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Comprar una vivienda para alquilar es una alternativa de inversión tradicionalmente rentable en España. Según la última publicación de los Indicadores del Mercado Inmobiliario del Banco de España en junio, la rentabilidad de la inversión en vivienda -teniendo en cuenta el alquiler más la variación de precios- ha sido del 7,6% en el cuarto trimestre de 2023. Anualmente, este dato se ha mantenido estable entre el 7% y el 10% en los últimos años.

En la actualidad, esta alternativa de inversión resulta especialmente interesante debido a la existencia de una demanda de vivienda no satisfecha como consecuencia de los precios de compra que siguen subiendo y los tipos de interés se mantienen elevados, lo que impide a muchos potenciales compradores asumir el coste de una hipoteca. En este contexto, el alquiler se convierte en la solución idónea para todos los que no pueden adquirir una vivienda en propiedad.  

¿Es rentable comprar un piso para alquilar?

El precio del alquiler en Madrid ha subido un 6,8% en un año, un 2,7% en Barcelona y un 2,2% en Valencia, según datos del primer trimestre de 2024 de GSRAW. Es fundamental destacar que la rentabilidad varía significativamente dependiendo de la localización, la tipología y el estado del inmueble. Aquí puedes encontrar una guía detallada de cómo calcular la rentabilidad de tu alquiler fácil. 

Un piso de dos habitaciones en Valencia puede proporcionar una rentabilidad de hasta un 7,9%, en caso de alquilarse completo como vivienda habitual. En Madrid la rentabilidad de esta misma tipología de inmueble es de un 5,7% y en Barcelona de un 6,7%. Los tres distritos con mayor rentabilidad en estas capitales son Sant Andreu (Barcelona), Villaverde (Madrid) y Pobles del Nord (Valencia) donde una vivienda de estas características puede suponer un rendimiento superior al 10%.      

Otro indicador a tener en cuenta es el tiempo que tarda una vivienda en alquilarse, puesto que durante ese periodo el propietario tiene que seguir pagando los gastos fijos -suministros, seguro, comunidad, etc.- sin ingresar la renta. Moratalaz (Madrid), Nou Barris (Barcelona) y L`Olivereta (Valencia) son los distritos donde menos semanas tarda un piso en alquilarse: de una a tres.   

Todo esto en relación con el alquiler de la vivienda pero, ¿dónde es rentable comprar para alquilar? La situación más ventajosa para el inversor es adquirir un inmueble por un precio bajo -ya que tanto el precio de compra como el coste de financiación en caso de requerir hipoteca restarán rentabilidad a tu inversión- en una zona donde los alquileres estén al alza. 

Por ejemplo, el barrio barcelonés Ciutat Meridiana ha registrado una bajada de los precios de compra de vivienda en un 4,8% mientras que los alquileres se han disparado un 18,4% en un año. Situación similar a la de Butarque, en Madrid, donde el valor de los pisos ha descendido ligeramente frente a las rentas que se han incrementado un 13,8%. Esto supondrá un aumento de la rentabilidad para el propietario. 

comprar vivienda para alquilar
Indicadores a tener en cuenta antes de comprar piso para alquilar
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Tipos de alquiler por rentabilidad

Cuando te planteas alquilar tu vivienda como inversión debes valorar más aspectos aparte de la rentabilidad esperada. Cada modalidad de alquiler conlleva unos gastos, un tipo de perfil del inquilino así como unas obligaciones diferentes para el propietario dependiendo de las gestiones necesarias para efectuar el alquiler.

  • Alquiler vacacional. Suele generar los ingresos más altos pero también son estacionales. Requieren más gestiones por el volumen de rotación de los inquilinos.
  • Alquiler por habitaciones. El precio de las rentas es superior que en un alquiler de vivienda completa, pero requiere mayor trabajo por la rotación de inquilinos y posibles problemas de convivencia. 
  • Alquiler de larga estancia. La rentabilidad puede ser algo menor que en los otros alquileres, pero los ingresos son estables y está bonificado fiscalmente.
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Gestión de patrimonio inmobiliario 

¿Tienes más de una vivienda para alquilar? La gestión de más de un alquiler puede ser muy tediosa. No sólo implica un mayor trabajo de comercialización, gestión de incidencias y recobro, sino que puede llevar asociada la planificación de compraventa de inmuebles para mejorar la rentabilidad media de los mismos. 
Por eso hay expertos en gestión de patrimonio inmobiliario como Rentuos que te garantiza un único cobro puntual por toda tu cartera, independientemente de si se produce algún retraso, impago o si hay que realizar algún arreglo en el inmueble, salvaguardando en todo momento la rentabilidad neta de tu patrimonio. 

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