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Las tres ciudades más pobladas de España disfrutan de unos mercados inmobiliarios muy dinámicos y seguros. Invertir en vivienda en Madrid y Barcelona ofrece una rentabilidad alrededor del 5% mientras que en Valencia puede ascender hasta el 6,6%, según Fotocasa. La rentabilidad bruta es uno de los indicadores principales a la hora de invertir en una vivienda para ponerla en alquiler aunque hay que tener en cuenta que este dato no contempla los gastos de mantenimiento, la gestión o los meses vacíos que el inmueble no tenga inquilinos. Por otro lado, tampoco incluye la plusvalía (o minusvalía) latente de la vivienda consecuencia de la variación de su valor.

Invertir en vivienda en estas grandes capitales ofrece rendimientos inferiores a los de otras ciudades debido principalmente a los elevados precios de compra que van desde los 2.000 euros por metro cuadrado en la ciudad del Turia hasta los 4.000 euros en Madrid y Barcelona. 

Las zonas más rentables para invertir en vivienda

Es posible obtener rendimientos superiores a los mencionados dependiendo de la zona y de la tipología de la vivienda. Por distritos, en Madrid destacan las zonas del sur de la capital como Villaverde que a pesar de tener el menor precio de compra, no registra la renta media más baja de la capital, de modo que se pueden conseguir rendimientos del 7,5%. Por otro lado, en la Ciudad Condal un inmueble en Nou Barris renta cerca del 6,3% de media, la rentabilidad más alta que se puede encontrar.

En Valencia el panorama cambia por completo teniendo en cuenta que el precio de compra medio en Rascanya es de 1.250 euros el metro cuadrado y los alquileres pueden alcanzar los nueve euros el metro cuadrado, valor muy superior a los precios de otros distritos, lo que equivale a una rentabilidad del 9%.      

Por el contrario, las zonas céntricas de estas capitales – con inferiores rentabilidades – aglutinan la mayor oferta de pisos en alquiler en los portales. El distrito Centro y el barrio Salamanca tienen más de 200 viviendas en alquiler en pisos.com seguido por Chamartín con 135 anuncios donde la rentabilidad es de apenas el 3%. Encontramos el mismo panorama en las zonas prime barcelonesas como Ciutat Vella y Eixample, aunque también hay un centenar de alquileres en Sarrià-Sant Gervasi donde la rentabilidad de invertir en una vivienda podría rondar el 4%.

Valencia es la ciudad donde se evidencia una mayor diferencia entre la rentabilidad de los distritos de la periferia y los del centro; en zonas como L’Eixample se puede obtener una rentabilidad no superior al 5%.

En defensa de las zonas céntricas de menor rentabilidad bruta, no hay que olvidar que se trata de inmuebles que normalmente están menos tiempo desocupados al ser más cortos los plazos de búsqueda de inquilino, por la mayor demanda existente. Además, se trata de zonas donde el valor de la vivienda suele oscilar menos a la baja en épocas de crisis. En definitiva, se trata de activos de menor volatilidad, donde por lo tanto, es normal que tengan una menor prima de riesgo.

Rentabilidad de alquilar tu piso en grandes ciudades
Rentabilidad de alquiler en principales capitales

¿Qué tipo de vivienda se alquila mejor?

Los pisos son la tipología más demandada del alquiler. Por ciudades, en Madrid y Barcelona los pisos de dos dormitorios son los que tienen más probabilidades de encontrar inquilinos mientras que en Valencia son los de tres habitaciones, según un estudio de Idealista.

Como acabamos de explicar, mayores rentabilidades suelen estar asociadas a un riesgo más elevado. ¿Cómo puedo saber entonces dónde invertir y cuál es su riesgo asociado? Hay plataformas online especializadas en inversión inmobiliaria que seleccionan oportunidades aportando datos e indicadores del mercado, rentabilidades por zonas y permiten filtrar según la cuantía que quiera aportar cada inversor. Listamos algunas de ellas: 

  • Oportunidades de Inversión de Idealista: aporta información de cualquier provincia de España por una suscripción mensual. Identifica, por ejemplo, más de 20.000 oportunidades en Barcelona, 10.000 en Madrid y casi 20.000 en Valencia.
  • Masteos: hay que registrarse para recibir el asesoramiento de un profesional. En la web tienen publicados casos de éxito de inversiones reales con los indicadores destacados de la propiedad.
  • Urbanitae: es una plataforma de crowdfunding, un método de inversión compartida que permite participar en proyectos inmobiliarios desde 500 euros. También requiere registro.
  • Centro de inversores de JLL: mediante la creación de una cuenta se puede acceder al inventario de propiedades para invertir de la firma filtrando por intereses.

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