Alquilar mi piso: 6 claves para saber si está en buena zona

¿Son todas las zonas buenas para alquilar una vivienda? ¿Cómo saber dónde hay más riesgo de impago? ¿Y de okupación? Los propietarios se enfrentan a múltiples preguntas antes de publicar su casa en alquiler, pero hay algunos datos relacionados con la ubicación de la vivienda que es importante conocer para identificar las diferentes posibilidades que tenemos.

1. Oferta y demanda. Entre un barrio y otro -o incluso entre diferentes calles- puede haber más o menos interés originado por los servicios cercanos, tales como comercios, supermercados, distancia a una parada de metro o autobús, centro de salud, restauración, etc. Como muestra, en Barcelona centro se ofertan más de 1.000 alquileres; en distritos como Sant Martí hay alrededor de 500 mientras que en Sant Andreu encontramos una veintena si realizamos una búsqueda en los portales inmobiliarios. Plataformas como Idealista realizan informes periódicos con datos de mercado que pueden ser útiles para hacerse una idea de la situación aunque de manera muy genérica, por ejemplo, el stock y demanda a escala provincial.   
2. Precio. ¿Por cuánto se ofertan otras viviendas similares en la misma zona? Conocer a través de los portales inmobiliarios el precio de otros alquileres comparables con el nuestro nos ayuda a fijar la renta de nuestro piso, pero también a determinar si se trata de un barrio con una tendencia de precios alcista y si esta situación es estable en el tiempo debido a una elevada demanda. Fotocasa genera un estudio mensual de precios del alquiler por municipios y distritos de Madrid y Barcelona.    
3. Tiempo. Este indicador está muy relacionado con la demanda. Cuando un barrio está de moda, la rotación de las viviendas es elevada, de manera que tanto propietarios como inquilinos tardan muy poco en alquilar. Como ejemplo, en Madrid se tarda de media 31 días en encontrar inquilino, pero hay barrios como Canillejas o Palos de la Frontera donde los pisos están apenas 11 días en el mercado, según publicó El Español.  
4. Rentabilidad. El Banco de España ha calculado que el rendimiento de la inversión en vivienda se situó en el 7,0% de media en el primer semestre de 2023. No obstante, este dato varía mucho entre ciudades y barrios. El precio también determina considerablemente la rentabilidad que se puede obtener de esta inversión, ya que el distrito de Madrid más rentable para alquilar una vivienda es Villaverde (7,5%) mientras que en Chamberí, a pesar de ser una zona muy codiciada, sus viviendas rentan un 3,8%, según Idealista, debido a los elevados precios de compraventa. En Barcelona, Nou Barris se alza como el distrito más rentable (6,3%), un punto por encima de las zonas más céntricas como Ciutat Vella (5,3%). 
5. Riesgo de impago. Es más probable que se produzcan impagos en aquellos alquileres de precios bajos que en los más caros, según nuestros expertos. Aparte de las estadísticas, no se puede prever con exactitud dónde hay más riesgo de impagos. Por ello, es aconsejable realizar un estudio de solvencia del inquilino para analizar previamente a la formalización del contrato si tiene la capacidad económica de hacerse cargo de las rentas de manera estable. En este sentido, también es muy recomendable contratar un seguro de impagos, ya que éste garantiza al propietario el cobro de la renta todos los meses puntualmente, haya o no impago por parte del inquilino.  
6. Riesgo de okupación. Un estudio de Brainsre determinó en 2020 que Barcelona registraba los niveles de okupación ilegal más elevados de España. En concreto, los distritos Sant Andreu y Nou Barris eran los que tenían un mayor riesgo. En la capital, el sureste era la zona más okupada (Usera, Villa de Vallecas, Vicálvaro y Villaverde). En Valencia, el informe mencionaba que las zonas con más riesgo eran L’Olivereta y Poblats Maritims. ¿Cómo se puede prevenir? Hay medidas muy recomendables que puedes tener en cuenta si tu piso se localiza en una de estas zonas con alto riesgo. Invertir en ventanas y una puerta seguras así como tener alarma son algunas de ellas. Aquí te detallamos todas las medidas preventivas que puedes tener en cuenta así como qué hacer si lamentablemente tu vivienda es okupada. 

Expertos en la gestión de alquileres como Rentuos pueden ayudarte en todo el proceso de alquiler de tu vivienda, desde poner el valor adecuado a tu propiedad, la selección de un  inquilino adecuado, hasta protegerte del impago de las rentas.