificar la fecha exacta de firma del contrato. El 26 de mayo de 2023 es el corte. También se puede caer en ese error si no se dispone de la fecha exacta de nacimiento de los inquilinos, si son jóvenes y la vivienda se encuentra en una zona tensionada.
- Aplicar el 90% sin verificar que el municipio está en zona tensionada declarada oficialmente.
- No acreditar la rehabilitación con documentación adecuada para el tramo del 60%.
- Aceptar pagos en metálico sin justificante. Hacienda puede cuestionar los gastos e ingresos sin trazabilidad bancaria.
¿Cuándo no aplica ninguna reducción?
- Alquiler turístico o vacacional (Airbnb, Booking, etc.)
- Alquiler de temporada que no cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- El propietario es una sociedad (no persona física)
- El rendimiento neto es negativo (si los gastos superan los ingresos, no hay reducción — pero puedes compensar esas pérdidas en los 4 ejercicios siguientes)
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar el alquiler si cobro menos de 1.000 €/año de rendimientos inmobiliarios?
La obligación de presentar la declaración depende de la suma de todos tus ingresos, no solo del alquiler. Si tus rendimientos del capital inmobiliario (incluyendo imputaciones por viviendas vacías) superan 1.000 € anuales, tienes obligación de declarar. Consulta los umbrales actualizados en la AEAT y nuestra guía de cómo declarar el alquiler en la renta.
¿Puedo aplicar la reducción si no tengo contrato escrito?
No. Para acceder a las reducciones, el contrato debe estar formalizado conforme a la LAU. Sin contrato escrito tampoco hay base para justificar los gastos deducibles.
¿La reducción del 60% por contratos anteriores a mayo de 2023 desaparecerá?
No, el régimen transitorio se mantiene para contratos en vigor firmados antes del 26 de mayo de 2023. Mientras ese contrato esté vigente (incluyendo prórrogas), aplica el 60%.
¿Qué pasa si rehabilito la vivienda para aplicar el 60%?
Debes poder acreditar que la rehabilitación se terminó en los dos años anteriores a la firma del contrato. Guarda la licencia de obras, las facturas y el certificado de fin de obra.
¿El seguro de impago que pago como propietario es deducible?
Sí. El seguro de impago de alquiler es un gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, igual que el seguro del hogar. Guarda la factura anual de la prima. Además, cada Comunidad Autónoma tiene sus propias deducciones autonómicas para propietarios que pueden reducir adicionalmente la cuota.
¿Cuándo sabré si la reducción del 100% está aprobada?
Cuando se publique en el BOE. Actualmente es una medida anunciada por el Gobierno pero no en vigor. Puedes seguir la publicación de disposiciones en boe.es. Actualizaremos este artículo en cuanto esté disponible el texto definitivo.
